盛松成：楼市调控初见成效 2019年房价不会大幅下降

　　2009-2018年三大行业销售毛利率情况

　　数据来源：WIND,同策研究院整理

　　你们看，房地产的毛利率高达百分之二十几，百分之三十，金融业百分之二十几，百分之三十几，百分之五十几，我这里指的是毛利率同比的增速。工业只有百份之十几，也就是说普通的工业毛利率只有房地产和金融的一半都不到，三分之一。大家还干工业干嘛?要么干房地产，要么干金融。这样以来，我们的实体经济就是脱实向虚。我们的实体经济怎么上去?一个很好的办法就是我们最近两年的金融强监管。在座各位一定知道金融强监管，去通道，降杠杆，表外融资表内化，使得我们金融业增加值缩小，使得我们金融业的利润率下降。

　　第二，房地产调控，使得房价不涨，甚至下降一点点，而土地的价格并没有下降，甚至上升。这样一来，房地产商的利润率就会下降，只有这样，我们才能够实现整个社会资金合理的分配。当然房地产和金融的利润率，一般说来总是比其他行业高一点，但是也不能高得离谱，高得离谱，大家不干别的，都去搞房地产了，都去搞金融了，所以国家才提出来，房住不炒，一炒价格就上去了。

　　最后，这是我今天的结论。我的结论就是坚持房地产调控不动摇，现在和未来较长时期，都应该坚持调控政策不动摇，不能因为遇到一点点风吹草动，或者经济有一点点受影响，各种舆论都出来了，这个说放松，那个说放松，后来又出来辟谣，这本身就是一种舆论，本身就是一种试探。所以我觉得应该坚持调控政策不动摇，巩固得来不易的调控成果，绝对不能半途而废，重蹈覆辙。什么叫半途而废，重蹈覆辙?我们两年多的调控，如果一放，就半途而废了。如果我们回到以前，再刺激一下，那就是重蹈覆辙。所以我们哪怕付出必要的成本，什么叫做必要的成本?那就是如果你严厉的调控房地产，你的经济一定会受到一定的影响，可能低0.2个百分点，可能低0.3个百分点，我觉得从短期来看，好像低了一点，因为房地产涉及面非常广，不仅涉及到地方政府的土地买卖，还涉及到很多行业，肯定是对GDP的增速会有一定的影响，但是，这是短期的。

　　从长期看，只要我们坚持房地产调控不动摇，我们的经济才能够稳定、健康的发展。如果像以前这样，过一两年、两三年就反复，那只能是饮鸩解渴。最后我的判断就是预计明年房价既不会大幅下降，也绝不会“报复性反弹”，而是总体保持平稳，而且这种平稳态势将会延续多年。我觉得应该延续多年，也会延续多年。有人说过2019年房价要报复性反弹，我说不会。为什么不会?因为我刚才说了那么多的道理，有识之士都已经认识到了，还有一点，实际上说这种话的人不理解，因为我们国家和西方国家是不同的，我们国家的土地是国家的，城镇的土地是国家的，农村的土地是集体的，国家完全有调控能力，而西方国家没有办法，他的土地是个人的，个人想卖就卖，想买就买，所以他们自然是受经济规律影响的，要下跌就下跌，要上升就上升，我们是可以进行调控的，关键在于你的调控政策对头不对头。

　　所以有人说2019年房地产要报复性反弹，他根据很多，我不说了。还有人说2019年下半年以后，房地产要涨价，为什么?他可能是根据历史房地产投资的规律，新的投资上来以后，多少个月后房价又上涨了，这都是根据以往的历史经验，没有真正长远的看到我们这一次中央所下的决心。不久前新华社也发了文章，就是坚持房地产调控不动摇，绝不能半途而废。所以我再说一遍，我觉得明年房价不会大幅下跌，更不会报复性反弹，而是总体保持平稳，而且这种平稳态势我希望能够延续多年，来解决我们国家的房地产问题，以此来促进我们国家房地产和经济的平稳发展，良性互动。谢谢大家!

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　　似乎，调控又到关键时刻。近期，作为楼市动力之源的资金环境，貌似“暖风不断”，银行间流动性非常充裕，“宝类”基金收益率跌破3%;被抛弃的房贷再次受到银行青睐，利率触顶回落，放款周期从上半年的3个月骤减至2周。笔者在银行的朋友，现在苦于按揭额度无处投放而四处敲门。对开发商关闸的融资也打开了阀门，数据显示，11月(截至26日)房企融资同比增长154%。坚持了2年的限价，从一线城市撕开了口子，北京和广州相继放松局部限价。

　　当下，开发商是想降价的。一来，40%的房企难以完成年度业绩目标，都想以降价来冲一冲;二来，现在房价还在历史最高位，适度降价不影响利润，还能以回款缓解资金压力，对冲10%以上的财务成本。问题是，地方政府和购房者比谁都害怕房价下跌，比任何时候都害怕房价下跌。2016-2017年是史无前例的地王年，各大城市楼面地价都涨了50%以上，买地的都是地方财政和税收的大功臣。房价下降，这些项目很难卖掉，“降价未遂”、为地王站台就是这么产生的。

　　2016-2017年，全国商品房销售量连刷历史新高。近2年购房的人群，超过70%的加了杠杆，其中不乏有借高成本消费贷、首付贷的。若房价下降，维权的势头会席卷全国。不得不承认，房价比5年前翻了一倍、交易量增长50%，楼市或许真的“大而不倒”了，刚性兑付或许是倒逼的。近期，“稳增长”的重要性又抬头了，但试想，缺席房地产的增长，能稳得住吗?人都有惰性，总往容易的路上走，哪怕明知会后悔。调控也一样，难免走最容易的路，风险往后挪。

　　笔者相信，松绑绝非高层意愿，但现实太残酷。三季度，七成省份GDP增速下滑，就连上海这样的“优等生”，也抱怨钱不够花，漕河治理、引进特斯拉等，哪样都要花钱。东部某二线热点城市，今年土地出让金减少50%，传言不得不优化“降成本”的菜单选项。

　　回顾过去几轮“松绑-调控”的循环，近期楼市政策放松，是多么的似曾相识!常言道“治大国，若烹小鲜”。现在，治大国不是若烹小鲜，而是糖炒栗子。烹小鲜，掌握好时间和火候就可以了，不用动辄打开盖子看看，但糖炒栗子要不停颠勺，既怕不熟、又怕焦了。“松，还是不松，这是个大问题”。不管愿不愿意，调控政策已见顶了，从边际上来讲，不放松的语调无奈地降分贝了。春江水暖鸭先知，10月中旬，地产板块见底反弹，这个走势就包含了调控放松的预期。

　　不过，以为楼市调控就是松和紧的线性循环、简单往复，就大错特错了。调控，本来就是逆经济风向而动的权宜，再说很多措施逆经济规律。经济下行压力加大、楼市回调趋势明显时，就该适时调整或退出。不管怎样，内嵌到经济这盘大棋中的楼市，中长期治理架构已清晰。高层明确表态，“走最容易的路，最后将无路可走”。最艰难的路要走，但更要讲究智慧，懂得战略和战术，知晓回旋、借力、绕道。否则，撞得头破血流，也冲不破南墙，即便冲破也得不偿失。

　　刘鹤副总理年初指出，要用3到5年时间，稳步降低宏观杠杆率，这个大方向是没有变的。去杠杆遵循这样的路径，楼市治理也一样。“房住不炒”的顶层设计没有变，但目标非一役能到达，中间有回旋，甚至有妥协。短期内，调控会弱化一点，但资金阀门守得住、地价控得住，容许因城施策地做些调整，“小乱可能有、大稳不会变”。记住，只要源头有定力且不会乱，预期会慢慢调整，行为会变。过去，大家一窝蜂地上独木桥，共振会把桥踩塌。财富效应的美好感觉下，未来还会上桥，桥上拥挤，但多数是有产者自赏，而房子尾部则渐趋“落日余晖”。

　　(房掌柜整理自澎湃新闻网、证券时报)