2019年楼市何去何从？丁祖昱：对短期市场不宜过度乐观

　　上海梅赛德斯奔驰文化中心的讲台上，丁祖昱再度给出了他的年度“十大预测”。

　　在他看来，房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂，新的一年部分地方调控“四限”有望放松，地产行业规模或将下降10%。同时，他在购买力、租赁市场、土地市场、物业、养老、股票等多个方面也进行了相关预判。

　　不过从去年年初的预测内容来看，丁祖昱的观点并非完全准确，部分内容甚至错得离谱，连他自己都在台上指出，上一年的预测正确率只有65%。但今年他的“奔向未来·2019丁祖昱评楼市年度发布会”仍吸引了5000多名观众到场观看。

　　有人对此评价称，这或许体现了人们对于房地产市场发展前景的焦虑。在过去的2018年，楼市调控政策不断加码，到了2018年下半年，部分地区的房地产市场出现了降温和下行的迹象，成交量缩减、房企销售额放缓，2019年楼市仍然存在诸多变数。

　　行业成交规模或下降

　　对于2019年房地产市场的成交规模，丁祖昱给出了“13万亿元”这个数字。他认为2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元左右，销售面积预计也会出现回落。

　　在去年年初，丁祖昱曾经认为，2018年房地产行业整体销售规模将环比2017年微降，但根据克而瑞的统计，去年整体销售金额达到了15万亿，比2017年时增加了不少，多数房企的累计销售业绩依然保持同比增长。

　　其中，碧桂园、万科、恒大的销售流量金额与权益金额均超过去年同期水平，权益金额突破千亿元的房企已达到19家。另据克而瑞的预测，去年定下销售目标的房企，有九成左右完成了上一年的目标。

　　尽管上一年预测错误，但这一次，丁祖昱还是给出了成交规模下降的预测，并认为“销售金额和销售面积的回落，在2019年一定会看到”。

　　丁祖昱的依据是基于三四线城市2018年销售表现的情况，“三四线城市去年上半年在成交量上的占比为69%，但到了去年第四季度时成交占比下降到67%，整体成交乏力，因此2019年三四线城市的销售压力可能比此前两年还要大很多”。

　　高增长模式难再续

　　在过去几年，国内房企快速扩张，业绩增速明显，而据统计，2018年有正荣、弘阳等6家房企完成IPO并在港交所上市，所得款项金额累计达到100亿元，远高于2017年时的水平，另外海伦堡、中梁等6企业也在2018年内递交了IPO申请。

　　上市是对企业实力的肯定，但也在一定程度上折射出房企融资方面的问题。克而瑞数据显示，2016年房企境外债权融资比为10.7%，到了2018年时已经攀升至33.6%，用“满世界找钱”形容并不为过。

　　在市场趋冷的大背景下，丁祖昱认为从前高增长的前提已经不再具备，高增长的模式也不可持续，对此他给出了三个原因。

　　一是市场容量此前不断增长，每一年都在放大，但到了2019年，这种市场容量放大的空间很难再有提升。二是高杠杆市场已经过去，企业不再敢于采取高杠杆，甚至很多房企已经开始去杠杆。三是高周转的能力尽管多数房企已经具备，但仅有高周转，没有市场容量放大的话，保持高增长模式非常困难，甚至会有危险。