惠州新建社区必须配建学校 设施建设与住宅首期同步交付使用

　　孩子已经要上学了，小区要配建的学校还是一片空地！

　　又到一年适龄儿童报名上学的日子，由于学位问题，家长们很是焦心。一方面优质的城市资源吸引着大量外地人口进入置业安家，另一方面教育设施建设的滞后引发入学难的焦虑。

　　如何改变这一窘境？18日，惠州市自然资源局发布《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理试行办法（草案）》（下称《办法》）拟从源头入手规范社区教育配套建设的措施有望改变这一局面。

　　该《办法》要求房地产项目规模和配建学校的标准予以规范，要求配建学校与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收，与首期住宅项目同步建成交付使用。此外为加快使用还对移交时限予以明确，要求教育部门接收后一年内开门办学。

　　1、新出让土地规范挂牌条件？

　　住宅用地需明确教育配套设施建设责任

　　《办法》指出，达到居住区、居住小区和居住组团规模的商品住宅、保障性住房项目就需要配套建设义务教育中小学和幼儿园的用地及建筑物、构筑物及其附属设施。

　　对于新出让的宗地，该办法提出自然资源行政主管部门要严格住宅项目用地规划条件，按照片区控规在所有新出让的住宅项目中明确配套教育设施，出让用地提出规划条件，同时明确配套教育设施的相关要求。

　　具体到住宅项目建设用地规划，办法提出应当明确配套教育设施的选址位置、用地规模、建设规模、办学规模、交付使用条件以及无偿移交等各项要求，确保后续有效实施。

　　“在土地招拍挂过程中就将配建教育设施作为出让条件进行公告，作为企业拿地的条件内容。”市自然资源局相关负责人就此介绍，通过这样的方式也能有效提高建设效率，学校随着项目建设快速建好移交教育主管部门，组织教学工作。

　　对于“三旧”和“棚户区”改造项目涉及到拆迁工作的情况，该《办法》则提出项目建设单位应将项目范围内配套教育设施用地上的附着物一并拆迁，拆迁补偿费用计入改造项目的成本。

　　此外，针对目前存在部分教育地块被侵占的情况，《办法》还对于教育用地的绝对性进行了强化。指出，城乡规划确定的中小学、幼儿园建设用地，任何单位和个人不得侵占或擅自改作他用，且不得在已规划中小学、幼儿园用地上建设与教育无关的建筑物、构筑物和其他设施。

　　2、已建项目如何强化监管？

　　开发商产权设施要办普惠性幼儿园

　　不单是完善新出让宗地规划，对于已经完成土地出让的地块《办法》也将施策完善。对于暂未报建的土地则要求按照标准增配设施，而接近建设完成的项目则通过引导组织办学满足入学需求。

　　《办法》显示，已通过出让或划拨方式取得建设用地但尚未取得建设工程规划许可证的住宅项目，结合相关规定应当按照标准单独增配教育设施，配足本小区所需的学位。

　　增配的教育设施是否会压缩原有建筑面积规模？对于开发企业最为关心的容积率问题，办法提出主管部门按照规划和规范要求重新核定规划设计条件时，增配的教育设施建筑面积可不纳入原项目的计容积率建筑面积，企业可安重新核定规划设计条件实施规划管理。

　　对于已经完成规划报建且接近建成，无法实行计容补偿的项目，办法则有效强化引导。对于未曾约定其配建的中小学教育设施需移交给政府的住宅项目，办法在明确增配的配套教育设施产权属于建设单位的同时要求必须配合政府要求办学，而已签订移交协议的配套幼儿园则按协议移交。

　　对于未签订移交协议的，《办法》提出以2015年12月31日（粤教基〔2015〕21号文发布之日）为节点分类施策。再次之前规划建设的幼儿园可根据实际情况确定是否回收，不回收的将通过提供财政补助等办法办成普惠性民办幼儿园；该日之后的幼儿园则采取措施予以回收。

　　该《办法》此外提出，对于开发商违规将未回收小区配套幼儿园办成高收费民办幼儿园或闲置不用、挪作他用的，主管部门应采取有效措施限期收回。

　　3、小社区业主权益保障？

　　相邻小项目联合筹措资金配建学校

　　细看《办法》规定的住宅项目配建学校规模标准，总建筑面积15万平方米以上或1500户以上小区须至少配建1所幼儿园；总建筑面积30万平方米以上或3000户以上小区须至少配建1所小学。这也意味着该规定有效确保了成规模小区的教学设施建设得到落实。

　　“我们小区只有两三栋楼，几百户业主，不在这个要求之内怎么办？”对于部分达不到配建学校的最低要求规模标准社区业主的担心，市自然资源局相关负责人直言可联合配建，几个小区一起建设学校满足业主的就读需求。

　　《办法》介绍，新建的住宅小区规模未达到相关规定的配套建设中小学、幼儿园最低标准条件应该与相邻其它住宅项目联合建设中小学、幼儿园。

　　具体到费用筹措？该办法指出，若相邻小区的总建筑面积或户数之和达到建设标准，相关建设单位应签订合作建设教育配套设施协议，根据小区总建筑面积按比例分摊教育配套设施建设费用。建设费用需预先支付到牵头建设单位的政府监管账户。

　　对于项目附近有教育配套设施建设用地，但没有其它住宅项目可合作或合作也达不到建设标准则可采取政府部门与建设单位合作的方式。住宅项目按标准将总建筑面积或户数折算为班级数标准及折算班级数比例承担配套建设费用，不足部分由政府部门承担或协调其它住宅项目建设单位承担。

　　住宅项目附近没有义务教育学校建设用地的，则由政府部门协调住宅项目单位采取异地建设的方式，建设单位按规定的学校班级设置标准，将住宅项目总建筑面积或户数折算为班级数，并按相关标准及折算班级数比例承担配套建设费用。建设单位应将配套建设费用预先支付到政府指定的异地建设教育配套设施监管账户。

　　4、如何改变学校设施建设滞后局面？

　　学校须与首期住宅项目同步建成交付使用

　　“买房的时候小孩还没有出生，现在孩子已经上小学了，学校还是一片空地。”在惠州市自然资源局网络问政平台上，署名为“孤独的城市守望者”的市民介绍，自己是凯旋城的业主，项目刚开始销售的时候一直说有学校，但直到现在已经都卖完入住，还是没有动工建设。

　　对此，某行业知情人士就直言，企业配建学校是一个好措施，通过市场的力量高效的解决市民的就学难题。但并非所有的企业都有这样的担当，要想落实还需在监管环节有效予以强化。

　　具体到《办法》，记者注意到，在明确了住宅项目配建标准的同时，将从住宅项目规划报建、施工建设，以及销售管理等多个环节推动学校建设的落地实施。

　　《办法》介绍，自然资源部门在审查住宅项目建设工程设计方案时，应当按照规划条件和土地使用权出让合同或划拨决定书的要求将教育配套设施设计纳入审查范围。与此同时，为确保教育设施符合规定配置标准和要求还要求建设单位在30日内将批准的建设工程设计方案报送教育行政主管部门备案。

　　在住宅项目施工图审查监管环节，建设工程的施工图设计文件中配套教育设施建设是否按规定落实也将纳入必要内容予以审查。

　　为规避既有市场市场出现的学校建设滞后局面，办法提出“三同步”实施机制要求。要求建设单位按照配套教育设施与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收交付使用的原则建设配套教育设施。

　　对于分期开发的住宅项目，办法则要求配建学校与首期住宅项目同步建成交付使用。同时要求住建部门在住宅项目预售管理过程中对于开发企业是否按照计划进度完成教育配套设施建设进行监管。

　　5、如何快速确保学校开学招生？

　　教育部门接收后一年内投入使用

　　值得注意的是，《办法》在项目竣工验收环节监管同样也将予以强化。除住建部门会同自然资源、教育、城乡执法等多部门严格监管确保配套教育设施建设的位置、规模、标准符合规划要求外，还将并联验收倒逼企业完善配套设施建设。

　　《办法》提出，针对配套教育设施未与居住区项目同步建成的，或者建设不符合相关建设设计规划和标准的，自然资源部门不予核发建设工程规划条件核实证明，住建部门不予办理工程竣工验收备案手续。

　　记者注意到，《办法》对于推动教育配套设施尽快投入使用也做出了量化要求。“完善 监督，督促学校的尽快建设完善的最终目的就是服务业主，缓解市民的入学难问题。”市自然资源局相关负责人直言，该办法对于组织入学也进行了明确。

　　《办法》显示，建设单位应根据《配套教育设施建设合同》约定，配套教育设施竣工验收合格后无偿移交给教育行政主管部门。在时限上，企业在竣工验收合格后30日内书面通知主管部门，主管部门在接到书面移交通知书60日内办理完成资料移交。

　　该办法指出，教育主管部门在接收配套教育设施后，应当在接收后一年内投入使用，办成公办中小学校、公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。

　　此外值得注意的是，对于学校建成运营后出现的老化和维护等问题，办法提出建设单位依法承担住宅项目配套教育设施的建筑工程质量保修责任，确保建成学校有序运行，更好的服务于小区业主和社会市民。

来源：惠州楼市帮