深圳南山十年涨幅432%，是否还有必要高位站岗？

　　2001年，深圳市政府投资60亿元，在当时被深圳罗湖人称为乡下的南山区，设立科技园，从此，南山开启开挂的发展模式，2019年，深圳南山区GDP达到5018亿，也就是说，在这个面积不到2000平方公里的区域里，南山区创造了超过全国95%城市的生产力。

　　深圳南山区的发展为何能够如此牛气？其实，了解南山历史的人，都能明白其中道理。“北有中关村，南有科技园”，依托高新科技创新产业为核心的南山科技园，早已名扬中外。南山科技园的快速发展，也吸引世界各地的人才快速聚此地，高收入的科技人才，在南山科技园一边追求梦想，一边寻找生活。

　　人才的涌入，带来的快速增涨的居住需求，也迅速推高深圳南山区域的房价。据自媒体买房之前统计数据显示，2008年至2019年期间，深圳各区房价涨幅地图里，深圳南山区，以涨幅432.56%的幅度，稳居首位。

▲2008-2019深圳各区房价涨幅，资料来源：买房之前，制图：广州房产

　　截止2019年4月，深圳南山区域，新房均价已达92095元/平米，如今，每当翻开南山区域的房价地图，看到天文数字一样的单价，对于南山科技园内数不清的科创人士来讲，都是一场悔不当初的无奈，拥有着过人头脑的他们，拥有着改变世界的力量，却没有办法改变自己的居住环境。南山区的物业，如今早已成为城市顶豪阶层专享，而深圳科创人士的生活区域，却不知从何处去寻找。

▲2019年南山区部分新房最新单价，资料来源：深圳房天下

　　如果说，站在巨人的肩膀上，可以让我们看的更高更远，那么，细看深圳南山区域的成功发展历程以及南山科创人士面临的科创生活区域的极度缺乏，我们便不难发现，对于科创人士而言，提前布局自己的生活区域，显得尤为重要。

　　那么，今天我们就来聊聊，与深圳为邻的，同样是粤港澳大湾区城市群城市之一的惠州在它的科创产业发展，以及为科创人士提供舒适生活的区域——科创生活区上，应该如何落子？

　　南山，做为深圳的科研中心与粤港澳大湾区的创新基地，新兴产业成为片区经济增长的主引擎，占GDP比重达60%。该区先后布局了新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等新兴产业。我们所熟知的中兴、腾讯、苹果、高通ARM（中国）总部、大疆等国内名知名企业，均在南山设立研发机构相继落户。

▲深圳南山区科技资源优势

　　再来看看惠州。以前提起惠州的高新产业聚集地，很多人都会嗤之以鼻，觉得惠州是以制造业为主的区域，论的上优秀的企业，也不过就是TCL，德威，三星，LG这样的电子信息产业，说句不好听的，他们认为，惠州就是工厂。

　　这样的认识，像极了20年前，罗湖人对于深圳南山的认识。实际上，惠州近两年，科创企业迅猛发展，诸如云计算应用孵化中心——“微软-太极云计算应用孵化中心”成立，国家级科技企业孵化器建立、潼湖智慧生态区的规划与开发等，都在说明惠州与深圳南山极度相似的一个科创区，正在蓬勃发展。

▲惠州高新产业区域规划

　　而惠州，对于科创区设立，也不仅仅停留于表面。在惠州南四环沿线、惠新大道沿线、以及仲恺西坑等多个区域的规划中，都有提到建立创新、创智、产学合作创新等科创规划。

　　如果说，深圳南山科创属性的建立，是时代的产物，那么，惠州科创区的形成，则是城市发展的必然结果。

　　值得注意的是，虽然惠州科创区已经有明确的产业支撑与规划支持，但与深圳南山相对比，惠州科创生活区，还处于相对前期的发展阶段，就如10年前，甚至更早的南山，需要经历一个过程的培育后，方能显示其价值。

　　科创人士的工作性质决定，他们会比其它职业每天付出更多的工作时间，同时，日新叠代的科学技术，也要求科创人士必须每天保持学习的习惯，因此，对于科创人士来讲，距离工作区域比较近，配套齐全，健康与安全的智能化住所，未来将会成为他们的首选。同时，他们更希望能拥有自己纯粹的居住区。

　　综合以上几个因素之后，哪里会成为最佳的科创人士生活区呢？

　　我们先来看看，与惠州科创区有着密切关系的几个区域，土利利用都是如何规划的：

▲南四环沿线规控图

▲仲恺西坑规控图

▲镇隆北部新城规控图

　　从上面三图可以看出，居住用途的土地，在区域规划中，比较稀缺，这就意味着，想要找一个舒适的居住区，可选择的机会，其实并不多。而最有可能成为科创生活区的位置，则是拥有着连片住宅用途土地、并且配套完善的这里：

▲惠州科创生活区范围圈

　　而同时，这个区域也是惠州有史以来，在交通方面规划最齐全的一个区域。它拥有城市主干道、高速、高铁等立体的交通路网。

▲惠州科创生活区主要交通情况

　　南山区物业价值的增涨式爆发，主要原因得益于高新科创产业快速发展所吸引的科创人才引发的居住需求快速增涨，而对于惠州来讲，同样存在这个契机。

　　在刚刚出台的《粤港澳大湾区规划纲要》里，投资10亿元，计划2019年中投入使用的港澳青年创业基地被点名指出，支持港澳青年和中小企业在内地发展积极推进港澳青年创业就业基地的建设。

▲科创生活区被粤港澳大湾区点名的港澳青年创业基地

　　恺炬创新行动”、“恺旋人才计划”和“互联网+仲恺智造”等行动，带动了片区高新产业的蓬勃发展，科创人才正在如以前的南山一样，迅速流入惠州科创生活区。

　　而与20年前南山不同的是，惠州的科创生活区，起点要高很多。除了拥有高新技术产业外，惠州的科创生活区也拥有完善的生活配套。在商业上，拥有T-park时尚购物公园、康城四季商业街、大荣购物广场、天益城等。在休闲配套上，园区拥有黄沙水库的优越生态环境及仲恺中心公园、红花湖公园等。

▲惠州生态资源丰富

　　不少房企早已洞悉了粤港澳大湾区的发展对于科技创新的重视，抢先布局了惠州科创生活区。其中就包括时代中国和新力地产。

　　时代中国成立于1999年，于2013年在香港上市，是中国房地产50强，中国财富500强企业。2017年正式进入惠州，时代倾城是时代中国在全国布局的第十二个倾城系列项目。项目主要特色为打造成一个极具生活气息和艺术氛围的人文社区，符合精英阶层对于居住的要求。

　　时代倾城项目遵循科学的设计理念，结合场地的日照和季风数据，为业主打造了适合全年龄段使用的休闲配套。整个小区仅2.0容积率，这在高层设计的小区极为少见，同时，为了保证采光，该项目更是有180米超宽楼间距、高达40.77%绿化率这样的豪宅配套。另外，小区的1500平米的专业泳池，1000平米的亲子乐园、阳光草坪，双语幼儿园等配套，也是高标准打造。目前，时代倾城美学示范样板房已开放，87-120㎡低密雅宅倾城启幕。

▲时代倾城效果图

　　新力地产创立于2010年，总部位于江西南昌,是一家专注于高品质产品打造与精细化服务管理的房地产综合性开发企业，主要从事房地产开发、房地产营销、教育和物业管理服等。在2017年，新力地产实现了走出江西，进驻珠三角、长三角、中部地区、西部地区的目标。就在过去的2018年，排名全国房企50强第31名。

　　新力·帝泊湾位于惠州仲恺高新区旁，占地122152㎡，建筑面积305376㎡，住宅由19栋高层住宅和1栋公寓组成。30万方帝泊湾精典大盘，秉承“少即是多”的理念，打造建面约92-106平米臻美低密作品，容积率仅为2.5，为区域少见。此外，帝泊湾社区精品商业、品质幼儿园、游泳池等配套尽汇。园林之中，足不出户精彩尽享。

▲新力帝泊湾效果图

　　作为深惠双核地段，深圳外溢“桥头堡”，尽得发展利好。周边配套齐全，大型商业TPARK近在咫尺，尽享惠环小学、惠环中学、中信医院等城市配套，更近临“潮莞、惠盐、莞惠、赣深（在建）”等多高速，莞惠城际2号线（已通车）、赣深高铁等多维立体交通、捷达深莞惠生活圈。项目46-104㎡临街商铺现正热销中。

　　两大品牌房企进驻惠州科创生活区之后，未来将为园区带来精工品质住宅，改善园区居住环境，提升园区居住水平，为惠州乃至大湾区科创人士提供了解决方案。

　　最重要的是，位于惠州的科创生活区，目前拥有着极高的性价比。如果说，20年前，抢先布局深圳南山的深圳科创人士，占据了最早的深圳物业价值风口，如今，他们都已经是身价至少千万的城市富豪人群，但是，随着南山的快速发展，目前，深圳南山的价格，早已是平常人群可望而不可及。

　　因此，提前布局惠州科创生活区，用长远的眼光去看待区域的发展，更显得尤为重要！