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管清友:未来十年中国很多房子将推倒重建 改善空间大

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2019-01-09 09:55:28
[摘要]长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会,但是也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力。

  国内经济下行压力主要表现在四个方面

  回到国内经济,摆在我们面前最大的威胁是经济下行压力,就像不久前召开的中央经济工作会议所描述的“经济面临下行压力”,这已经不是学界的一个共识,是中央文件的一个判断。主要表现在以下四个方面:

  第一是房地产。因为地产在整个投资当中所占的比重太大,所以地产的调控、地产周期的下行会带来非常大的经济下行压力。

  从供给端看,房地产开发投资主要是由土地购置支撑,由于土地市场遇冷,现已出现回落,剔除土地购置费后房地产开发投资额累计同比增速为负。

  从需求端看,房地产调控趋严,信贷收紧,商品房销售整体处于下行周期,销售处于相对低位。

  第二是基础设施建设。过去经济主要是靠基础设施建设拉动,现在由于地方杠杆高企,地方隐形债务面临清理风险,再加上地方政府融资行为发生了很大变化,政府引导基金大幅萎缩,地方融资渠道受限,基建投资出现断崖式下跌,通过加大基础设施建设投入来拉动经济的方式难以为继。

  第三是出口。2018年原本贸易摩擦对出口影响非常负面,但是2018年的出口表现却非常好,为什么呢?因为很多企业都在抢出口,同时人民币兑美元出现了一定程度的贬值,对冲掉了出口的压力。但是2019年关税开始征收或者中美贸易谈判仍在进行中,出口会存在更大的不确定性,可能面临更大的压力。

  第四是金融。现在整个金融领域发生了非常大的变化,金融周期的拐点其实发生在2016年,从指标上来看,中国在那一年金融业增加值占GDP的比重达到了8.35%,高于美国和日本,中国过度金融化催生资产泡沫。

  我们看到当金融下行周期到来的时候,P2P出现暴雷、跑路,很多资产管理公司出现问题,整个行业开始出现产能收缩、失业裁员等迹象,所以宏观指标虽然是冷冰冰的,它一定是以微观非常鲜活的个案呈现出来的,在这种情况我们怎么看待2019年呢?

  我们对2019年的基本判断叫冰火两重天,上半年的经济下行压力仍然存在,现在市场最乐观的估计,整个2019年经济增速大概在6.3%的水平。

  2018年三季度6.5%的增速已经是大大低于市场预期,6.3%的增速预期还是市场相对比较乐观的预期。但是我们恰恰希望2019年上半年经济出现一个相对的底部,2019年下半年经济能有所起色。

  房地产泡沫主要在三四线城市

  房地产市场核心房产泡沫回潮,边缘房产泡沫出清。未来房地产市场分化会越来越严重,前一段时间我专门有一个发言,中国的房地产市场可能会呈现港股化,区域分化和企业分化越来越严重。

  从统计指标上来看,一线城市商品房销售企稳回升,二三四线边际回落,特别是三四线城市由于棚改货币化安置透支了未来2~3年的购买力,未来市场缺乏支撑。所以如果说房地产市场有一点泡沫的话,它并不主要表现在一线城市,而是在三四线城市。

  假如核心资产再度出现泡沫化,一线城市的房地产有可能再度成为核心资产的标的,核心房产泡沫会回潮,边缘房地产泡沫可能会继续出清。

  债券市场是2018是唯一的牛市,2019依然可期。在2019年,如果说其他资产相对是不确定的话,那债券市场相对是确定的。因为经济下行周期,货币环境相对宽松,利率继续下行,利率债的整体表现值得期待,可能会再出现一个牛市。

  但需要注意的是信用债领域仍然会面临很多企业偿债问题,甚至出现很多债务的暴雷问题,不要急于拉长久期和下沉评级。

  所以债券市场利率债是相对确定的,信用债存在一定的不确定性,这也是我们总结的未来一年资产市场的特点。

  简单总结和回顾我们2017年年底对2018年的预判和现在对2019年的展望,可归纳为两点:

  第一点,国内情况相对是比较明确的,外部的冲击相对是不明确的。第二点,凡是形成一致性预期的判断从短期来看基本上都是错的。

  (房掌柜整理来自和讯房产、第一财经)

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责任编辑:钟媛媛

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