重要信号！三四线撤离预警

　　2019年以来，一二线城市的地价犹如刹车失灵般，一波接着一波频繁刷出新高度。

　　北上深等一线城市，开始走出土地供应“静默期”，加速奔跑。

　　就在这周，经过56轮持久战，北京拍出了79亿全国总价地王。同时，上半年内，北京经营性用地总成交额近千亿。

　　深圳更猛，2019上半年迎来近10年最疯狂的一次土拍，70多家房企激烈抢地，5宗地成交224亿。且在周边二手房价7万的区域，拍出高约6.6万的楼面价。

　　当然，二线城市也不甘示弱，高调诞生一个又一个新地王。

　　举几个典型的例子——

　　杭州：望江地块20分钟溢价封顶，1小时成交，实际可售楼面价超5万，刷新杭州最高地价记录。

　　南京：城中朝天宫土拍，楼面价3.9万，创下城中区最高地价记录。

　　苏州：园区住宅地块，楼面价3万，超越过去2.8万的最高单价，成为新地王。

　　成都：去年地王楼面价1.6万，今年3月地王楼面价1.72万，5月再创新高，新地王拍出1.84万的楼面价，溢价134%。

　　无锡：同一天60多家房企抢地，拍出3个区域新地王，最高楼面价1.8万。

　　常州：一天出让4宗地，拍出3个地王，全部50%以上高溢价成交，楼面价1.56万，突破历史新高。

　　合肥：近两个月，几乎每场土拍都有70多家房企疯狂抢地。

　　……

　　尽管，不少城市已经出台执行了比较严格的土地调控政策，但，依然无法阻挡一二线城市火爆的土拍势头。

　　2

　　而这一切的背后，在于各大房企步调一致的、全面回归一二线城市的决心。

　　2019年初的业绩发布会上，不少房企就表示，要把投资重心从三四线回归到一二线。

　　半年过去，果不其然——

　　融创、万科在一二线城市的新增土地储备建面均超过千万平米，成为上半年在一二线拿地最多的房企。其中，融创上半年在武汉、重庆、济南、天津等9个热点二线城市均有拿地。

　　正荣新增土地储备8成以上在一二线城市。

　　世茂、阳光城、中骏新增土地储备一二线城市占比也过半，相比2018年提升10%左右。

　　旭辉、中海在一二线城市新增土地储备建面占比超过9成。相比2018年激进押注三四线，旭辉2019年大幅增加一二线的拿地比例，比2018年全年上涨40个百分点。

　　保利在一二线城市的拿地金额占比超过79%，是继2018年11月拿地转谨慎以来再次积极拓张，并且拿地城市以省会为主。

　　电建通过收购的形式大幅提高在武汉的土地储备，成为上半年武汉新增土地储备最多的房企。

　　金茂、滨江分别是昆明、杭州上半年新增土地储备最多的房企。

　　雅居乐加码布局一二线城市，今年6月首入北京，以逾30亿的总价竞得北京一宗住宅用地。

　　中梁也开始加速二线城市布局，进驻杭州、合肥、成都、武汉等城市，后又加仓合肥、苏州、天津、长沙等城市。

　　……

　　下面是2019上半年，全国土地成交建面一二线占比TOP10房企排名，一目了然。

——数据来源：克而瑞

　　据统计，2019上半年，全国300城经营性土地成交建面达9.5亿平米。其中，一二线城市供地力度大幅提高，成交面积同比分别增长20%、9%，成交金额同比增长35%、27%。

　　3

　　一方面，是一二线市场的火力全开。

　　而另一方面，我们看到了三四线的颓势。

　　2019上半年，三四线城市成交面积和金额双双下滑，房企在三四线的新增土地储备建面占比下滑近8个百分点。

——数据来源：克而瑞

　　同时，近7成的百强房企在三四线新增土地投资有不同程度的下降，拿地积极性下滑。

　　照此发展，2019年三四线城市全年成交量将延续下行趋势。

　　更为明显的是北京房企首开股份发布的一份融资公告。

　　这个看似再正常不过的公告最后，首开股份加了一句，融资不用于三四线城市房地产项目开发建设。这家房企对于三四线的态度再直白不过。

　　此外，多家房企计提存货跌价准备，也能明显感受到他们对三四线的谨慎。

　　比如万科，2018年存货跌价准备金为23.1亿，较2017年的16.1亿上涨43.5%。据统计，万科共计提12个项目，其中有7个位于三四线城市。

　　再比如，新城是3.97亿，阳光城是3.8亿。

　　在这些房企的计提项目中，75%以上来自三四线城市。

　　所以，无论是上半年各房企在一二线城市抢地的数据，还是2019上半年的年报，都生动演绎着撤离三四线的路径。

　　4

　　但，在前几年，我们看到的是，大量的房企在全面重仓三四线，并且战线越拉越长。

　　那些年，一二线严厉限购限价的溢出效应，以及棚改货币化安置的加持，大量资金和需求流向了三四线城市，造就了一批房企的规模神话。

　　现在回过头去看，他们恰好抓住了中国城市化进程最快，房价需求猛增的那几年。于是，大家业绩纷纷破百亿，普天同庆。

　　其中，最典型的5家房企，碧桂园、新城、旭辉、阳光城、中南。

　　不过，大家并没有在三四线的开发热潮中过多的下沉。

　　除了碧桂园外，其他房企对于三四线的态度越来越微妙，越来越小心翼翼。

　　这里面的原因也很简单，对于房企来说，在如今的市场大环境下，要更加追求长期的稳定，没有足够大的预期就意味着风险。

　　而一二线城市恰恰承载了房企更多的预期。

　　随着人口落户政策的全面放开，一二线将接受到更多的人口回流。源源不断的人口流入，就是最大的利好。

　　大家可以想象一下，如果越来越多的强二线城市都像石家庄那样变成了“零门槛”，或者像西安那样用尽所有的力气去抢人，导致的最直接后果是什么？

　　就是三四线及以下的城市价值最大程度被稀释，很多没有产业的城市出现比较巨大的人口外流。

　　鹤岗就是一个很好的例子，人口流失严重，房价低至600元！

　　其实，这种收缩非常严重的城市，分布在全国大大小小各个角落。

　　5

　　还有很值得关注的一点是，在经过这一轮大牛市之后，大部分城市几乎没有很明显的价格洼地了。

　　很多三四线小城，地价一波接着一波频繁刷出新高，随之而来的是房价也跟着越来越高。

　　曾经听过不止一个小县城的房价已经超过2万，而目前很多核心二线城市，房价还在1.5万左右。

　　再比如说河南——

　　最近短短两个月，洛阳、开封、安阳、驻马店、濮阳、新乡、周口，甚至烂尾房泛滥的南阳等地级市，都拍出了新地王。其中，洛阳和南阳的地王单价均破千万大关，房价直追省会郑州。

　　这样直观的对比，很明显能感受到三四线房价的虚高。

　　一方面，三四线的房价之前被压抑太久，这波又涨的太快太猛，提前跨入雷区。

　　另一方面，这两年的去库存政策毫无疑问是成功的，可是，这只是先去掉了开发商手上的库存，未来的这些存量空间，没有人，又该如何盘活？风险肯定大。

　　就在昨天，网上疯传的，河南开封，取消3年限售的消息被石锤！

　　“因城施策”一直是楼市调控的主旋律。

　　此次“限售令”的出台，必定跟近期市场倍增的销售压力有关。三四线市场疲软，想要通过政策松绑，缓和供求关系。

　　类似的政策，同样属于三四线小城的菏泽也出现过。

　　下一个，会是谁？

　　终于，雪球可以继续滚下去了。但，有没有人接着往上滚？能不能滚得动？会不会被压死？

　　先知先觉的房企正在撤离三四线，或者说，他们根本从未深入过三四线。

　　（来源：米宅）