2019年楼市高考（东莞卷），你能考几分？

一年一度高考大戏再次轮番上演，你还能回想起当初高考时的模样吗?是紧张、淡定，抑或是十分慌张？如果楼市也有高考，那么，作为考生的你，你能考多少分，究竟是妥妥的学霸还是名副其实的学渣？

以下是东莞楼市卷子，请对号入座，谨慎作答。

一、单选题

1、2019年1-5月，哪家房企的商品房网签面积最亮眼？

A.碧桂园  B.万科  C.保利  D.卓越

正确答案：B.万科

解析：据中原战略研究中心数据显示，2019年1-5月，楼市成交主力依旧是外来房企，占据了商品房网签面积排行榜前十的八席。其中，万科以“41.62万㎡的成交面积、17.24%的市场占有率”跻身楼市网签面积榜首，比排名第二的碧桂园多成交22.04万㎡，万科的楼市霸主之位不可动摇。

2.下列哪个选项不是联合开发项目？

A.金地时代艺境

B.松湖悦府

C.华阳湖1号

D.松湖碧桂园天钻

正确答案：D. 松湖碧桂园天钻

解析：金地时代艺境由金地、碧桂园、保利、时代、招商五大品牌房企联手打造；松湖悦府由华润置地、碧桂园、万科、保利、金地5房企联合开发；华阳湖1号则由金地、龙湖、卓越和龙光4房企联手开发。

二、多选题

1.以下楼市政策哪些是东莞2019年落地的？

A.东莞新房价格一经备案不得上调

B.调整预售前预核实制度

C.在东莞，所有新购住房需满2年后方可转让

D.东莞推广使用商品房认购书范本 创新实施两天无理由退定

正确答案：BD

解析：2019年1月28日最新规定东莞申请办理商品房预售许可的房地产项目无需申请办理预核实手续和提供预售前预核实情况说明；同年3月1日起在全市范围推广实施“两天无理由退定”。A选项是2018年5月8日出台了东莞楼市调控新规，新建商品住房销售价格一经备案不得上调，对下调未做限定；C选项是2017年4月发布。

2.以下，属于2019年东莞土拍新模式的是（  ）

A.终次报价   

B.有资格的竞买人在终次报价环节都仅有一次报价机会  

C.未获得终次报价资格的竞买人，不能参加终次报价  

D.限价+竞自持+自持年限

正确答案：ABC

解析：2019年5月，东莞土地市场出现了“怪现象”，于是政府对商住地做调整计划，并专门针对拍地达最高上限情况做了“终次报价”新规，提出终次报价主要是交易达到上限后，系统暂停接受新报价，转为通过网上最终一次性报价方式，而未获得终次报价资格的竞买人，不能参加终次报价，且在终次报价环节只有一次报价机会；D选项是2018年东莞土拍新模式。

三、判断题

1.2019年以来，东莞商住地出现“冷热不均”，自2018年下半年多地“流拍”后，招拍挂市场上，商住地已连续断供4月有余。（ × ）

解析：4月，万江推出2019年首宗商住地。

2.2019年，东莞住房公积金提取政策将大幅优化，其中，将在7月1日起取消装修提取。（ √ ）

3.2018年末，东莞住房公积金提取总额541.51亿元，其中，住房消费类提取占提取总额的80%。（ × ）

解析：截至2018年末，东莞住房公积金年报内容显示，提取总额541.51亿元，占缴存总额的63.23%，其中，住房消费类提取占提取总额的89.94%，主要用于偿还购房贷款本息和租赁住房，这明显昭示解决住房问题是提取住房公积金的首要前提。

四、简答题

1.简要分析2019年1-4月东莞楼市情况。

答：整体来说，东莞2019年1-4月楼市供求基本平衡，近3年基本持平，去库存依旧是楼市主基调。

据合富统计数据显示，2019年1-4月东莞新增商品房供应约123万㎡，约1.1万套；成交约134.5万㎡，约1.2万套，成交均价约19010元/㎡，同比上涨12.5%。

2.介绍一下2019年二手房发生的一件大事。

答：2019年3月11日起，东莞二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%的方式征收。

举个例子，以首套房为例，房子总价180万，原购房发票+合理税费=90万，若按差额20%计算，个税应缴纳（180万-90万）x20%=18万；若按全额2%计算，个税应缴纳180万x2%=3.6万元。两种方式相较而言，就等于省了14.4万个税。

对于二手房市场来说，这固然是件好事，购房者可选择征收较低的方式缴纳，预计二手市场交易会因此被激活。

对于此次个税调整对二手房市场影响还是比较大的，而二手房市场持续回暖，据乐有家统计数据显示，3-5月东莞二手房合计过户9152户，二手商品房成交均价16011元/㎡，价格整体呈上涨趋势。

3. 简要分析2019年东莞土地市场。

答：2019年一季度，东莞土地市场异常冷清，土地供需萎缩，仅成交5宗土地，都以底价“出嫁”，楼面地价和溢价率降至低位。随着房企资金压力的日益加大和市场环境的低迷环境，房企谨慎拿地，但由于湾区规划的热度持续不减，东莞市场将成为更多房企的布局目标，对于优质热门地块将引起更多房企争夺。

随着4月东莞首宗商住地入市后，5月土拍市场迎来一波商住地集中供应，让人关注的是，这一波地块供应都出现了“怪现象”——提前锁定地块，而且是开了全国先河！

而此次土地市场二季度回暖迹象明显，在莞房企掀起激烈竞争，地价不断快速上涨，东莞土拍如此火热也侧面透露出一个事实——东莞这座位于粤港澳大湾区、且有产业支撑的城市已经成为兵家必争之地。由于东莞在大湾区中将充当重要角色，众多房企看中颇具发展潜力的东莞，2019年再次成为房企的必争之地，保利、鹏瑞、融创、时代、佳兆业、首创置业都成为了5月东莞土地市场的赢家，还有更多的房企为入莞默默努力，其中就包括富力、越秀、雅居乐等一大批优秀品牌房企。