惠州新规 卖房之前 开发商先行垫付住宅专项维修资金！

　　“小区电梯坏了却迟迟没有得到维修,外墙渗水想修却没钱。”在惠州不乏出现这样情况的住宅小区,虽然购房时缴纳了住宅专项维修资金,但是具体这笔钱怎么用?谁能用?谁来监管?很多小区业主都不清楚。

　　为了进一步加强惠州市住宅专项维修资金的管理,惠州市住房和城乡建设局拟对2014年出台实施的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》进行修订,并更改名称为《惠州市住宅专项维修资金管理办法》。目前正在公开征求社会公众意见。

　　住宅专项维修资金怎么用?谁能用?谁来监管?很多小区业主都不清楚。王昌辉 摄

　　住宅维修资金怎么用引争议

　　在业主不知情的情况下,住宅专项维修资金却被申请使用了,究竟是怎么回事?今年初,市区雅庭院小区业主就在网络问政上发帖,咨询维修资金究竟该怎么用?谁能用?类似这样的情况,今年6月,市区东方威尼斯小区也出现了,由于物业提出紧急动用维修资金对小区消防系统进行维修,但是有业主提出质疑表示反对,认为维修没有经过业主许可,同时物业也没有公布维修工程的具体明细。

　　当一个住宅小区使用一段时间之后,其中的各种设备势必出现老化、故障甚至无法工作的情况。而住宅专项维修资金,就是业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本来就是用于住宅维修和更新改造的资金,为何在使用时很多业主却不理解?究其原因,很多业主不知道究竟谁能用,怎么用,用在哪里,谁来监管。由于这些问题难以厘清,所以在住宅专项维修资金的使用上,就会出现不同意见。

　　此次借着《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》进行修订的机会,惠州市住房和城乡建设局,对于该项资金怎么来,怎么用,怎么管也进行了详细的说明。

　　A

　　住宅维修资金用在哪里?

　　公共部分共用设备才能用

　　根据此次修订的管理办法,所谓住宅专项维修资金,是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　而住宅共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　而共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、避雷设施、照明、二次供水设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场(库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　城市市政、供电通讯等专有线路不能用

　　虽然居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线以及居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等看似也是属于大家公用的设施设备,但是根据此次修订的管理办法,这些也都不属于住宅共用部位、共用设施设备,所以一旦发生损坏,只能是按照这些设备设施的权属,由全市所有人进行维修,不能动用维修资金。

　　B

　　住宅维修资金怎么收取?

　　开发商取得预售许可证前先全额缴存

　　买房人缴纳给开发商

　　根据此次的修订办法,本办法实施之日起,开发建设单位在取得《商品房预(销)售许可证》之前,应当将拟预(销)售物业的住宅专项维修资金一次性全额缴存至专户管理银行。开发建设单位在预(销)售物业时,应当在《商品房买卖合同》依法约定由物业买受人全额缴存住宅专项维修资金,并向物业买受人出示已垫资缴存住宅专项维修资金的凭证。物业买受人应当一次性全额向开发建设单位交纳该物业的住宅专项维修资金。

　　预售房的,在办理商品房预售登记收件前缴存；现房销售的,在办理房屋产权登记收件前缴存。市、县(区)住建主管部门在办理商品房买卖合同备案时,应当查验住宅专项维修资金缴存情况。

　　具体征收标准上,业主按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。

　　曾在惠州置业的李先生表示,之前购房时,开发商都会给购房者一个维修资金专项银行账号,要求购房者自行将这笔维修资金存入账号。“也曾听说过由开发商代收这笔钱,之后开发商统一缴纳到专项银行账号,但最后却发生了开发商将这笔钱挪作他用,或者最终挪用了,却没有缴纳的行为,让购房者受损。”

　　而此次修订办法的出台,则意味着,住宅维修资金不再是由买房者在买房时自己缴纳进入住宅维修资金的专有账户,而是由住宅开发商先行垫付,才可以进行房屋销售。之后买房者向开发商支付这笔开发商垫付的费用。无形中,就规避了购房者的风险,同时也可以约束开发商。

　　一套房买卖的时候,除了房屋产权要进行过户之外,还要留意的一点就是,当房屋所有权转移时,该房屋住宅专项维修资金账户余额随房屋所有权同时转移过户,新业主应及时持有效权属证明到物业所在地住宅专项维修资金管理部门办理户名变更手续。

　　小区公共设施设备经营收益

　　也可存入住宅专项维修资金

　　在住宅小区中,除了购房者购房时缴纳的这部分维修资金,维修资金还有着其他一些来源,在此次的修订办法中也做了明确规定。

　　首先就是住宅小区中,建设单位未售出及留用的物业在竣工验收备案后一年内,建设单位应当缴存住宅专项维修资金。与此同时实行回迁安置、异地安置的被拆迁户,住宅专项维修资金由建设单位和被拆迁安置户协商约定缴存,没有约定的由建设单位缴存,缴存时间为在迁居安置之日前。

　　对于未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区,办法规定业主可到住宅专项维修资金管理部门开设住宅专项维修资金监管账户,按各自拥有物业建筑面积随物业服务费每月每平方米0.5元的标准按月缴存到住宅专项维修资金监管账户。

　　在大部分小区中,都存在着诸如小区电梯广告,外墙广告等诸多公共空间的收益。对于这些收益,究竟该怎么处理,也颇多争论。在此次的办法中,明确规定,经业主大会同意,物业管理区域共用部位、共用设施设备的经营收益,扣除必要的管理成本后,剩余部分可作为住宅专项维修资金存入监管账户。

　　C

　　维修资金谁能用?怎么用?

　　召开业主大会表决是否使用

　　根据此次的修订办法,使用住宅专项维修资金的申报主体是物业管理人,包括:业主、业主委员会、受委托的物业服务企业或其他管理人。

　　住宅专项维修资金使用计划由物业管理人提出,成立业主大会的,应书面报备业主委员会。已成立业主大会但没有聘用物业服务企业或其他管理人的小区,由业主委员会提出住宅专项维修资金使用计划。未实施物业管理和没有管理人的,也没有成立业主大会的,由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同(或业主代表)提出住宅专项维修资金使用计划。

　　提出资金使用计划后,需要以征求意见形式召开业主大会会议表决使用住宅专项维修资金的,涉及相关业主不超过1000户的,征求意见时限不超过90天,1000户以上的,不超过120天。

　　在此期间物业管理人使用住宅专项维修资金事项应当向相关业主公告,公告内容包括:项目名称、概况、预算价格、预分摊明细等等。使用维修资金事项经业主表决后,表决结果应当在业主表决结束之日起10日内公告相关业主,公告内容包括:表决结果统计表、征求业主意见表(业主姓名及电话号码应当隐蔽复印公布)等。逾期公告的,该维修项目视为终止。

　　维修项目竣工验收后,应当在完成验收之日起10日内公告相关业主,公告内容包括:验收情况、验收结果等。

　　正常情况下物业管理人应当在发布征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的表决结果公告一年内向住宅专项维修资金管理部门提交书面申报材料。

　　紧急情况下,经住宅专项维修资金管理部门现场核实后,申报单位应当在3天内发布紧急维修公告,并在公告后40天内,向住宅专项维修资金管理部门提交书面申报材料。

　　多种危急情况下,可不经业主同意

　　直接向管理部门申请维修费用

　　虽然住宅专项维修资金属于全体业主缴纳的维修费用,在使用时也需要经过2/3的业主同意,但是由于提出申请,到征求意见,最终通过实施需要一个较长的流程,所以一旦发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修的,多种危急情况下可不经业主同意直接向管理部门申请维修费用。

　　一旦发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况的,物业管理人应当及时书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会、住建主管部门和住宅专项维修资金管理部门,并及时进行维修,同时做好现场记录、拍照、摄影等证据保全工作。

　　与此同时,物业管理人可以不经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,直接向物业所在地住宅专项维修资金管理部门申请办理维修费用及其他相关费用的列支手续。

　　D

　　维修资金用完了怎么办?

　　召开业主大会按照建筑面积进行续筹

　　在通过一系列流程之后,住宅维修资金终于可以使用了,那此时的监管又能怎么做?该修订办法表示,住宅专项维修资金管理部门应当建立维修项目现场查看制度,维修项目预算达到5万元及以上的,需通过随机抽取第三方造价公司进行审价,申报单位按审价后的价格与维修单位签订维修合同。

　　当小区的住宅专项维修资金多次使用之后,不足该怎么办?该修订办法表示,当业主分户账面住宅专项维修资金余额低于首期应缴存额30%(含30%)的,业主应当及时续筹。续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹后的住宅专项维修资金余额不少于首次缴存的金额。

　　住宅专项维修资金的续筹方案通过召开业主大会,在征得具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,物业管理人应当在一周内将住宅专项维修资金续筹方案报送住宅专项维修资金管理部门备案。

　　哪些属于危急情况

　　●电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患,可能发生危及人身财产安全的；只有一台电梯的住宅,电梯故障严重影响业主日常出行的。

　　●消防设施设备出现安全故障,消防监管部门要求立即消除消防安全隐患或责令限期整改的。

　　●屋面、外墙防水自然损坏严重渗漏,严重影响业主日常生活和居住的。

　　●二次供水(包括生活、消防)、排水(包括排污、雨水)设施因堵塞、爆裂等导致无法正常供水、排水,已经影响到业主的正常生活的。

　　●房屋外立面有脱落危险危及公共安全的。

　　●小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等严重影响业主活动、出行安全的。

　　●小区内非经营性公共休闲、娱乐设施(含儿童娱乐设施)严重损坏,无法满足正常使用及危及人身安全的。

　　●山体滑坡、台风等自然灾害或其他不可抗力原因,导致小区山体滑坡、道路护坡或其它共用设施设备毁损的,不属于公共责任险理赔范围的,或者是公共责任险理赔后不足部分。

　　记者观察

　　既要管好 又要让市民知道该怎么用

　　众所周知,在购买房子时,购房者需要缴纳一项费用,即房屋维修资金。房屋维修资金,又称“公共维修基金”“专项维修基金”,是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户。

　　房屋专项维修资金被称为房屋的“养老金”,对于房屋保修期过后共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,保障房屋的正常使用具有极其重要的作用。那么,这项与市民生活息息相关的房屋“养老金”到底有什么用,又该怎么用呢?

　　根据惠州市住宅专项维修资金管理中心公开数据,截至2019年4月底,全市累计参与归集维修资金小区2,015个,168.81万个单元户(房屋分户数),归集资金余额86.22亿元,使用资金金额1.42亿元。

　　单单是惠州市市区中心区(惠城区),2018年1月1日至2018年12月31日,全年归集维修资金23016.3万元,全年使用维修资金1706.2万元；涉及维修资金使用的小区共有137个。

　　从数据看,目前惠州市住宅专项维修资金总量已经超过了86亿元,是一个庞大的数额。而投入使用的也有1.42亿元,这笔由业主缴存,所有权人为业主,使用时由业主决策的资金,近年来,却常常因为有些小区业主不清楚维修资金的所有权和主要用途,相关纠纷时有发生。

　　住宅专项维修资金究竟该怎么用?谁能用?花在哪里由谁来监管?对于很多市民来说,虽然买房时缴纳了这笔钱,但是该怎么用这笔钱却始终不明了。家住在市区河南岸的李先生,自己购买的一套住宅入住5年之后却发现了外墙渗水的情况,梅雨天气外墙渗水就会导致室内粉刷的油漆起泡,墙皮脱落。为此李先生也多次咨询物业管理处,物业管理处却一直推诿,没有结果。“20几楼的高层外墙渗水,当时也交了维修资金,现在是不是可以用这笔钱来修理?该怎么去申请,能不能通过?”

　　其实和李先生有同样疑问的市民还有很多,在南都记者的随机采访中,采访6位不同小区的居民,虽然都表示交了这笔钱,但是怎么用这笔钱没有一个人说得上来,对于各自小区维修资金究竟用了多少,用在哪里了,更是难以说得上来。

　　在此次的修订办法中,虽然对于住宅专项维修资金来自哪里,用于哪里,谁能用都进行了详细的界定,但是对于利益最相关的广大市民来说,交完这笔钱之后就对这笔钱失去了“所有权”。因此相关职能部门不仅要出台管理规定,管好这笔钱,更应该扩大市民的知晓度,多做宣传,让市民知道该怎么用这笔钱,让物业服务企业和业主能更全面、深入地了解相关政策,减少和消除纠纷,更好地发挥维修资金的保障作用。

　（来源：南方日报 李鹏）