董伟海：中信资本战略撬动商用地产发展的密码及趋势

　　中信资本旗下第三支房地产基金“中信资本中国房地产发展基金III”自2009年完成募集以来，着力从事并购及对内地房地产开发商进行股权投资，如今已实现退出。2013年，中信资本宣布第四支房地产基金、中信资本首支专注于零售物业的房地产基金完成募集。

　　借力这两支基金的运作，中信资本陆续与朗诗集团、印力、万科等开发商进行合作，发力商用地产板块，项目布局在上海、北京、长沙、合肥等一二线城市。

　　董伟海是中信资本房地产部门的董事总经理，拥有20余年行业经验，深谙商用地产发展趋势以及资本市场的规律，本次采访便围绕中信资本的商用地产战略展开。

　　董伟海在接受媒体采访时，曾表示：“国内的资本市场逐渐成熟，国内的机构投资人在这方面的投资，尤其是在办公楼的投资，这些年是明显加大的。

　　“市场对资产管理需求会更大”

　　从今年数据来看，前九个月里支撑商用地产发展的消费基础在持续向好。2018年9月份，社会消费品零售总额32005亿元，同比增长9.2%，而零售消费市场则总体保持健康发展态势。

　　也正因为此，虽然土地市场温度趋冷，但许多房企依然对于布局商用地产趋之若鹜。“最初房地产私募基金以外资居多，如今内资对商用地产的投资也有所增多了。”董伟海表示。

　　截止今年8月末，全国办公楼待售面积增加12万平方米，商用地产库存仍然存在。随着库存大、同质化等问题的出现，如何在消化存量的同时又要精细化打造每一个产品成为摆在房企面前的一个难题。

　　当言及会选择什么样的城市纳入地产版图时，董伟海强调，中信资本的房地产投资并没有严格的一、二线城市，或是三、四线之分。“我们不想只局限于一二线城市，因为布局要有前瞻性，每个城市都有它的特点和需求，挖掘一些有潜力的三四线城市也是很有必要的。”

　　而在董伟海看来，中信资本在选择投资标的的时候更看重的是区域需求以及获取项目机会的可能性。而从已经获取的项目来看，中信资本也确实是在结合地区特色的基础上作出不同的商业定位。

　　这背后也隐藏着中信资本在商业地产领域的一片雄心。董伟海表示，中信资本将以商业物业作为投资重点方向之一。在这一过程中，中信资本与开发商的交集不可避免。有资料显示，早在 2005 年，中信资本曾与万科共同筹组成立了“中信资本·万科中国房地产开发基金”投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。

　　当问及到在如何挑选合作伙伴时，董伟海说：“‘信任’二字最重要。无论是合作的开发商或是金融机构，信任都是最核心的一项。”值得一提的是，中信资本基于十多年的积累与沉淀，在风险控制、合规方面也取得投资人极大信任。

　　“开发商的规模越来越大，市场需求大幅提高，对于部分房企而言，或许会欢迎基金以股权的形式投进去，帮其解决资本金的问题。”在董伟海看来，当下市场对于商用地产质量的要求越来越高，除了硬件之外，未来更多会关注在资产管理方面，而这正是中信资本的商业机会所在。

　　董伟海指出关键之处：与地产商传统的粗放管理模式不同的是，资产管理依赖长期稳定的现金流经营模式，需要的是精细化管理。

　　目前的商用地产普遍采取高周转的开发销售模式，也与上述理念并不匹配。为了在众多的项目中脱颖而出，不少商用地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。

　　中信资本早在几年前便培养了自己的团队，更用心地去做经营。在董伟海看来，商用地产是一种对资产管理要求非常高的资产，可以提供更高附加值。

　　由于地块出让的自持门槛不断提高，在拿地时房企被动持有的情况并不少见。而对于在商用地产上并无明确发展战略和品牌思路的开发商而言，接受并购是其甩掉包袱的一种方式。

　　在此情况下，无论是开发贷款，还是商用地产经营性贷款或并购贷款，大型开发商和基金机构在资本市场上的优势会更为明显。

　　“此前中信在上海收购了一个乙级办公楼，从物理条件而言该项目并非最理想的并购项目，但我们却看中了其位置优势和良好的可改造性。”董伟海介绍称，中信资本接手该项目后，对其进行资产升级改造，使得项目整体品质得以提升，租金及整体收入也随之上涨。

　　“做REITs需要有耐心”

　　随着资本市场收紧，今年下半年的交易活跃度也有所下降。“很多人都在观望，包括对房地产市场的观望和对资本市场的观望。”董伟海解释说。

　　在房企融资受到重重限制的当下，不管是政策端还是房企，都会想在存量市场上做做文章。由此，商用地产也被视为较为适合开展资本创新的业务板块之一。

　　今年以来，包括碧桂园、保利、龙湖等在内的房企均已计划或者已经成功发行租赁住房REITs或酒店资产证券化。而随着REITs市场的日渐成熟，也会让未来商用地产的融资顺畅不少。

　　“REITs是资本市场一个成熟的表现。”

　　就目前而言，国内虽然尚未出现真正意义上的REITs产品，但类REITs和ABS已经在国内资本市场得到蓬勃发展。董伟海称：“这两种产品也给商用地产的退出提供了一个新的思路、一个新的途径，商用地产的交易也得以更加活跃。”

　　董伟海介绍说，二线的零售物业资本化率相对较高，更适合做资产证券化的产品。

　　在这方面，中信资本在2017年10月便作了尝试。彼时，中信资本以湖南长沙悦方ID Mall购物中心作为标的资产，发行了规模为27.7亿元的权益型类REITs产品“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”，不但获得了投资者的积极认购，还被评为“第四届中国资产证券化论坛年度十佳交易奖项。“  此外，2018年底中信资本还以基金管理人和项目协调人的身份，协助顺丰发行了以上海和无锡两个物流产业园为标的设立的资产支持专项计划，再一次走在了ABS实践领域的前列。

　　谈及与印力合作在济南打造购物中心的计划，董伟海表示，中信资本做零售物业的定位和印力非常接近，例如标准产品大型现代化购物中心，定位在中端市场，布局在二线城市的市中心以及一线城市目标人口密集区域等。但他也表示，布局并非严格按照一二线城市来划分，而是会考究当地市场需求等因素，根据市场实际发展情况确定。他最后表示：“我们投资项目最基本的目的就是给投资人带来合理的回报。”

　　（房掌柜整理来自观点地产网、东方财富网、中国房地产金融）