一级市场
土地挂牌分析:推地节奏持续放缓,挂牌金额走高
2018年11月,惠州市经营性土地挂牌共10宗,环比上涨11%,同比下跌47%;挂牌总面积约17万㎡,环比上涨1%,同比下跌55%;挂牌金额8.8亿元,环比上涨19%,同比上涨60%;其中博罗县挂牌面积占总体的43%,挂牌2宗/约7.2万㎡/约2.8亿元,挂牌总面积居第一;龙门县挂牌面积占总体的31%,挂牌4宗/约5.3万㎡/约2.6亿元,挂牌总面积位居第二。
11月惠州土地市场推地节奏持续放缓,挂牌面积相比去年同期有较大回落,而挂牌金额同比上涨,也说明地块起始价明显走高。从供应区域看,本月共计有5个县区有地块供应,其中挂牌楼面价最高的是仲恺区,该宗地块位于潼湖生态智慧区,区域潜力看好。
土地成交分析:11月收金8.5亿元,首现人才安居住房
2018年11月,惠州市经营性土地成交共9宗,环比下跌0.3%,同比上涨29%;成交总面积约18.3万㎡,环比下跌48%,同比下跌0.8%; 惠东县和惠阳区成交面积均占总体的39%,其中惠东县成交2宗/约7.2万㎡/约2.7亿元,成交总面积位居第一,惠阳区成交2宗/约7.1万㎡/约4.5亿元,成交总面积位居第二。
从成交地块看,惠东县成交的两宗地块均被星河地产旗下公司拿下,地块位于巽寮,合计面积接近7.2万㎡,其中一宗地块出现小幅溢价。值得一提的是,仲恺区成交的地块将用作人才安居住房,竞得人须按房屋备案价的7折出售给仲恺高新区各类人才。
二级市场
全市住宅市场分析:11月惠州各县区住宅市场交易情况
全市住宅市场分析:惠州市各县区11月住宅市场供需情况
2018年11月,惠州市供应住宅15252套/约166.3万㎡,供应面积环比下跌16%,同比上涨6%;网签住宅12625套/约131.9万㎡,网签面积环比下跌0.8%,同比下跌14%;其中大亚湾区网签3079套/约30万㎡位居第一,网签面积环比上涨16%,同比下跌6%;从市场表现看,11月全市整体供需环比有所下跌,市场供大于求的现象持续。
全市住宅市场分析:惠州全市住宅市场每月供需走势
2018年11月,惠州市供应住宅15252套/约166.3万㎡,供应面积环比下跌16%,同比上涨6%;网签住宅12625套/约131.9万㎡,网签面积环比下跌0.8%,同比下跌14%;供求比1.3,市场总体表现供大于求。
在客户观望情绪加重的背景下,11月惠州楼市表现中规中矩,市场成交走势保持平稳,房企在近期的持续放量并未带动网签量的上涨,房地产市场回归理性。从县区表现来啊看,两极分化较为明显,大亚湾、惠城区市场表现活跃,惠东、龙门市场需求回落。在市场供应持续放量以及进入年底房企销售回款压力加大的背景下,房企之间的竞争势必加剧,部分项目或将加大优惠力度促进成交。
全市住宅存量情况:全市库存约10万套,去化周期为8.8个月截止2018年11月30日,惠州市住宅存量104170套,存量面积约1130万㎡,环比上涨3.8%,其中大亚湾区存量面积环比上涨最多,涨幅达10.2%。从上表显示,大亚湾区、惠城区和博罗县的存量面积位居前三;大亚湾区存量面积以245.8万㎡居首,占整体存量的22%;如果按近两年月均消化128.8万㎡来计算的话,惠州市库存量需8.8个月消化。从存量走势来看,惠州楼市下半年来库存规模持续增加,随着年底房企回款压力的加大,供应或将持续放量,库存量预计仍将上升。
住宅市场供求分析:惠城网签稳中有升,供需关系转变
2018年11月份,惠城区供应住宅3555套,供应面积约44万㎡,环比上涨40%,同比上涨62;网签住宅2544套,网签面积约29.6万㎡,环比上涨10%,同比下跌3%。供求比为1.5,从单月来看市场供过于求。
2018年11月惠城市场成交整体稳中有升,房企推盘力度的加大以及部分项目优惠的释放刺激市场需求。惠城楼市整体保持平稳发展的区间,但由于新品的不断入市,市场供需关系发生变化,后续去化压力加大。
仲恺11月供应放缓,大社区网签占比大
2018年11月份,仲恺区供应住宅891套,供应面积约9.2万㎡,环比下跌67%,同比下跌32%;网签住宅1334套,网签面积约14.4万㎡,环比下跌9%,同比下跌6%;供求比为0.6,从单月来看市场表现供不应求。
2018年11月,仲恺市场供应回落明显,供应的不足抑制需求的释放,单月供求比也为下半年来的新低。从网签项目看,隆生仲恺花园网签341套、占比达26%,位居网签排行第一。其次为佳兆业时代可园,网签了164套。
惠阳供应节奏放缓,市场需求回落
2018年11月份,惠阳区供应住宅2090套,供应总面积约21.9万㎡,环比下跌50%,同比下跌28%;网签住宅1924套,网签总面积约18.9万㎡,环比下跌15%,同比下跌41%;供求比为1.2,从单月来看市场总体供大于求。
经历10月住宅供应的大幅放量,本月惠阳区供应明显回落,成交方面,近几月网签保持较为平稳的态势,但与年中相比,市场需求回落,楼市理性回归,预计接下来的12月仍将保持平稳的态势。
大亚湾供应节奏持续加快,网签表现平稳2018年11月,大亚湾区供应住宅4384套,供应总面积约44.3万㎡,环比上涨39%,同比下跌9%;网签住宅3079套,网签总面积约30万㎡,环比上涨16%,同比下跌6%;供求比为1.5,从月度来看市场表现供大于求。
从市场表现看,大亚湾近几月供应持续上扬,11月供应量为下半年来的新高,成交则表现平稳,大亚湾楼市的精准调控,有效推进房地产市场的健康的发展;从网签项目来看,大亚湾11月网签以品牌房企为主导,如碧桂园、龙光、华润,旗下项目网签占比大。
惠东销量止跌回升,滨海成交占比大
2018年11月,惠东县供应住宅1567套,供应总面积约17.5万㎡,环比上涨42%,同比上涨27%;网签住宅1262套,网签总面积约11万㎡,环比上涨7%,同比下跌32%;供求比为1.6,市场表现供大于求。
从月度走势可以看到,11月惠东楼市销量止跌回升,但相比去年同期仍有一定幅度的下滑,惠东市场受政策及信贷等因素影响,投资客明显减少。11月网签量较大的项目仍集中于滨海片区,其中富力湾及万科双月湾均在250套左右。
博罗市场平稳发展,11月网签2155套
2018年11月份,博罗县供应住宅1572套,供应面积约18.4万㎡,环比下跌55%,同比下跌22%;网签住宅2155套,网签面积约25.1万㎡,环比下跌6%,同比上涨23%;供求比为0.7,从单月来看市场表现供不应求。
经历“金九银十”的集中放量,11月博罗住宅供应回落明显,从成交走势来看,博罗楼市持续保持平稳健康的发展态势,市场需求较为稳定;从成交项目来看,力天大厦、佳兆业东江新城和怡景嘉园为成交主力,3盘网签套数占整体的近3成,直接拉高了博罗单月网签。
龙门供应持续放量,供求比明显扩大
2018年11月份,龙门县供应住宅1193套,供应面积约11万㎡,环比下跌15%;网签住宅327套,网签面积约2.9万㎡,环比下跌43%,同比下跌55%;供求比为3.8,从单月来看市场表现供大于求。
11月,龙门市场住宅供应持续放量,供应项目主要有富力南昆山温泉养生谷、碧桂园竹溪山境和西林美岸花园。从成交走势来看,11月网签为今年最低的一个月,而市场供求比则创下近一年来的新高,这也与住宅供应集中在月底有关,新品未推出或网签数据延迟。
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