李宇嘉：城市和地产红利共享 这个都市正在树立典范

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　　珠三角，为何广州是核心?

　　珠三角城市群，大家认为中心就是广州和深圳。尽管深圳很耀眼，但它撑得起一个大城市，但撑不起一个都市圈。这就是为何，粤港澳大湾区规划中，对深圳的定位是“加快建设国际化城市”，而广州的定位是“着力建设国际大都市”。都市(metropolitan)和城市(city)差别很大。

　　深圳科创优势独一无二，竞争力强劲，市场化、立法权、用地权、审批权等方面，全国独一无二。国家的态度是，深圳是个“实验室”，放手去闯，深圳成功的标尺，就是未来再搞出一个华为。想当初，小平“画这个圈”，也是这么想的，怎么倒腾也不会出乱子，因为这是个“小圈”。

　　深圳可以放飞，可以来一场“想咋走就咋走”的畅想，但广州不行。近期发布的《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》明确，广州是广东省省会，国家中心城市和综合性门户城市，历史文化名城，大湾区区域发展核心引擎，国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心。

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　　围绕广州，打造珠三角都市圈

　　也就是，广州有两个定位：首先是一大家子(广东)的“大哥”，得靠当“大哥”的红利，帮衬粤东西北落后地区;其次是一线城市，得靠这个定位，基于国家商贸、交通中心的地位，打造都市圈“增长极”，比如广佛同城、广清一体化、广佛肇一体化等，为国家打造新“增长极”。

　　围绕广州一体化深度绝非小可。广佛同城，在国内被认为一体化做得最好。按照最新规划，广佛还要做到无缝对接、“零距离”，建设广佛“1+4融合试验区”：以广州南站为核心的广佛融合先导区，以及花都+三水、白云+里水、荔湾+桂城、南沙+大良容桂4个融合试验区。

　　未来，“佛山居住、广州上班”越来越便利。支撑一体化的，是强大的轨道交通，到2035年，广州将建成2000公里轨道网络，达到2018年的四倍(500公里)。届时，广州将与佛山、东莞、清远、中山等周边城市地铁衔接通道，一个互联互通的“大广州”呼之欲出。

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　　广州是未来十几年人口增长最多的城市

　　支撑一体化的，除了轨道交通，规划还提出，基础教育设施、社区卫生服务中心覆盖每个社区生活圈，以及“三城一区”的高端产业和创新就业带，包括知识城、科学城、琶洲(含大学城)和南沙科学城。有了公共服务、基础设施，有了就业，接下来最关键的就是引人了。

　　规划提出，2035年广州常住人口要达到2000万，并按2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。什么概念呢?2018年广州常住人口1490.4万，这意味着未来还新增常住人口510万人。简单匡算，包括京沪深在内，广州是未来十几年人口增加最多的城市。

　　加上流动人口，2018年广州实际管理人口已超过2000万。到2035年，常住人口增加到2000万时，按当前流动人口为常住人口的1/3计算，届时实际管理人口将在2500-2700万，每年增加30 -40万。而过去4年，广州常住人口分别增长42.06万、54.24万、45.49万和40.6万。

　　按此速度，到2035年突破2700万人并非难事，甚至要达到3000万。届时，单从人口增长的角度，广州将是“抢人大战”的最后胜利者。不管是打造都市圈一体化，还是大规模增加人口，给2500万人配套轨道交通、教育医疗全覆盖，“三城一区”的建设，都需要钱，钱从哪来?

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　　地产在“大广州”战略中的角色

　　钱从地产来，广州有这个硬气。对京沪来说，未来要纾解人口和产业，房地产发展的空间，在都市圈外围城市;对深圳来讲，一是无空间支撑大规模的人口流入，二是与周围城市一体化不足;三是定位也不像广州一样，是珠三角城市群的核心，四是创新是深圳优势，高房价是创新大敌。

　　因此，深圳开始“去商品房”了，“二次房改”提出，到2035年深圳新增170万套住房，市场商品房只占40%，每年为4万套。上海和北京，前者以租赁为主(占新增地块40%多)，后者以共有产权、限竞房为主(占新增地块的70%)，“去商品房地产”痕迹明显。

　　到2035年，广州新增住房200万套，租赁住房占20%，保障房占8%。扣除租赁和保障房，广州每年要新增8.5万套商品房，这是深圳供应的2倍多。若将“广佛同城”算在内(京沪深与周边最多为一体化，算不上同城，国家级规划明确的同城只有广佛)，广佛(临近广州的融合区)将是全球最大新房供给带。

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　　京沪深“去商品房”，广州大力发展商品房

　　楼市这样定位，也将是国家认可的。毕竟，它要支撑的东西太多了：支撑广州成为人口增长最多、最快的城市;支撑轨道交通翻4倍，教育医疗全覆盖;支撑广州与周边城市一体化，带动粤东西北;支撑广州打造多个都市圈“增长极”，并将广州和佛山打造大湾区核心极点;支撑广州在汽车、石化和电子等传统产业的基础上，基于“三城一区”的高端制造和创新。

　　广州市域面积7434平方公里，目前开发强度不到25%，还有5%的空间开发，相当于371.7平方公里，这是很大的体量，也是京沪深梦寐以求也难以获得的空间。目前，广州房价仅为京沪深的六成，外围不到京沪深的一半。大规模供地、广佛同城，广州房价不会大涨。京沪深“去商品房”，而广州大力发展商品房市场，商品房占比超过70%。供应量大，需求更大，这是产业、规划、人口、地产、配套协同发展的典范，想分享长期红利的可以考虑了。

（来源：李宇嘉地产笔记）