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2019年住房租赁市场仍供不应求 4月租金价格有所回稳

惠州房地产网-房掌柜 2019-05-05 07:58:03来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]当前租赁地产仍面临不少“成长的烦恼”,尚无企业能给出清晰的盈利模式。

近年来我国住房租赁市场持续增长,流动人口和高校毕业生仍是目前租房市场的主力群体,大量的流动人口和逐年增多的高校毕业生向租房市场提供了稳定的需求。数据显示,2018年末全国人户分离人口2.86亿人,其中流动人口达2.41亿人。同时,2018年高校毕业生达820万,这一数据再创历史新高。

  另据2018年7月贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,我国拥有13.7亿人口,住房租赁人口为1.68亿,占全国总人口约1/8,2016年租金GMV(成交总额)约1.2万亿元。参考国际经验,美国拥有3亿人口,租赁人口约1亿,租金GMV约3万亿;日本拥有1.2亿人口,租赁人口约3400万,租金GMV约7200亿。从租赁人口比重和GMV规模来看,长周期下,我国住房租赁市场仍存在供不应求的现象,租房市场有巨大的发展空间。

  新居住时代 竞争格局多元化

  新居住时代下,“住得好”的标准不断刷新。经过多年的发展,在迈点品牌指数MBI的监测榜单中,租赁地产品牌已经发展细分出集中式长租公寓、分散式长租公寓、服务式公寓、短租公寓、租房平台、办公空间和商业地产等七大品类,品牌数量超过425个。

  然而,当前租赁地产仍面临不少“成长的烦恼”,尚无企业能给出清晰的盈利模式。

  “公寓行业危机的根本原因,不是个案的爆仓,而是行业前几年并没有回归商业本质的缘由。所以整个行业开始反思,疯狂扩招、IT系统、后台BD团队建设的大量出现,所带来的毛利能否支撑后台的拓展。” V领地青年社区COO宋豪炜对记者表示。

  租赁地产是一个时间的游戏。租赁地产的前期投入成本比较大,装修成本比较高。一般起步都属于亏本阶段,只有良性运转起来后,才能有一定的收益。“做租赁公寓的过程是长期过程,因为行业尚处在培育期,需要更多信心,如果大家从成本控制角度、拿项目角度的稳健度等方面把自己本身功力修炼好,扩大自己利润,相信这个事情一定会走到终点。” 迈点网副总裁丁晓宇对记者表示。

  随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,租赁地产企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题。

  “任何企业的发展不外乎就是四个维度——产品、成本、效率、传播。”龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪认为,企业盈利的根本在于,一是能不能有很好的产品和服务让消费者认可你;二是有没有足够高的效率支撑你最后能盈利,其中最主要就是资金的效率。

  租赁市场前景大好

  随着“租售并举”政策的出台,租赁市场前景大好,作为行业新兴的细分市场,这片蓝海成为百强房企新的战场。在政策的引导和资本的助推下,房企纷纷高调加入长租公寓领域据不完全统计,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超30家涉足长租公寓。

  2014年,万科“第一个吃螃蟹”,首先进入长租公寓,次年,万科单独成立租赁公寓业务部发展长租公寓,随后在广州、厦门、上海、西安、重庆等城市试点;2016年更名为泊寓。约4年时间,万科泊寓已进驻全国29个城市,21个城市的项目已开业,项目总数近百。

  相比万科,多数房企进入长租公寓行业较晚,但凭借房企的资源优势,龙湖、旭辉、招商、朗诗等长租公寓的房源开拓数量均已超万间。

  2016年8月17日,龙湖正式涉足长租公寓,取名“冠寓”,并推出松果、豆豆和核桃三大产品线。2年时间,冠寓已覆盖全国约16个城市,服务租客超10000人次。

  国家大力推行房地产市场长效机制,政策向租赁市场的倾斜也带来资金的流入。2017年10月30日,中信银行率先宣布进军房地产租赁市场。如今,已有工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行国有五大行和中信银行、浦发银行多家股份银行进入住房租赁市场。参与内容上,重点多是与房企签署租赁权转让协议,通过银行平台出租房源,也适当给房企一部分金融支持。同时,银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。 如农业银行发布的“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”。

  在提供资金支持的基础上,部分银行也涉足提供住房租赁服务。如建行搭建了住房租赁综合服务平台,整合了供房、承租、撮合、融资、服务等流程,服务于监管机构、房地产企业、专业化住房租赁机构、房地产中介、个人等五类主体。3月28日,建设银行举行业绩发布会表示其住房租赁综合服务平台上线的房源已超过1000万套。

  专业人士表示,银行入局住房租赁既是践行国家政策的惠民之举,也是拓展盈利途径的“自救”。房地产市场的天花板逐渐呈现,作为优质资产的房贷规模在缩减,培育租房贷款市场或成为银行未来新的盈利点。而且市场上一些房屋租赁中介的服务在逐渐异化,利用租金的期限错配形成“资金池”,这会给长租市场带来隐患。银行带着出色的金融能力进入租赁行业,可以让“市场的归市场,金融的归金融”,有望重塑行业格局,规范租房金融市场。专业的机构做专业的领域,市场才会更纯粹和安全。

  20个重点城市平均1㎡的房租为43.7元

  据悉,在2019年3月份,我国20个重点城市的房租平均1平方米为43.7元,同比2月份价格有所上涨,而其中租金最高的是深圳,每平方米达到98.43元,再者是上海,每平方米租金达到89.42元,这样的价格来看房租确实上涨了。

  然而,济南因为跟春节后人口的流动有关,所以租金上涨幅度最大,许多人涌进大城市导致租金涨高是正常现象,但是如今租赁市场却出现很多问题,如今的市场是怎样的呢?

  2019年租赁市场怎么样?

  随着3月份租赁市场的成交量不断上涨,但是4月份租金价格有所回稳,全国20个重点城市的租金又有所下降,但是2019年租赁市场放到底怎么样?

  其实,从整体来说,2019年租赁市场还不稳定,之后还会随着市场各种因素的变化,而出现涨和跌,总的来说租金的变化跟供需关系有很大的关系。

  如今房价已经保持平稳,而房价对于大家来说依然很高,所以很多人都会选择租房,再加上很多在外打拼的人只能租房,所以这就增大了市场对于租房的需求,所以在未来短暂时间里租房市场还会有很多的变化,毕竟这对于如今的人们来说已经快成为刚需,而这却引发了一些炒租客,这是怎么回事?

  “炒租客”或将频出,还能租得起房?

  如今,大多数人已经看到租赁市场的这个“大蛋糕”,因而出现了一些炒租客,如果这种情况得不到改善,以后大家可能租不起房了!

  “炒租客”其实就是炒房客的新名字,他们其实就是那批人,而他们的出现也使得租赁市场发生变化,房租有可能越来越高,就像是二房东的出现,就能证明这些炒租客已经实施了策略,因而如今的房租也开始逐步上升,这样下去炒租客将频出,他们都来争夺这些利益!

  如今房价已经平稳,但是租赁市场却出现涨跌情况,全国20多个城市租金都有了较大的变动,然而2019年租房市场还会有很多的变化,你觉得以后会怎么样呢?

  (房掌柜整理自中国网地产、央广网、富丰财经)


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责任编辑:钟媛媛

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