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深圳2019半年报之土地篇:工地>宅地>商地 高价地或面临盈利难题

来源:房掌柜  梁津 惠州房掌柜  2019-07-16 11:41:19原创
[摘要]“面粉贵于面包”。

  2019年上半年,深圳土地市场共成交18宗地块(不包含深汕合作区),同比减少14.3%。其中居住用地5块,工业用地10块,商业用地3块;总出让面积约为35.12万㎡,同比减少62.7%;成交总额为292.2192亿元,同比上涨约2.6倍。

  此外,今年一季度土地市场延续底价成交趋势,土地全部以底价成交;二季度由于宅地的集中供应,土地溢价出让趋势无可避免。

  40家房企抢夺深圳5宗宅地

  沉寂了大半年的深圳土地市场在6月24日迎来了最大数量的一次宅地供应,这一场土拍也被业内誉为“史诗级土拍”。

  此次土拍吸引了约40家房企参与,其中不乏万科、中海、保利、新城、华润等排名前十的房企,而佳兆业、招商蛇口、深业、金地、卓越等本土开发商更是积极应战。据了解,截至拍卖前三天,房企缴纳的保证金已经高达1100亿元。

  最终,历经三个小时343次举牌,广州越秀、龙光、中海、电建以及平安均以最高限价结束了这场疯狂的争夺,总价达到223.84亿,最高楼面地价每平米达6.7万,超出目前深圳新房均价。

  不少行业人士认为,一次出让5宗居住用地,这在深圳土地拍卖史上是非常罕见的,通过此次5块宅地成功出让的火爆可以看出,开发商对深圳的土地需求尤其是公开市场出让的净地很迫切。

  高价地或面临盈利难题

  “单限双竞”成宅地出让主流模式

  在一线城市拿地不仅仅意味着土地储备的增长,更是对于企业的战略布局、品牌建设有着更深层次的意义。在土地成本高企和限价的压力下,房企要面临的是这些高价地将面临如何盈利的难题。

  龙光以65.85亿元竞得的龙华区民治街道地块,最高楼面地价每平米达6.7万,楼面价已经超出目前深圳新房均价;而电建地产、中海地产、越秀地产竞得的地块,可售楼面价也都达到每平方米4万元和每平方米5万元以上。与周边楼盘售价对比,用“面粉贵于面包”来形容也不为过。

  中原地产首席分析师张大伟认为,按照目前这些土地的拿地价格,拿地房企将面临巨大的资金压力和预售限价压力,按照目前的政策,这些项目很难盈利,成交地块的楼面价基本都刷新了区域的历史记录。这种情况下,企业豪赌政策放开,市场活跃。但从目前深圳的平稳市场看,这些企业很难获得满意的入市价格,拿地入市的压力增加。

  此外,近年来深圳宅地出让几乎采用的都是“单限双竞”模式,当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,其中,只租不售的人才住房产权归政府,竞得人建成后无偿移交。

  “单限双竞”的意图,是为了增加人才租赁住房等保障性质的住房供给,为新增常住人口提供更多的住房保障,从而保障城市的人才竞争力。而一旦这些保障性住宅的入市租赁,势必会分流相当一部分居住需求,对所在板块的住房租赁乃至销售产生比较大的影响。

  “深圳很少有出让地块这么多房企抢拍。”房企之所以踊跃竞拍,一是对未来市场有预期;二是在地价高昂的深圳,房企能有土地有项目的布局,无论对于企业融资、资本市场估值,还是市场占有率等都有重要意义。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示。

  土地资源紧张

  城市更新成拿地新来源

  据中原地产数据显示,2014-2018年为例,深圳住宅用地分别供应为1宗地、4宗、4宗、2宗、10宗,合计也仅供应21宗住宅土地,此次出让的5宗宅地也是2019年深圳首次集中供地。

  众所周知,经过近40年发展,深圳城市高强度开发,目前已经没有太多可供开发的余地。到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内,而截至2016年年底,深圳建成区面积已达到了923.25平方公里,外加2017年-2018年所建成的项目,目前已经超过950平方公里,从增量上看,未来深圳可利用的土地,面积不到73平方公里。

  2018年以来,深圳有意加大宅地供应力度,意在完成“十三五”规划的商品住宅以及人才房和保障房供应量。其中,商品住房用地590万平方米,包括新供应用地40万平方米,城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米—即76%的商品房开发土地靠城市更新。

  而从目前的完成进度来看,估计下半年仍将有宅地持续批量推出,且深圳集中推出宅地其有利于稳定市场预期。


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责任编辑:钟媛媛

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