旭辉林中：市场调整在年中时就会见底（实录）

　　观点地产网 3月14日，旭辉于香港、上海两地分别向市场送上自己的2018年成绩单。

　　与上一年相比，今年业绩会上多了不少“新面孔”，主席兼执行董事林中、总裁林峰仍是分挑香港上海两地大梁。

　　在香港现场，除了执董兼副总裁杨欣和投资者关系总监梁旭明外，还换上了境内投资者关系总监杨磊。千里之外的上海现场也不再只有林峰一人，执行副总裁陈东彪、财务中心总经理潘皓琦出席陪同。

　　对于2018年的业绩表现，林中无疑是颇为满意的，当主持人请其上台介绍业绩亮点时，林中还带着有些可惜的表情说：“下面由我向大家汇报一下旭辉去年的业绩情况，时间只有二十分钟啊。”

　　根据年报，旭辉2018年销售金额为1520亿，同比增长46%，比年初定的目标增长了10%。收入和利润方面，结转收入为424亿元，按年增长33%，核心净利润约55.4亿元，按年增长36%。毛利率为34%，核心ROE达23.8%。

　　良好的盈利水平同样体现在了派息上，林中介绍说，旭辉将每股派息0.3港元，继续保持着每年30%以上的增长。

　　他笑着说：“旭辉2012年上市时股价是1.33港元，累计到这次派息，旭辉已经派了1.06港元。明年再派一次息，基本上就可以把大家的持股成本都派回来了。”

　　“业绩来自更多不同区域”

　　除了数据上的增长外，各个区域的贡献占比是旭辉2018年业绩方面最大的变化。

　　据了解，旭辉去年所有区域集团的销售额均超过了百亿，其中浙江区域突破了200亿元。不过，虽然浙江区域贡献了相当一部分比例的业绩，但整体而言，长三角区域的销售占比出现了较大比例的下降。

　　2018年，旭辉长三角、环渤海、中西部和华南四个区域的销售占比分别为48%、24%、23%和5%。这一比例在2017年时分别为62%、22%、14%和2%。从销售情况来看，旭辉在各个区域之间的发展正逐渐趋向均衡。

　　一个重要的数据是，旭辉2017年的业绩来源于28座城市的贡献，而这一数字在2018年时升至了44座。

　　“销售区域更广，风险也就越分散。”林中如是说道。

　　在2019年，旭辉大概有3500亿的可销售资源，其中87%分布在一二线及准二线。相比起来，林中无疑仍是更看好一二线城市的市场表现。他指出，经过几年的调整，不少一二线城市都已见底，未来将会有所反弹。

　　鉴于对市场的判断，林中不断调整和把握着旭辉2019年的推货节奏。在他看来，今年的行业去化是前低后高的。

　　“所以年初我们会放缓推货速度，后面的市场会更乐观一点。”他预判说，这一轮的市场调整在年中时就会见底，市场不断趋稳，然后逐步恢复。

　　土地是未来的销售，旭辉在拿地布局方面同样对准了一二线城市。资料显示，旭辉2018年共拿了93宗地块。目前土地储备总量约为5500万平方米，总货值约8000亿元，主要分布于一二线城市，占比达到九成。

　　在此之前，旭辉的拿地权益比例不高常常为人追问。不过，这一情况从去年下半年开始出现了较大的转变。

　　据了解，旭辉去年四季度拿地金额权益比达到了75%，全年权益比增至54%。

　　“我们今年买地权益比重的目标是提升到70%。”林中自信地表示，今年买地越多权益比重提升得越多。不过，他指出，为了保持稳健，2019年买地的预算应该会少于回款的45%。

　　“一线城市主要做商业”

　　并不局限于住宅，旭辉似乎更喜欢自我构建出一个地产生态结构，旗下永升生活服务的成功分拆上市，无疑是旭辉去年一大高光时刻。

　　林峰在上海业绩会现场表示，对于永升在港股的表现表示很欣慰，“股价最高时增长近80%，算是处在物业股的第一梯队了吧”。

　　或许是因为永生生活服务的良好表现，旭辉住宅以外的长租公寓、商业等板块同样受到了与会媒体的关注。

　　在香港现场，当被问及长租公寓何时会进行IPO时，林中表示，这块业务未来一定会走向资本市场，具体时间还是取决于未来市场的机会。

　　虽然林中表示，在长租公寓方面不会追求纯粹规模的增长，但其长租公寓方面的管理层显然也有着自己的目标。据杨欣透露，长租公寓今年的目标是挑战管理达8万间，开业达4万间。“我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来能够有更加亮丽的表现。”

　　众所周知的是，盈利是许多地产商在长租公寓上为之头疼的难题。林中也坦言，旭辉的长租公寓目前依然没有实现盈利，不过已经有了自己的一套发展模式。

　　据林中介绍，旭辉长租公寓走的是轻重结合模式，既能通过运营挣钱，也能通过未来的资产管理来获益。他随后笑着说道：“这方面涉及到公司的一些机密，我就不继续展开了。”紧接着，他又补充说，一线城市更适合发展长租公寓。

　　在商业布局方面，旭辉目前主要仍是集聚在一线城市的办公和一二线城市的商业。“现在我们在开始规划加大收租物业的增长。”林中透露，目前旭辉还有5个商业项目，在未来两三年内进入市场。

　　无独有偶的是，上海业绩会的现场同样谈及了商业发展问题。林峰表示，如今旭辉的商业战略正在稳步提升，去年的租金提升了不止1倍，“2019年的租金可能会继续翻番。”他颇为自信地说道。

　　对于各版块的布局，林中有着明确的思路。一线以商业为主，二线以住宅为主，而三四线城市则是商业配合住宅来做。“用商业来勾地，用住宅开发来支持商业的发展。”

　　他坦言称，旭辉未来整个商业的比重都将增加，比重大约从10%提升到15%左右，一两年后从15%增加到20%。“最近我们也在讨论，可能10年后你再看旭辉，可能就跟香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。”

　　以下为系旭辉控股(集团)有限公司2018年度业绩会现场问答实录：

　　现场提问：长租公寓今年的发展节奏是怎么样的？预计能够新增管理到多少间？还有就是希望大概什么时候能够IPO？

　　林中：长租公寓方面，旭辉一直坚持有质量的增长，我们不会追求纯粹规模的增长，因为长租公寓也过了烧钱的时代，任何一项业务都要立足于长期盈利。我们对长租公寓制定了一个新的发展战略，从这个战略来看，今年在开业和新拿的规模大概会维持50%左右的增长。

　　关于长租公寓业务IPO的计划，我们这一块未来一定会走向资本市场，就跟永升生活一样。相信在旭辉控股的支持下，长租公寓跟旭辉未来业务的互相促进下，未来几年是有机会登陆资本市场的，具体的时间还是取决于未来市场的机会，但是资本市场是长租公寓未来要走的一条道路。

　　杨欣：我再补充两个数据，我们在2018年长租公寓的管理房间数是5万间，在今年长租公寓的挑战目标希望能够到8万间，开业达到4万间。

　　整体而言，就像林董所说的，我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来能够有更加亮丽的表现。

　　现场提问：长租公寓目前有没有找到盈利模式？如果要规模扩张的话，需不需要趁市场比较便宜的时候拿一些地？

　　林中：长租公寓目前还没有盈利，这个行业的盈利有三个方面，一是每个单门店都盈利，二是有一个会计处理的原因，它的租金是直线摊销法，等于是20年的租金平均摊掉，也就是说前期的租金摊的成本会很高，比实际的租金高很多，所以盈利时间会受这个会计处理的影响推后5到6年。

　　第三，规模问题，规模做到一定的程度，单店的盈利累积起来才能消化掉总部的成本。因为长租公寓的特点是总部比较大，是大总部、精一线的模式，大量的平台运营人员都是在总部。

　　所以长租公寓短期不盈利，这个行业就会有很好的发展，如果长租公寓一进来就能有很大的盈利，我认为这个行业就不好做。

　　我认为2018年是长租公寓这个行业的转折点，因为大家都开始回归理性发展。有地产背景的长租公寓，特别是集中式公寓，未来就跟物业一样，一定在行业竞争里面有巨大的优势。

　　另外就是长租公寓的模式，旭辉控股的领寓走的不是轻资产模式，是轻重结合的模式。也就是说，既通过运营挣钱，也通过未来的资产管理来挣钱。

　　这是开发商独特的模式，也是让长租公寓未来不仅是运营，而且能分享到运营带来的资产增值。这方面涉及到公司的一些机密，我就不在这方面展开讲太多。

　　现场提问：融资成本在2018年的时候有一个上升，2019年会不会持续走高？今年的融资计划大概是怎么样的？

　　林中：关于融资成本，去年旭辉的融资成本是5.8%，比2017年的5.6%有略微的增长。

　　我相信2019年随着外部实际融资成本在回落，我们会有一些滞后的融资成本反应，但是2019年旭辉的融资成本比2018年最多会有一些小幅的增长，或者是保持持平的状态，不会有大幅的增长。我们对融资的控制还是非常强的，我估计应该维持在6%以内。

　　杨欣：按照一二月份我们刚在境内做融资4%左右的成本，我估计大概率会回落。

　　林中：杨总比我的预期更乐观，核心还是在境内，如果境内的融资能放开，我们就会压下来很多，因为我们的境内融资成本比境外便宜。

　　关于今年的融资计划的问题，目前旭辉没有大的融资计划，手中的现金足够支持买地和发展，我们现在没有任何新的融资计划。

　　现场提问：权益比例方面，有没有一个规划说要提高至多少？

　　林中：我们2019年买地的权益比重的目标是提升到70%。2019年如果买多一点，我们整体就会提高得更多一点，就看我们2019年最终买地的量。

　　从趋势来看，我们的权益比重在这一两年内会有一个比较快的提升。

　　现场提问：旭辉今年是不是主要在二三线城市拿地，而不是在一线城市拿地？

　　林中：我们是在一线拿地盖长租公寓，还是在二三线。其实我们更喜欢在一线，但是我们拿的都不是住宅，我们拿的都是商办，所以地价还是比较便宜的。

　　最近我们在上海收了一个长租公寓的项目，盖好之后的成本大概1.6万，我们收的价格大概是周边住宅的1/3。北京我们拿的项目是1.8万，是地铁上盖。

　　长租公寓跟房地产不一样，我认为未来公寓租金的市场最好的就是中国表现最好的十几二十个城市，流动人口多、商务人口多。不是所有城市都适合做长租公寓，特别是三四线城市，我们就不会拿长租公寓项目。

　　现场提问：香港的项目刚刚开盘，你们怎么看香港的市场？还会不会在香港拿地？因为香港楼市好像又回暖了，旭辉的定价会怎么样？

　　林中：那个项目具体的东西我不是太清楚，但是旭辉一直都关注香港的投资机会。其实楼卖得好的时候，我们基本上就不买地了，我们是在什么时候买地呢？在楼卖不出去的时候，我们认为买地的机会就来了，我们会积极地看地。

　　一旦市场回暖了，比如说现在我知道油塘这个项目下周就开盘，目前来看蓄客还是比较好的，3月份比12月份大家更看好。市场大家都不看好的时候，我们就会买地，现在市场又回暖了，我们觉得买地就比较难了。我们也一直比较关注，希望旭辉在香港能不断地有新的项目。

　　旭辉买地的特点是哪里市场最不好，房子都卖不出去了，我们的投资部就去找地了。如果房子大家疯抢的时候，我们觉得就要抓紧卖楼，买地就缓一缓。等到市场稳定了，大家的预期比较好了，我们就买地。

　　梁旭明：现在我们在油塘在召开另外一个记者会，就是今天公告开盘的价格，第一批还是比较优惠的，这个项目总体的效益比我们的预计稍好一点，总共的单位有300多套，其实体量也不算很大。

　　作为旭辉在香港的第一个项目，应该算是一个非常成功的开始，从利润、开售的时间表等各方面都符合我们的预测，以后我们还是会密切关注在香港的一些机会，如果有好的回报机会，我们还是会持续投资。

　　现场提问：公司有没有进入其它海外市场的计划？比如说新加坡。

　　林中：现在暂时没有进入其它海外市场的打算，因为旭辉在这期间还是要以国内市场为主。

　　现场提问：今年买地方面的预算是什么样的情况？

　　林中：我们今年买地坚持两个原则，第一是量入为出，买地金额的多少跟今年实际的销售和回款是挂钩的。我们基本上是上个月回了多少钱，扣掉开支，下个月就可以买多少钱，在市场波动的时候，我们严格量入为出。目前来看，2019年买地预算应该会少于回款的45%。

　　第二个原则是看买地的机会，我们有钱还要等到有好的买地机会，地价便宜的时候我们就买多一点，如果有些地方比较贵了我们就买少一点。

　　现场提问：一线城市主要做商业，在商业这方面未来的计划是什么样的？

　　林中：从旭辉的成长来看，随着规模越来越大，我们开始规划加大收租物业的增长。

　　我们的收租物业主要来自于一线城市的办公和一二线城市的商业，比如说跟置地合作的商场开业，今年就有2亿的租金收入。随着商场的成熟，租金收入还会逐步增加。

　　目前我们还有5个商业项目，在未来两三年内进入市场，未来租金收入增长速度会非常快。

　　从商业布局来看，我们在一二线城市会寻找比较好的商业的机会，比较便宜的商业的地，有合适的做商业的位置，我们就会增加这些投入。

　　三四线城市我们主要是把商业和住宅搭配起来做，以住宅为主，用商业来勾地，用住宅开发来支持商业的发展。

　　现场提问：以后商业对公司的贡献大概是什么样的水平？

　　林中：整个商业的比重，我们会逐年增加。过去商业的比重都在10%以内，未来几年我们希望这个比重能从10%提升到15%，一两年后逐步会从15%增加到20%。

　　最近我们内部也在讨论，可能10年后再看旭辉，就跟香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。

　　随着旭辉的规模增长，随着中国房地产市场的发展，逐步从一个成长期进入一个成熟期，可能10年以后旭辉的转型成果你就会看到，我们收租物业的比重会逐年增长。

　　但是我们也要配合市场的变化，这10年还是开发销售的黄金期，还是要把开发业务做上去，同步把一线城市的收租业务和部分二线城市的收租业务做上去，5年后开始布局转型。再过10年，你可以看到我们的收入利润一半来自开发销售，一半来自租赁，我认为这是一个比较长期的战略。

　　梁旭明：我们在未来5年已经确权还没有开业的商业管理面积接近40万平方米，而且这些已经确认的商业都是在上海、北京、成都、重庆等一线和强二线城市，所以未来类似我们去年开业的LCM这种超人气的项目会越来越多。

　　（来源：观点地产网 陆欣，黎倩）