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管清友:未来十年中国很多房子将推倒重建 改善空间大

惠州房地产网-房掌柜 2019-01-09 09:55:28来源:房掌柜 整理
[摘要]长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会,但是也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力。

  1月6日,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示,长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会,但是也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力,房地产行业进入一个集中度提高,杠杆率下降,房地产企业向综合化运营转型这样一个态势。

  目前,中国真实的城镇化率42%,名义城镇化率刚刚超过58%,每年城镇化率还在提高一个百分点,管清友认为这是中国房地产行业最大的供给。在过去改革开放40年历程里面,中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络,但是唯有房地产没有出现过剩,总量平衡。

  在管清友看来,未来中国人均住房改善空间非常大。他介绍到,如果按照建筑面积折算后的水平,中国人均住房面积不到26平米,跟发达经济体相比差距非常大,而且住房平均寿命是30年,英国也好,美国也好,这些发达经济体平均的住房寿命是在80-100年,也就是说,再过10年中国过去盖的很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住面积,考虑到住房结构上的巨大差异,房地产行业发展空间非常大。

  对于高房价问题,管清友介绍,按照绝对价格划分成汇率,北京(楼盘)、上海(楼盘)房价仅次于香港,核心城市中心城区的房价如果按绝对数算,北京、上海、深圳(楼盘)都是排在前面的,排在最前面的都是中国城市,他进一步解释,供给层面结构性的失衡是房地产经历20年大牛市非常重要基础。

  管清友认为,未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重,房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。

  据他观察,前100家公司集中度的提高非常明显,同时房地产销售金额门槛不断提高,这是大趋势,尽管房地产企业经常在短期遇到现金流的压力,调控的压力,但是过去的经验证明,做金融是赶不上盖房子的,过去的实践经验也证明拍电影也赶不上盖房子的,他认为大家应该多鼓励自己,毕竟房地产是一个十几万亿级别的生意,而且未来还将持续更长的时间。

  全球经济风险可能加速爆发

  先看全球经济,2019年全球风险可能会加速爆发,因为存在以下三大导火索:

  一是金融紧缩。全球金融化红利正在退潮,这个退潮不是因为2017年一年,也不是因为前年一年,而是因为2008年以来这轮的金融上行周期到达了拐点。

  和中国一样,同样是新兴经济体的土耳其、阿根廷、印尼、南非这些国家都出现了问题,甚至原来的发达国家,也是欧洲次贷危机爆发地之一的意大利再次面临债务危机,所以我们看到全球金融退潮的迹象没有消失,并且还将持续若干年,如果说2018年是星星之火,2019年可能是烽火狼烟。

  二是贸易紧缩。2018年对我们影响最大、讨论最多的应该是中美贸易摩擦,近期有一个好消息,那就是中美两国领导人通电话,又达成了一些共识,外交部发言人也对此作出回应,这90天的谈判到底能谈到什么程度,会有哪些成果落地?我们不妨拭目以待。

  但毫无疑问,就像基辛格先生前一段时间在北京说的,中美关系未来可能会形成一种新范式,但他没有说这个新范式是什么,但有一点是肯定的,就是肯定回不到过去了,这个对于今天在场的很多企业家是一个非常有意义的判断。

  而且需要注意的是,美国发起的贸易摩擦不仅是针对中国,韩国、日本、加拿大墨西哥等国也未能幸免,是全球贸易冲突。如果说2018年只是全球贸易冲突的开始,2019年可能也不是结束。

  三是实体紧缩。全球经济增速放缓,领先指标全球制造业PMI(采购经理人指数)指数持续下行。IMF(国际货币基金组织)将2018年增速预测从4月的3.9%下调到10月的3.7%,全球经济减速成为一致性预期。

  在金融、贸易和实体紧缩的大背景下,全球资产盛宴终结,资产泡沫一个又一个破掉。

  统计数据显示,2018年除了美元指数和天然气在全球资产当中是正收益之外,其他的资产几乎全是负收益,这是自1929~1933年大萧条以来第一次在资产市场上出现如此惨烈的场景。

  具体表现为美股估值创新高,纳斯达克在全球主要市场估值最高,正在高位盘整,波动加大;美国和日本房价接连调整,中国连北上广深一线城市的房价由于调控和周期的因素,也出现了不同程度的下跌;比特币出现崩盘式下跌,就像吴晓波老师讲的,2017年年底接近2万美元,现在只有4000美元左右。

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责任编辑:钟媛媛

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