雅居乐：多元化掣肘发展 业绩艰难破千亿

【导语】2018年，上市房企出现了不少“千亿新秀”。在2018年房地产市场复杂多变的环境下，雅居乐这家老牌的粤系房企成功跨越了千亿规模的门槛，虽破千亿但未达销售预期。多元业务并行的“1+N”发展模式下，摊子大营收微。千亿来之不易，且行且需珍惜。

据业绩报告披露，2018年，雅居乐累积预售金额为人民币1026.7亿元，较2017年增长14.5%。营业额及净利润分别为人民币561.45亿元及人民币83.58亿元，较2017年分别增加8.8%和23.3%。累计预售建筑面积为798万平方米，较上年增长8.4%，预售均价为每平方米12871元，较上年增长5.6%。这是雅居乐销售金额首次突破千亿规模。

2019年，雅居乐给自己设定的销售目标是1130亿元，仅比2018年全年销售额上浮了10%。或许是2018年在销售业绩上艰难破千亿，雅居乐对于2019年的楼市判断格外谨慎。

雅居乐2018业绩艰难破千亿

作为雅居乐的金字招牌，不得不提的就是海南清水湾项目，2010年该项目开盘，雅居乐全年销售金额323亿，其中清水湾单个项目全年销售额接近百亿，占集团总销售额的31%。清水湾项目的成功让雅居乐声名鹊起，也让雅居乐坚信旅游地产的发展潜力巨大，从2012年开始在全国复制旅游地产项目。

2012年至2016年，在雅居乐总土地储备中，海南及云南地区的旅游地产项目土地储备面积始终维持在1000万平方米以上，占总土地储备的33%以上。但云南的旅游地产却未取得海南清水湾的预期，加之旅游地产遇冷的时局，大幅度屯粮云南、海南的雅居乐销售业绩未有较大突破。

2016年，雅居乐加大了投资力度，全国化布局之后，加之2017、2018年来云南及海南区域旅游地产项目市场出现回暖，为雅居乐提供不俗的业绩支撑。

2017年初，随着千亿房企阵营扩张，雅居乐宣布2019年冲刺千亿目标，雅居乐董事局主席陈卓林宣布旗下地产业务未来平均每年保持30%增速，实现3年年销售突破1000亿元。

雅居乐历年业绩和业绩增速

数据来源：公开年报

2017年，雅居乐实现合同销售金额897亿元，彼时的雅居乐距离千亿更近一步，雅居乐改变了2017年年初定下的3年冲击千亿的目标，宣布2018年销售目标为1100亿元。

据雅居乐年报数据，2018年全年雅居乐实现销售1026.7亿，同比增长14.45%，成功挤进30家千亿房企阵营，但距离其全年销售目标仍有约74亿元差距。然而雅居乐在2017年销售897亿，同比增长69.84%，2016年销售528亿，同比增长19.42%，14.45%的增速为雅居乐近三年来最低。

隶属于同一阵营的千亿房企，阳光城2018年业绩1628.56亿元，同比增长70.28%。融信2018年业绩1218.8亿元，同比增长73.35%。富力2018年业绩1311亿元，同比增长60%。金茂2018年业绩1280亿元，同比增长85%。远洋2018年业绩1095亿元，同比增长55%。正荣地产2018年业绩1080亿元，同比增长54%。荣盛发展2018年业绩1015亿元，同比增长49.51%。相比而言，雅居乐的业绩增速为同批次千亿房企中增速最慢的。

数据来源：公开年报

2018年雅居乐的这个千亿身份来之不易。根据统计雅居乐集团在2018年每月的销售业绩发现，雅居乐2018年前10个月的的单月销售金额都未能超过百亿。仅在11月和12月，雅居乐才向千亿发起冲刺，单月销售金额分别为107.8亿元和136.1亿元。全年1026.7亿销售金额勉强踏入千亿房企阵营。

毛利润率四级跳 与龙头房企匹敌

利润率提升是房企竞争力的体现，毛利率则代表了企业在直接生产过程中的获利能力。2015年到2018年，雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%，实现了四级跳。

年报显示，2018年，雅居乐整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点。销售收入的增长叠加毛利率和净利率的提升后，雅居乐2018年毛利为人民币246.74亿元，较去年增加19.3%;净利润83.58亿元，同比增长23.3%。

从过去几年的历史来看，雅居乐的毛利率还有持续上行的趋势。2015-2018年，雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%、40.1%到43.9%的四级跳，净利率则从5.4%、6.5%、13.1%向14.9%不断攀升。

数据来源：公开年报

可供对比的数据是，业界公认在毛利率方面有优秀表现的华润置地，2018年的毛利率是43.4%;三巨头之一的万科集团，2018年的毛利率是29.7%。雅居乐的毛利率表现可与行业的龙头企业匹敌。

在3月20日雅居乐召开2018年全年业绩会上，雅居乐集团首席财务官张森表示，“毛利率2019年会相对保守一点，但肯定能保持在30%以上。”张森解释说，今年预计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年有一个短期的影响。

粤港澳大湾区土储提供来年业绩支撑

手中有粮，心中不慌。尤其房地产行业，土地储备是衡量一家企业发展后劲的参考指标。那么，雅居乐的土地储备情况如何?

2018年雅居乐已布局城市

年报显示，截至2018年底，雅居乐新开拓大理、福州、邯郸、合肥、湖州、漳州等近20个城市，通过招拍挂及股权收购的方式增添46幅新地块，预计总建筑面积达1111万平方米，集团应占权益预计总建筑面积为909万平方米，总土地金额426亿元，而相关应付土地金额为人民币294亿元。

从土储结构来看，雅居乐的拿地重心逐渐在向三四线城市下沉。从2017年新进入厦门、汕尾、湛江、济南等11座城市，到2018年又新进了徐州、福州、许昌、湖州、江门等20个城市，目前雅居乐已经在全国布局65座城市，预计总建筑面积达3623万平方米。

数据来源：公开年报

截至2018年，雅居乐土地储备总建面为3623万平方米，其2015年、2016年、2017年土地储备分别为3487万平方米、3260万平方米、3410万平方米，近四年土储总量变化不大，基本持平，目前土地储备可供3-4年的需求，土地储备量相对来说较为充足。其中值得一提的是其在粤港澳大湾区共有土储超980万平方米，占总体土地储备的27%，土地成本在3300元/平方米左右。

2019年2月，千呼万唤的粤港澳大湾区规划出台，规划纲要落地打开了大湾区无限想象空间，土地储备价值提升立竿见影，雅居乐深耕大湾区27年，是最受益的房企之一。

随着粤港澳大湾区建设的推进，雅居乐在这些区域的土储布局具备很强的可变现能力以及较高的溢价水平。以雅居乐2018年在大湾区内超过13000元/平的平均售价估算，雅居乐在大湾区的土地储备可以在未来几年带来超过千亿的销售额。

在雅居乐2018年业绩发布会上雅居乐副总裁王海洋表示，2019年依然会坚持“拿地、拿好地、不拿错地”的审慎态度，把产城融合和城市更新作为重要抓手，多方式、多渠道的增加土地储备。

多元化掣肘雅居乐发展

2016年雅居乐提出「1+N」多元化发展，2017年，雅居乐开始积极实行「1+N」多元化发展，除巩固其固有物业的发展业务外，也开始积极推动其他业务的发展，如环保业务、建设业务、物业管理业务等。

2018年是雅居乐多元化战略发展的第二年，2018年2月，雅居乐雅生活在香港联合交易所主板分拆上市。同年，其新成立房管集团和资本投资集团。至此，雅居乐形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

雅居乐集团主席兼总裁陈卓林愿景是未来五到6年，房地产业绩占一半，其他产业占一半。但事实却并未如他想象的那般美好。

数据来源：公开年报

据掌柜财经了解，雅居乐2018年营业额为561.45亿元，其中物业发展的销售收入为524.88亿元。其中，雅居乐其他业务收入36.57亿，物业发展收入与其他业务收入的占比为93.5%及6.5%，其他业务收入占比仅同比增加2个百分点。

在雅居乐新的战略中，除了地产开发业务外，物业、教育、环保、建设等四大产业将成为它们今后业绩增长的新动力，目前雅生活于2018年2月上市，2018年雅生活的收入达到21.33亿元，同比增长65.35%。酒店运营收入7.22亿，同比增长5.5%，物业租金收入1.89亿，同比增长13.5%。环保业务收入6.13亿，同比增长199.8%。除环保业务以外，物业、酒店运营、租金收入增速乏力。

而雅居乐八大产业的其他业务，如教育、建设等新业务尚处于投入期，还未能实现正向增长。

以目前雅居乐多元化发展的势头来看，短期实现“房地产业绩占一半，其他产业占一半”的愿景无疑比较艰难。在多元化布局短期难以大幅营收的情况下，雅居乐欲实现进一步扩张，依然要靠传统主业。

进阶千亿房企，只是开始。在目前房企拼规模的大战里，千亿不过是起步，2000亿、3000亿都不是终点。经历过旅游地产迷途的雅居乐，实时调整战略布局，加大全国重点城市布局，夯实港澳大湾区的发展，持续推进旗下物业和环保多元化业务的稳固发展，相信对雅居乐来说千亿不是终点，而是起点。