吴建斌：看好18年四季度和19年上半年 是买地最佳时机

　　与最初800亿的拿地预算相比，阳光城今年的拿地进度并不尽如人意。

　　吴建斌曾公开表示，2018年阳光城原计划的买地预算为800亿元，占年度销售额的50%-60%左右。但今年整体的市场环境确实变了，3月份公司开始调整买地策略，把标准提高了，项目的净利润率不低于15%，所以买到的地也相应变少。

　　今年1-11月，阳光城累计销售金额1330.9亿元，权益销售金额1002.2亿元，销售均价13205元/平。仅前九个月，该公司销售额便已突破千亿，正式迈入千亿房企行列，其中中西部区域销售额占比达到33.5%，外界预期这部分受调控较小的区域或有望进一步提高销售贡献度。

　　相比之下，据观点指数统计，1-11月阳光城累计通过招拍挂、收并购等方式获取81个项目，总对价387.59亿元，权益对价231.37亿元，新增计容建筑面积964.55万平方米。其中10月、11月拿地降至冰点，仅共计获得5个项目。

　　按拿地权益价与权益销售额的占比计算，前十一个月阳光城拿地支出仅相当于销售额的23%。

　　相比去年来说，阳光城今年的拿地速度存在明显放缓的趋势。在2017年，阳光城新增了120个项目，新增计容面积2021.63万平方米，整体土地的开支为650元亿左右；而即便算入12月新增的5个项目，阳光城年内新增的项目也仅为86个，新增土储同比更是缩水一半。

　　对此，吴建斌曾作出解释称，阳光城3月份开始调整买地策略，提高了相应标准，要求项目的净利润率不低于15%。“所以买到的地也相应变少。”

　　阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在12月21日某活动上亦坦承：“今年本来想要多买点地，但是由于资金等问题，还是有点掣肘。”

　　自“双斌”进入阳光城以来，该公司在财务数据上出现一定程度的优化，但总体杠杆仍较高。

　　数据显示，2018年前三季度，阳光城归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%，盈利能力有所提升；负债率方面，上半年净负债率约为230%，至三季度末降至207%；同时该公司销售回款率大约80%，试图弱化对杠杆的依赖性。

　　近期阳光城还频繁通过不同渠道开展融资动作。其中12月4日，阳光城拟以购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资不超过20亿元；12月20日，该公司拟面向合格投资者公开发行公司债券，基础发行规模5亿元，利率7.5%。

　　尽管资金对拿地已造成实质性影响，但“双斌”前后的表态仍有所差异。吴建斌曾表示，想要通过融资继续去拿地扩储，是相对容易的，但管理层在克制。“首先要保证经营表现方面做绝对的优化，既要规模，也要利润。”

　　朱荣斌近日则表达出一定的不甘心，但他坦承，在今年这种环境中，也没什么办法。

　　对于未来几年阳光城的增速，吴建斌将增幅设定在30-40%之间，利润增长35%左右。据悉，这也是此前阳光城发布的股权激励中所要求的业绩考核指标。

　　利润指标反过来对拿地成本同样有明确的要求。以前十一个月的拿地为例，东方证券研报称，阳光城拿地强度为31%，较2017年全年下降53个百分点；拿地成本为3778元/平方米，较2017年下降24%，显示其一方面在规模扩张和降杠杆取得平衡，另一方面则等待好的拿地窗口加仓。

　　媒体发现，前十一个月阳光城新增的81个项目中，有34个是通过收并购获得，占比42%。典型案例是9月份，该公司通过并购上海桑祥企业新增19个项目（主要位于重庆），涉及建筑面积133.68万平方米，权益对价款49.71亿元，拿地成本仅3717元/平方米。

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