平均每天卖房334套 博罗销量跃居全市第三

　　年初，楼市延续去年第四季度市场降价、促销、观望的风潮，“大湾区发展规划纲要”发布后，出现小阳春，随后市场进入沉寂状态，陷入震荡期。今年下半年，或有超过1000万平方米、10万套房源集中入市，市场可能分化，出现横盘期、打折换量季，但无论如何，开发商依然看好惠州市场。

　　这来源于对惠州市场的信心，也来源于对惠州构建一流品质城市的信心。

　　明道若昧，进道若退。

　　通俗理解即是，一直前行却看似缩退，看起来平静却似崎岖。

　　又到一年年中楼市放榜时候，虽然数据只是一面镜子，但是数据背后本身可以说明很多问题，让我们可以更好地看待当下的楼市格局。

　　惠州楼市上半年的境遇和上面的描述本质上并没有不同。年初，市场延续上年第四季度的降温态势，2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，楼市开始升温，3月份到4月上旬惠州市场出现的小阳春。但从4月中下旬开始，受宏观环境和无更多持续性红利的影响，市场开始下行，购房者表现得更加理性和谨慎，降温明显。

　　从小阳春到降温，上半年惠州市场经历了一个半月的高光时刻后，进入平淡。惠州中原地产的统计数据显示，惠州上半年T O P20中，入榜门槛从12亿元降至6亿元，榜首从118亿元，降至112亿元。

　　粤东世联行的统计数据显示，截至2019年6月3 0日 ，惠 州 全 市 卖 房60408套，平均每天卖房334套，博罗取代惠阳进入第一梯队。业界观察人士指出，下半年巨量的新增供应量，或会让市场提前进入横盘时期。

　　A

　　数据

　　上半年住宅成交60408套 博罗进入第一梯队

　　虽然惠州上半年只有一个半月的小阳春，但数据依然有不错的表现。粤东世联行统计数据显示，截至6月30日，惠州全市累计成交住宅60408套(不含车位、商铺，包含别墅)，平均每天卖房334套，成交面积634 .49万平方米，成交金额710 .86亿元，成交均价11204元/平方米。

　　这一数据相较2018年同期，有三成跌幅。粤东世联行2018年上半年的住宅交易数据显示，商品房总成交89553套，销售面积865.74万平方米，销售金额9 8 6 .8 2亿元，成交均价11039元/平方米。

　　成交数据中，博罗县是最大的惊喜。实际上从去年开始，博罗县区的房地产市场就保持了强劲的后劲，基本每月进入前4名。上半年博罗县累计成交10703套，成交面积117 .84万平方米，成绩套数和成交面积位居第三位。

　　大亚湾片区也保持了强劲的势头，成交16487套，成交面积162.68万平方米，成交金额222 .60亿元，成交均价13683元/平方米，四项数据均位居全市第一位。惠城区成交位居第二位，但10961套的成绩仅比博罗多出258套，惠城区成交面积128 .65万平方米，成交金额153 .16亿元，成交均价11886元/平方米。

　　惠阳片区原本第三的地位，被博罗取代，下滑至第四位，但差距也不大，上半年累计成交9177套，成交面积、金额分别为94 .17万平方米、119 .4亿元，成交均价惠阳片区仅 次 于 大 亚 湾 ，高 于 惠 城 区 ，为12679元/平方米。仲恺、惠东、龙门分列后三位。

　　惠州中原地产的统计数据显示，惠州上半年T O P20中，入榜门槛从12亿元降至6亿元，超过30亿元销售额的房企从去年同期的2家，上升至4家，榜首从118亿元，降至112亿元。

　　B

　　分析

　　以4月中旬为分界线　市场小阳春后出现分化

　　上半年，惠州楼市呈现出从明显的波峰到下降趋势，以4月中旬为分界线，市场低开高走，急转进入下行期。

　　南都记者结合惠州中原地产的统计数据发现，1月份，惠州成交77万平方米，2月份成交44万平方米，3月份增长到131万平方米，4月份保持了3月份的态势，达到132万平方米，但5月下滑到125万平方米，6月持续下降至110万平方米左右。

　　5月，楼盘的上门访客数量与3月份相比下降三成，市场出现明显分化现象。业界观察人士分析，访客数量减少有两方面原因，首先是3月份外地客和深圳客批量回归，本地客年前观望年后出手;另一方面，5月份相对于4月份、3月份，新房供应量急剧增加，市场上可供选择的新盘增多，但外地客和深圳客减少让客户量不足，导致增长乏力。

　　进入6月，这种分化愈加明显。开发商为了冲击半年业绩，开始加大优惠力度，快速去化走量。中原地产统计，6月，惠州市场至少有76个楼盘开启促销优惠，包括开盘折扣、老带新、全款折扣、低首付、送装修等各种方式，最大折扣为方圆东江月岛的9 .3折。

　　部分有地段优势、品牌效应，景观面、物业管理、学位、生活配套较好的项目，销售依然看好。热销项目多集中在品牌开发商的项目上，大品牌、地段价值好、配套好的项目受到青睐，走货速度明显加快。预计，这一分化现象将成为下半年市场的主旋律。

　　C

　　展望

　　下半年供应超千万平方米 横盘震荡趋势明显

　　中原地产统计数据显示，2019年下半年，惠州全市的潜在供应量在1500万平方米左右，属于历年高位水准。

　　南都记者统计发现，下半年新增供应超过8万套住宅，其中仲恺超过14000套，惠城区近16000套，惠湾近2万套，博罗仅罗阳和惠博沿江路片区即供应近1万余套、滨海片区近2万套，龙门有3000-5000套。

　　从2019年第二季度的情形来看，新增的巨幅供应量让客户的选择面变宽，购房的决策周期变得更长，需求观望的趋势愈加明显。

　　惠州资深地产评论人、策行总经理李建峰称，下半年横盘震荡将是大趋势，在经历过小阳春后，市场回归到理性状态。新货集中在第三、四季度(8、9、10月份)上市，市场在短时间内会出现供过于求情况。李建峰表示，在需求端，由于小阳春大量消化了前期的购房需求，下半年的购房需求不足，市场难以形成热销局面。预计价格会出现明显分化，部分区域价格将上调，同时部分区域价格将下跌。

　　（来源：南都）