抢人or抢房？大城市放宽或取消落户限制将楼市扰动

　　大城市放宽或取消落户限制扰动楼市

　　落户放松：抢人还是抢房？

　　半年多前，北京上班族葛靖因低门槛吸引人才的“海河英才”计划成功落户天津。他的生活并没有因此发生太多改变：他和妻子依旧在回龙观地区租房，照样一大早挤地铁到中关村上班。只是，很快他在天津购入了一套房。

　　与他一样，彻夜排队落户的人变成了天津各大楼盘里的购房人，一度带火了当地楼市。

　　有“天津故事”在前，更多人对近来大城市放宽或取消落户限制的政策心存顾虑：落户限制取消了，人才进来了，如饥似渴的楼市会不会又被热钱盯上？被引入城市的，到底是人才，还是炒房客？

　　人才落户短期带动购房需求

　　葛靖在天津买的房产很快对外出租，用来补贴小两口在北京的租金。“我这就算天津人才了？”他也有些恍惚。

　　作出这样的选择也实属无奈。他在北京一家不错的高科技企业上班，收入不错、前景也不错。但一线城市严格的落户限制和不断攀高的房价，让他不得不把目光转向周边的二三线城市。“天津教育资源不错，即使没法落户北京，也比回河北老家强。”他说了实话，这么做不为自己，而是为以后的孩子。

　　天津楼市随之大热。来自诸葛找房的数据显示，此前每月仅几千套新房成交量的天津，在政策发布的2018年5月已经飙升至9000余套，此后的6月到8月更是突破了万套以上。

　　根据国家发改委近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，城区常住人口100万到300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万到500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这也意味着，全国更多城市或效仿天津。

　　“放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛，也就意味着更多的人可以进入房地产市场，对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。在这一轮落户政策宽松的背景下，近几年部分二线城市纷纷出台了人才引进政策，短期吸引了一定购房需求。除了天津，西安在实施人才落户政策后，落户人口大增，房地产市场明显好转，房价也快速上涨。

　　《任务》指出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　值得关注的是，上述关于落户政策的表述，与此前的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（下称“《规划》”）的表述有着很大的变化。《规划》指出，合理放开城区人口100万－300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万－500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。

　　分析来看，100万－300万人口的城市，表述从“合理放开”到“全面取消落户限制”，300万－500万人口的城市，表述从“合理确定”到“全面放宽落户条件”，500万以上人口的超大特大城市，表述从“严格控制”到“大幅增加落户规模”。总体来看，落户政策正全面放宽。

　　在业内人士看来，放宽落户条件有助于降低人口导入门槛、加快农民的市民化进程，预计会形成一波新的红利，这其中就包括对于购房需求的提升。

　　根据上述《任务》，从人口上来看，哪些城市将具备放宽落户的条件呢？

　　住建部发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示，城区人口超过500万的城市有北上广深等一线城市，以及重庆、天津、成都、南京、武汉等二线城市。城区人口在100万-500万的城市近70个，其中300万-500万人口的城市分别有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春、太原等；100万-300万的城市分别有太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州等。

　　人才引进新政刺激效果分化

　　落户放宽意味着人可以进来，人进来就势必会带来购房需求——眼下房地产市场如饥似渴，重磅政策一出，一向灵敏的开发商就嗅出新的生机。

　　“我们也知道政策是为了城市发展，但目前还是只看到了政策有推动房地产市场的可能。”石家庄一知名楼盘销售对记者说。一个月前，石家庄出台“零门槛”落户政策。石家庄此举也被解读为调控松绑。世联行发布数据显示，2019年年初，石家庄整体可售面积约620万平方米，去库存“压力山大”。

　　在业内看来，这类政策也将对城市群发展有较为明显的导向作用，“尤其会影响成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州西宁、呼包鄂榆等城市群的规划力度。”易居研究院研究总监严跃进说，从后续成长性来看，长江中游以及关中平原或是后续可以重点关注的区域。换句话说，这些有望成为房企未来重点进军的区域。

　　如何平衡房地产开发和城镇化水平、人才需求和稳定楼市的关系，考验着不同城市的管理者。

　　“对基本面较好的二线城市会带来利好。”许小乐认为，对于部分仍有购房社保缴纳年限的城市，其购房需求短期内可能会有所增加；而经济基本面略差、人口吸引力不足的城市，影响相对较弱。常住人口300万至500万的大城市，全面放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制的新政，将使得济南、青岛、杭州等城市迎来利好，而西安、郑州等城市落户政策门槛已经很低，人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。

　　此外，对于超大城市和特大城市，虽然要求加大落户规模，但对于北京和上海来说落户将依旧困难，需求难以短期内释放。“深圳、南京、武汉等城市，人口仍有流入空间，长期来看会对其房地产市场产生利好。”许小乐说。

　　警惕投资客借政策落户购房

　　事实上，此前已经有不少城市放宽了落户限制。中原地产统计显示，在2019年发布各种人才引进与落户政策的城市已经超过50个，从力度与数量来看，刷新历史纪录。特别是二三线城市，人才引进与落户政策井喷。

　　4月初，杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，其中指出“全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的，可直接落户”。此前，杭州的落户政策要求，45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才，在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险（不含补缴）。

　　值得关注的是近期石家庄出台的“零门槛”落户政策。3月18日，石家庄发布新政称，全面放开城区、城镇落户，民众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。

　　仅凭居民身份证、户口簿就可以落户，可以说基本是“零门槛”，在吸引人才方面，石家庄可谓拿出了最大的诚意。此外，包括杭州、南京、西安、武汉、郑州、天津、长沙、成都等城市都已执行了宽松的人才落户规定。

　　落户政策在争夺人才的同时，也变相降低了购房门槛。众所周知，多数城市的限购政策，多以户籍为衡量标准。大多数城市的购房标准都是本地户籍可购房两套，外地户籍可购买一套。

　　张大伟表示，人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。“大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动，甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市落户购房的可能性。”

　　(房掌柜整理自新京报、北京日报)