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2019年楼市何去何从?丁祖昱:对短期市场不宜过度乐观

惠州房地产网-房掌柜 2019-01-12 07:25:21来源:房掌柜 整理
[摘要]上海梅赛德斯奔驰文化中心的讲台上,丁祖昱再度给出了他的年度“十大预测”。

  上海梅赛德斯奔驰文化中心的讲台上,丁祖昱再度给出了他的年度“十大预测”。

  在他看来,房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂,新的一年部分地方调控“四限”有望放松,地产行业规模或将下降10%。同时,他在购买力、租赁市场、土地市场、物业、养老、股票等多个方面也进行了相关预判。

  不过从去年年初的预测内容来看,丁祖昱的观点并非完全准确,部分内容甚至错得离谱,连他自己都在台上指出,上一年的预测正确率只有65%。但今年他的“奔向未来·2019丁祖昱评楼市年度发布会”仍吸引了5000多名观众到场观看。

  有人对此评价称,这或许体现了人们对于房地产市场发展前景的焦虑。在过去的2018年,楼市调控政策不断加码,到了2018年下半年,部分地区的房地产市场出现了降温和下行的迹象,成交量缩减、房企销售额放缓,2019年楼市仍然存在诸多变数。

  行业成交规模或下降

  对于2019年房地产市场的成交规模,丁祖昱给出了“13万亿元”这个数字。他认为2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元左右,销售面积预计也会出现回落。

  在去年年初,丁祖昱曾经认为,2018年房地产行业整体销售规模将环比2017年微降,但根据克而瑞的统计,去年整体销售金额达到了15万亿,比2017年时增加了不少,多数房企的累计销售业绩依然保持同比增长。

  其中,碧桂园、万科、恒大的销售流量金额与权益金额均超过去年同期水平,权益金额突破千亿元的房企已达到19家。另据克而瑞的预测,去年定下销售目标的房企,有九成左右完成了上一年的目标。

  尽管上一年预测错误,但这一次,丁祖昱还是给出了成交规模下降的预测,并认为“销售金额和销售面积的回落,在2019年一定会看到”。

  丁祖昱的依据是基于三四线城市2018年销售表现的情况,“三四线城市去年上半年在成交量上的占比为69%,但到了去年第四季度时成交占比下降到67%,整体成交乏力,因此2019年三四线城市的销售压力可能比此前两年还要大很多”。

  高增长模式难再续

  在过去几年,国内房企快速扩张,业绩增速明显,而据统计,2018年有正荣、弘阳等6家房企完成IPO并在港交所上市,所得款项金额累计达到100亿元,远高于2017年时的水平,另外海伦堡、中梁等6企业也在2018年内递交了IPO申请。

  上市是对企业实力的肯定,但也在一定程度上折射出房企融资方面的问题。克而瑞数据显示,2016年房企境外债权融资比为10.7%,到了2018年时已经攀升至33.6%,用“满世界找钱”形容并不为过。

  在市场趋冷的大背景下,丁祖昱认为从前高增长的前提已经不再具备,高增长的模式也不可持续,对此他给出了三个原因。

  一是市场容量此前不断增长,每一年都在放大,但到了2019年,这种市场容量放大的空间很难再有提升。二是高杠杆市场已经过去,企业不再敢于采取高杠杆,甚至很多房企已经开始去杠杆。三是高周转的能力尽管多数房企已经具备,但仅有高周转,没有市场容量放大的话,保持高增长模式非常困难,甚至会有危险。

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责任编辑:钟媛媛

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