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惠州高铁北站新城地价比肩金山湖

惠州房地产网-房掌柜 2019-06-20 14:11:16来源: 
[摘要]随着粤港澳大湾区的持续推进,规划中的惠州高铁北站新城将成为未来价值高地。

  从城市发展的规律来讲,入驻一个城市新的核心片区最佳选择时机,是在规划落地之后,区域价值和楼市价格没有完全匹配之前。

  惠州上一个10年最好的机会是入住金山湖,下一个10年最好的机会是抓住惠州高铁北站新城的发展契机。

  惠州北站新城是大湾区的价值、价格洼地,如同一块尚未雕琢的璞玉。南都记者对比深圳北站、广州南站、东莞西站附近的片区,发现惠州高铁北站新城不仅房价最低,也是唯一纳入到站点规划的高铁新城。

  从房价和居住价值上来看,惠州高铁北站新城处于起步阶段。看好惠州北站周边发展的中洲控股惠州相关负责人表示,惠州是粤港澳大湾区东部核心城市,加强与各城联系的主要方法当属交通,随着粤港澳大湾区的持续推进,规划中的惠州高铁北站新城将成为未来价值高地。

  对比广州、深圳

  高铁站周边出现增值空间

  高铁一响,黄金万两,珠三角所有城市级别的核心枢纽,都演绎了同样的事实,即从高铁站点的规划初期的价值凸显,到交通核心枢纽成型投入使用,片区的价值迅速释放,价值和价格差迅速被填补。

  2007年,深圳北站动工,龙华新城步入交通枢纽规划建设期,片区房价直升至1万元/平方米。2011年底,深圳北站综合交通枢纽全面启用,同期龙华新区正式挂牌成立并规划为城市副中心片区,房价破2万元/平方米。

  南都记者统计,2013年-2016年,随着多条高铁线开通,深圳北站CBD启动规划,交通利好再次带动区域发展。2016年2月,由中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合拍下的高价地块,楼面价高达56781元/平方米,现在片区的新房价格在6万-7万元之间。

  广州南站2004年开工建设、2010年投入使用。2011年3月,广州市规划局公布《广州南站地区控制性详细规划》,36平方公里的广州南站新商圈初现轮廓,并预计在3-5年内建成。彼时,广州南站通车已1年有余。

  随后,广州南站附近的地价大幅度攀升。2012年开始,广州南站附近的地价相较于2011年上涨了1000-1500元平方米左右,2013年之后,广州南站周边在售一手楼盘升至1.5万至3.9万元/平方米之间。

  广深之外,东莞西站所在的水乡片区,也成为东莞楼市成交最活跃的片区之一。受到东莞西站即将投入使用、莞惠城轨开通影响,广深购房者将关注的目光放在水乡新城片区楼市上。

  东莞水乡片区也因为东莞西站的存在,被政府规划为优质生活圈片区。统计数据显示,2018年水乡新城,成交均价为13239元/平方米,同比上涨28%。东莞房地产资深人士表示,水乡片区的房价在东莞西站规划出来之后,“比从前至少涨了一倍,以前都是每平方米五六千元。”

  综合对比,惠州北站2016年选址之后,2017年政府规划高铁北站新城,2018年北站被纳入惠州核心市区。从城市的角度而言,惠州北站新城片区起点更高。粤东世联行副总经理胡光宇表示,惠州高铁北站新城片区当前是最具潜力的价值和价格洼地之一,有明显优势。第一,北站新城尚处于起步阶段,第二,当前,北站新城的板块价值因为高铁没有通车,还处于观望期,这个观望期将会随着高铁通车,站点投入使用而结束。

  地价开始攀升

  高铁对区域开发有影响

  在胡光宇看来,高铁对一个区域开发带来的影响有三个阶段,第一,启动阶段。一般来说,在交通落地之前会有一个补涨周期,这个周期内楼价和地价上涨比较迅猛。第二,震荡阶段。高铁在推进过程中因为缺乏相关的利好因素,楼价和地价出现震荡,出现波动。第三,稳定发展阶段,这个阶段地价房价平稳上涨。

  中洲控股惠州区域副总经理曾焕中称,目前惠州北站还处于交通落地之前的补涨周期内,“通过惠州北站新城规划落地至今的表现来看,土地价格已经迅速拉升,和惠州核心市区的土地价差不存在了,区域价值开始得到认同。”

  在城市核心区以及城市门户的加持下,惠州高铁北站新城片区的发展受到众多关注,直逼金山湖的地价即是最有利的证明。

  2017年11月,惠州高铁北站新城近10万平米地块被12.535亿元拍下,折合楼面价6320元/平方米,成功刷新了惠州2017年土拍楼面价的成交记录及惠州土拍的总价记录。一年后,金山湖片区出现总价20.28亿元地块,楼面价6371元/平方米。

  近期,北站新城片区小金口金源片区的两宗地挂牌,再一次引起市民对高铁北站片区的热议。6月3日,北站新城一宗编号为GP2019-5,面积77909.5平方米的住宅、商服用地,溢价17.1%,被13亿摘牌,这块地迎来碧桂园、雅居乐、中海、龙湖等房企参与竞拍,楼面价高达5859元/平方米,直逼金山湖。

  但当前该片区在售房源的价格远低于金山湖片区。在曾焕中看来,“地价是最基本的衡量标准,现在地价开始上涨,就决定了其后的楼价。地块的价值和价格洼地正在缩小。”

  沿高铁来惠州

  外省客一季度占比两成

  高铁是投资、置业的风向标,历史每天都在重演。

  南都记者梳理发现,国内长沙、苏州、南京、郑州等城市,高铁站点投用,带动附近的房地产快速发展,楼价比开通之前都有一定涨幅。

  从上半年惠州高铁北站新城附近楼盘的销售监控数据来看,不仅深圳客的数量明显增多,外地客数量也在增多,江西、湖北、浙江人也不少。北站新城片区某房企营销负责人表示,第一季度外省客在该楼盘的购房占比近20%,有相当一部分是惠州高铁北站新城利好带来的。

  深圳资深地产人侏罗纪说,厦深高铁开通和惠州南站投入使用,对于深圳客到惠湾片区置业起了很大的带动作用,“经过惠州市区的赣深高铁对于深圳客到惠州的交流联系,要比厦深高铁大,最关键的是,在惠州北站可完成广州到广汕高铁、莞惠城轨的换乘。这是一个核心站点。”

  侏罗纪称,目前惠州北站片区的房价还处于较低状态,如果生活配套以及各种交通配套都能兑现,那在这个片区的置业、投资、居住的深圳客是一定会批量增加的。

  惠州北站到深圳北站日常通勤成本缩减至18分钟,其带来的必然是因为房价差,而吸引深圳客来购房。

  惠州高铁北站新城,定位不仅仅是高铁站,而是产业、人口、城市核心区。当前该区域的房价,和惠阳、大亚湾相比,都有明显的价格差,未来潜力可期。

  采写:南都记者 蒋奇政

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责任编辑:钟媛媛

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