操作将规范！居住类用地改变使用年限有法可依

　　“业主未入住，房屋土地年限已蒸发二十载”“刚买的房，土地年限就只剩下27年”，在惠州买了房却发现土地年限缩水的事件时有发生，也成为惠州房地产市场争端的一个重要组成部分。

　　这些问题有没有办法解决？近日，南都记者从惠州市国土资源局了解到，《惠州市国土资源局关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)》，已获得批准，从2019年1月1日开始施行。

　　工业、仓储用地不适用

　　惠城区水口某楼盘7期商品房土地年限严重缩水，业主们花了一生积蓄买的房子只有32年使用年限。惠东县一楼盘业主收楼之后也发现土地使用年限不足40年了。

　　对于这样的问题，解决办法来了。《惠州市国土资源局关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)》规定，“土地使用年限”以该宗国有土地登记簿上记载的使用年限为准。若土地登记簿未记载使用年限的，则以用地批准时确定的使用年限为准。而“剩余使用年限”是指该宗国有土地的登记或批准使用年限减去该宗国有土地已经使用的年限所得的剩余年限。

　　按照该规定，申请人申请办理改变土地使用年限的，自该宗国有土地初始出让之日起计算，最终核准的土地使用年限不得超出各类用途土地使用权出让的最高年限，也就是居住用地70年，工业用地50年。

　　目前惠州出台的这一办法，明确提出工业、仓储用地改变土地使用年限不适用，也就意味着主要针对居住建设用地。

　　四种情形可改变土地使用年限

　　根据此次出台的实施办法，有四种情形可以申请改变土地使用年限。

　　●第一种可以申请改变土地使用年限的是2000年以前已出让为“综合用地”等用途的国有土地因后期按新规范登记为“住宅用地”等用途，但未达到新规范登记用途的土地使用权最高年限的。

　　如果已取得《商品房预售许可证》但尚未办理一手房转移登记的已出让综合用地，可以由项目开发主体按新规范登记用途申请改变土地使用年限。

　　如果已办理一手房转移登记的开发项目，可以由项目开发主体或房地产权属登记证书记载的权属人持房地产权属登记证书(含房地产权证、不动产权证书、国有土地使用证等)及相关材料，按新规范登记用途申请改变土地使用年限。

　　●第二种就是相邻的多宗土地因政府改变城乡规划要求统一规划建设，土地使用权人申请合宗和统一土地使用年限的。但因土地权属人自身原因造成闲置土地的除外。

　　●第三种就是在不动产登记工作中，已建同一栋房屋跨多宗相邻宗地且使用年限不一致，房地产权属登记证书记载权属人申请统一土地使用年限的。

　　●第四种因政府原因延迟交付出让土地或因城市基础设施、公共(公益)设施建设调整规划影响宗地开发建设，土地使用权人申请改变土地使用年限的。

　　提醒

　　改变土地使用年限

　　需补缴使用权出让金

　　按照该实施办法，申请人申请改变土地使用年限及其他土地利用条件的，需计缴土地使用权出让金。

　　补缴的土地使用权出让金=新使用年限土地使用权市场价格-剩余使用年限土地使用权市场价格。市场价格估价期日应以国土资源主管部门依法受理改变土地使用年限完善用地手续申请时点为准。计缴土地使用权出让金计算结果如为负值，政府不予退还土地使用权出让金。

　　缴清土地使用权出让金和相关税费后，不动产登记部门给予重新核发新的《中华人民共和国不动产权证书》。

　　（来源：南都）