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东莞楼盘纷纷低价抢客 高价地项目大幅降价出售

惠州房地产网-房掌柜 2019-05-29 09:01:51来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]随着市场成交持续分化,东莞高价项目下调价格现象将进一步显现

5月临近结束,东莞不少楼盘纷纷亮相。值得注意的是,这一轮新盘亮相当中,不少楼盘定价合理,以价格低洼的优势吸引购房者眼球,而受到价格低洼楼盘影响,购房者也纷纷外溢至这些低价区域。低价楼盘销售较好,高价楼盘遭到市场冷遇,成为今年楼市的一大特色。同时,土地市场有所升温,多宗地块被提前封顶锁定。在3月“小阳春”楼市旺季过后,随着成交量的回落,房企回归谨慎理性,即将进入楼市下半场,东莞楼盘定价也再次回归理性。

据业内人士预测,随着市场成交持续分化,东莞高价项目下调价格现象将进一步显现。

  城区刚需低价盘热销

  石碣、高埗

  低价刚需盘成成交主力

  自从2017年石碣、高埗纳入东莞城区片区后,不少购房者开始外溢至石碣、高埗买房,受到中心城区房价高、供应量少影响,石碣、高埗低价刚需盘成为市场成交主力。

  上周,位于石碣的卓越弥敦道推出91平方米~112平方米的三房、四房样板房产品,定价约15168元/平方米起,以低于中心城区楼盘约1万元/平方米左右的价格优势,抢中心城区客户。

  记者在楼盘现场看到,该楼盘推出91平方米三房和112平方米四房产品,主打刚需和“二孩家庭”换房,对户型设计进行了优化,如盥洗室、卫生间、淋浴间“三室分离”以提高实用率,横厅设计减少走廊浪费等等,房间满足家庭生活需要的同时保证充足的采光。地理位置上,该楼盘与东城、莞城相距不远,但价格却低不少。记者了解到,目前中心城区刚需洋房普遍定价在2.5万元~3万元/平方米左右,城区片区的高埗、石碣楼盘定价在1.5万元~1.8万元/平方米之间,价格优势使得许多刚需购房者到这两个镇街购房。

  东莞中原战略研究中心统计数据显示,今年1~4月份,东莞洋房网签套数排名前十的楼盘当中,城区片区占据了四个,分别为高埗的万科第五城成交1262套,排名全市第一;东城的万科中天城市花园成交248套排名第二;石碣的卓越弥敦道成交228套排名第六;石碣阳光城愉景湾成交224套排名第七。在城区片区当中,有三个楼盘位于高埗、石碣低价区域。

  地理位置优势,融入大城区

  除了价格优势外,地理位置优势和规划利好也是石碣、高埗楼盘热销的主要原因。从目前来看,以环城路、东城中路延长线以及莞潢南路三条纵向交通干道,联动东江大桥、大王洲桥以及梨川大桥,高埗、石碣正式宣布融入大城区。从长远规划来看,规划中的东莞12号线的始发站将设于石碣,接驳地铁1、2号线,连接下桥站、鸿福路站、西平站,甚至可换乘前往广州、深圳、佛山、惠州。随着生活配套的完善,在交通便利和价格优势的推动下,石碣、高埗楼盘已经吸引了万科、卓越、阳光城、中熙等品牌房地产公司进驻开发楼盘,而且被越来越多的中心城区购房者所接受。

  今年刚刚结婚的刘小姐告诉记者,中心城区楼盘少,定价高,在石碣、高埗买房,价格优惠不少,而且交通也很便利,她在莞城上班,在石碣居住也很方便。与水乡新城片区镇街、石龙、茶山楼市相比,想争夺中心城区购房者,石碣、高埗无论是在地理位置上,还是城市规划上都更有吸引力。

  整体市场

  低价盘频现东莞楼市,“围堵”高价项目

  低价洼地项目热销,高价项目遇冷,并不单单是出现在城区片区。今年以来,低价盘频频出现在东莞市场。如茶山的德盛尚峰推出110平方米~128平方米三至四房的洋房,认购均价约为1.58万元/平方米,而同区域内定价在2万元/平方米以上的楼盘受到很大影响,成交明显遇冷。这种情况在临深片区更为明显,如中泰峰境定价约1.6万元~1.7万元/平方米,在临深片区楼盘当中属于比较低的价格,受到该楼盘定价低影响,这也使得其附近的楼盘很难卖出高价,周边高价项目甚至不得不降价六七千元/平方米出售。但受到地价成本高等影响,即使价格下调后,在价格的竞争方面,不少楼盘仍然难敌这些本土小房企推出的低价盘项目。

  业内人士表示,不少低价盘项目或是本土房企早年的地块,或是三旧改造用地,地价低,成本低,因此在定价上拥有着很大的优势,可以将价格定得相对较低,无论是刚需购房者还是投资客,都会首选这些价格低的项目。而高价地项目想要卖出高价,只能等待这些楼盘的销售完毕后,才能重新制定价格。不过,在当前的市场形势下,高价地项目拖得越久,亏得越多,因此一些房企会选择降价出售,尽快回笼资金。

  购房者对高价抗性显现,价格洼地楼盘为成交主力

  去年,东莞楼盘定价相对合理,今年经历了3月“小阳春”楼市,不少楼盘定价向上,高价盘也陆续出现在市场上。然而经历了4月、5月楼市的平淡,购房者对于价格的抗性逐渐显现,观望氛围日益严重。

  这种情况在一向被看好的滨海片区也出现了。在虎门,定价达到3万元/平方米以上的楼盘,如果没有特别好的轨道交通优势,成交已经遭到明显的冷遇。“购房者对于虎门的价格接受度目前还在3万元/平方米以下,想要往上走很难。”一名业内人士分析道,虎门的价格上涨,购房者会前往价格更便宜的沙田买房。中心区域价格高,周边镇区价格低洼,价格分化明显,这是东莞楼市的一大特色。目前,受到价格的影响,不少购房者前往价格洼地购房,如桥头区域楼盘由于定价仅在1万元/平方米出头,成交效果好;石碣、高埗楼盘定价低于中心城区楼盘1万元/平方米左右,顺利的承接了中心城区购房者外溢。

  业内人士认为,东莞刚需购房者对于价格很敏感,价格达到一定的价位就会进入观望,深圳购房者虽然对于价格接受度较高,但是也同样会受到价格洼地的吸引,流向东莞价格更低的区域。该人士认为,目前东莞价格洼地楼盘是成交主力,刚需盘希望“快周转”,只能通过合理的价格来推动楼盘成交;而高价盘定价高,只能“慢周转”慢慢出货。

而更多的业内人士则反映,5月虽然是传统楼市旺季,但是市场却显现出疲软,购房者入市动力不足,成交量并不乐观。这让许多一线销售人员感觉到很是焦虑。

  定价高楼盘成交冷走货慢

  与定价合理的低价洼地楼盘相比,尽管拥有着更好的城市配套资源,但是中心城区楼盘定价高企,今年以来频频遭到冷遇。记者了解到,去年,中心城区楼盘定价约1.8万元至2万元/平方米左右,定价合理因此受到购房者青睐;今年以来,3月“小阳春”楼市到来,成交上升,加上东莞中央商务区规划利好影响,中心区楼盘定价也日益上升,定价高企。这也使得中心区楼盘成交缓慢,甚至受到冷遇 。近期,中心城区有刚需楼盘开盘定价约在2.7万元/平方米左右,由于整体楼盘优势不明显,很快受到市场冷遇 ,去化率并不理想。记者了解到,该楼盘在去年叫价2.2万元/平方米左右,今年看到市场有所回暖,迅速提高叫价,马上受到购房者的冷落。

  首次置业刚需购房者对于价格十分敏感,对高房价抗性很大。而户型面积较大的改善型产品会相对好一些,一名业内人士告诉记者,这些120多平方米以上的改善型四房,居住感相对舒适,尽管价格约在3万元/平方米左右,但是仍然能得到部分购房者的接受,只是出货会相对较慢一些。

目前东莞较高地价的项目房价走势平稳,那么开发商将如何化解当初的高地价所带来的压力?

  车德锐表示,“以时间换空间”,是这些项目最常采用的一种手段。“‘以时间换空间’的方法有很多,比方说,某地价项目开盘,首批主推别墅,一方面,别墅属于高端产品,一下子就把整个项目的调性拔高了,到了销售洋房的时候,就可以宣传说是‘墅质洋房’,洋房的价格会更高;另一方面,别墅销售速度慢,去化周期长,随着时间的推移,市场的整体预期会不断提升,等到了合适的价位,就可以入市洋房了。再比方说,某项目若是没有别墅,洋房、公寓可以多批次小批量入市,慢慢卖。”

(房掌柜整理来自于广州日报、新华网、东莞日报)


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责任编辑:钟媛媛

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