绿城优客长租公寓：运营成本加大 分散式模式瓶颈再现

相比其它房企布局长租公寓的时间，绿城算是较早的一批。

中介主要经营的是分散式公寓，开发商主要做的是集中式公寓。在集中式公寓的抢楼大战打得火热的情况下，开发商们也开始在分散式公寓的边缘试水了。绿城便是以这样一种方式进入长租公寓。

这里需要指出的是，绿城涉足的长租公寓并不是绿城房产，而是绿城服务集团，二者属于两家不同公司。并且，绿城服务并不是单枪匹马进驻长租公寓市场，而是和来自成都的全国长租公寓领跑者优客逸家合作，创立了绿城优客长租公寓品牌。

可以说，从绿城服务与优客逸家签订战略合作的那一刻起，绿城优客在长租公寓市场的发展就被寄予了美好愿景。不过，在发展扩张的过程中，绿城优客分散式长租公寓模式的问题也逐渐显现出来……

强强联手 行业巨头间的“联姻”

绿城服务与优客逸家的战略合作，堪称一次行业巨头之间的“联姻”。 两家企业的携手，要追溯到4年前。2015年12月22日，绿城服务与优客逸家宣布，共同注资成立绿城优客资产管理公司。同日，便在杭州举行了绿城服务与优客逸家签约仪式暨绿城优客品牌战略发布。

众所周知，绿城服务凭借在全国管理着1000多个楼盘的优势，物业服务有口皆碑。而优客逸家突出的整合运营、线上线下及IT开发能力，在全国长租公寓运营品牌中又是佼佼者。

因此，绿城优客长租公寓的运营模式是，优客逸家嫁接绿城服务的优势和资源，用互联网思维与强运营能力对上下游资源进行更好地开发。绿城服务强大的渠道优势加上优客逸家成熟的“互联网+”线上运营能力，促使双方一拍即合。资源优势互补，是绿城服务与优客逸家合作的初衷，也是基础。

在这样双方合作的基础上，绿城物业服务管理的楼盘，都有可能作为优客逸家出租的储备房源。而优客逸家也将作为绿城服务指定托管服务商，向绿城业主和租客提供标准化的租赁和租住管理服务。

但有业内专家认为，物业公司试水并不熟悉的租赁市场，这种分散式公寓模式所带来的运营管理压力同样不可小觑，这可能成为绿城物业发展长租公寓最大的制约。

快速扩张 4年上市4万间

在绿城服务与优客逸家强强联手的背景下，近年来，绿城优客长租公寓发展势如破竹，尤其是在杭州拓展速度惊人。

据资料显示，目前绿城优客长租公寓在全国的房源套数已有约4万间，其中，在杭州大约有4000间房源，出租率比较可观，在80%以上。据悉，绿城优客长租公寓运营在杭州做到第三年后，基本就可以实现盈利。

据优客逸家官网显示，目前优客逸家仅在成都、武汉、北京、杭州四个城市运营，换言之，现如今，绿城优客的长租公寓房源基本也分都布在以上四地。不过随着优客逸家不断扩张，预计未来更多一二线城市会出现绿城优客长租公寓品牌。

房源良莠不齐 运营成本加大

不同于一些品牌房企自持的长租公寓，绿城优客的长租公寓房源基本来自不同房企开发的小区，并无固定门面，属于分散式长租公寓。因此，其在房源品质方面，也存在着良莠不齐的现象，优劣势都非常明显。

劣势在于，绿城优客长租公寓房源过于分散，品质参差不齐，服务半径增大，人员成本相对较高，因此对运营管理要求极高。

有业内专家认为，分散式公寓在地理位置上并不集中。在收房时，不象集中式公寓，能够向特定的对象集中收房，分散式公寓主要是向单个业主进行收房，收房效率低，也无法集中运营。

绿城优客也是如此，这使其管理房源运营成本进一步增大。

但是分散式公寓的成本压力、资金要求相对要小得多，所以很多公寓管理公司的业务主要是分散式公寓。大部分分散式公寓价格并不是很高，只是比普通租房贵一些服务费。

绿城优客的长租公寓房源，产品数量和层次相对丰富，对于租客来说，选择面较广。由于不需要考虑拿地成本的问题，绿城优客长租公寓较于其他品牌长租公寓而言，租金方面比较亲民。

相关资料显示，以杭州为例，目前常见的品牌房企打造的长租公寓，一套房间每月租金基本都在1500元以上。而绿城优客的长租公寓房源，一套房间每月租金少则低于1000元。

另外考虑到年轻人承价能力有限，绿城优客的长租公寓房源还设计了合租的形式，每人可以只租一个套间里的一间房，和室友们共享客厅、厨房和卫生间，以此来分担租金压力。

当然，房源品质良莠不齐的绿城优客长租公寓，未来或将面临不小的市场压力。更重要的是，绿城优客的长租公寓房源很难形成金融产品，这对绿城服务的资金也是一大考验。

盈利压力巨大

与目前主流地产派，自己搭建运营团队打造长租公寓不同的是，绿城优客选择不自建运营团队，而是与专业长租公寓运营商进行战略合作。

通过资产托管的方式获得盈利，具体为：绿城服务依托其在全国范围内一千多家楼盘的物业管理，为优客逸家提供优质房源，承担房屋维修和装修费用，并享受资产增值、租金收入以及服务费用；而优客逸家则负责公寓运营，支出一定的管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和其他增值服务费。

这样的好处是，通过借助运营商的品牌和运营经验，可以在短时间内快速拓展、抢占市场份额、保障收益，活下去。正是因为如此，绿城优客才能在长租公寓市场正在洗牌的大环境下，实现入市三年就实现盈利的好成绩。

虽然业内也常常有人诟病这种运营模式，并不利于房企自身长租公寓运营能力和精细化管理水平的培养。但在“盈利难”为长租公寓最大痛点的当下，如何“活下去”才是首先要考虑的问题。

但仅靠公寓租金来维持运营很显然将牵制其进一步的发展，根据对各类集中式和分散式长租公寓的调研，一个典型公寓运营公司的投资回收期平均在4-5年左右。长租公寓领域并不是个盈利空间丰厚的行业，在目前产业链其他增值业务盈利模式尚不成熟的情况下，企业规模扩张后的盈利压力十分巨大。

在这种压力下，很多公寓管理公司开始探索新的利润增长点，这个问题同样也困扰着绿城优客。