盛松成：楼市调控初见成效 2019年房价不会大幅下降

　　国内房价的波动总能撩动社会各界的心，在国家调控大环境下，接下来房价是涨还是跌?且听上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成怎么说。

　　11月27日，以“合规新生态，守望新未来”为主题的2018金融发展高峰论坛在上海举办。本次论坛由上海报业集团 澎湃新闻主办，由上海交大上海高级金融学院、上海国际金融与经济研究院特别学术支持。

　　论坛上，盛松成发表题为《我国目前房价平稳或小幅下降是好事》的演讲，分享了自己多年来对于房地产行业的研究成果和未来房价对中国宏观经济和金融运行的总体影响的分析。他认为，明年房价既不会大幅下降，也不会“报复性”反弹，而是基本保持稳定。要坚持房地产调控不动摇，这种房价基本平稳态势希望能够延续多年，来解决我国的房地产泡沫及有关的问题，以此促进我国房地产和经济的平稳发展，良性互动。

　　　以下为演讲原文：

　　尊敬的各位领导，各位嘉宾，各位朋友，

　　大家下午好!很高兴能参加今天澎湃新闻主办的2018金融发展高峰论坛，使我有机会见到了好几位很长时间没有见面的老朋友。因为我比较长时间在北京工作，近两年才回到上海。感谢主办方对我的邀请，让我来做一次发言，和大家进行一些交流!

　　主办方交给我的任务是要我谈谈宏观经济、金融的运行情况和发展趋势。后来我一看，十五分钟到二十分钟，如果要我谈这么大的问题，一定是泛泛而谈。那么怎么办?我选了一个方向，这个方向也不小，就是关于房地产。因为房地产涉及到每一个人，同时房地产又涉及到我们国家整个经济发展，同时现在房地产又在调控的微妙时期，各种思潮又开始逐渐出现了。所以我想利用二十分钟的时间，谈谈我国当前房价的问题。我发言的题目叫做“我国目前房价平稳或小幅下降是好事”。

　　我想谈这三个方面：

　　第一，我国的房地产调控已经初见成效。

　　第二，我国目前房价平稳或小幅下跌是好事。

　　第三，坚持房地产调控不动摇。

　　首先请大家看，我们这一轮房价调控是从2016年3月份开始的，而全面的调控是2016年9月底的“930”新政，也就是9月30号全面调控。这轮调控的力度不仅在我国史无前例，在世界上也很少有。两年多来，我们的房价在调控过程当中，尽管出现了各种各样的问题，也有各种各样的议论，但总体看，房地产市场的调控已经初见成效。

　　首先房地产市场整体“降温”了，而不像三年前、四年前那样，房地产市场几乎淹没了其他所有的行业。首先是房地产的销售“降温”。今年的1-10月份，我国商品房销售面积和销售金额同比增速分别是2.2%和12.5%，比去年同期分别低了6.0个和0.1个百分点。从商品房的销售面积和销售金额可以看得出，房地产市场是比较平稳的，开始“降温”了，这是第一。

　　第二，资金进入房地产开发领域明显放缓，这也是很重要的。大家想一想，如果我们把钱全都弄到房地产去了，那其他实体经济怎么发展?所以资金进入房地产开发领域明显放缓，这也是一件好事。今年房企融资月均增速是5%，分别比前年和去年低9个和4个百分点，当然还是在增长，也就是说，我们的房地产在继续平稳健康地发展，但是已经不像以前这样盲目发展了，说明我们资金已经很大部分开始走向非房地产企业了。

　　第三，土地拍卖热度下降，这也是房地产市场平稳的一个表现。一个是住宅土地溢价率明显下降。什么叫做溢价率?也就是政府拍卖土地，土地有一个标价。成交价格高于标价的部分就是溢价。大家都知道，之前土地拍卖价格一上再上，说明房地产很疯狂，但今年不是的，今年一、二、三四线城市，住宅土地溢价率分别为5.94%、6.37%和5.03%，也就是说基本在5%左右，这还是属于比较平稳的。此外，土地流拍明显增加。今年1到10月份，一线城市流拍地块是13幅，二线城市150幅，三四线城市更厉害，427幅，分别比去年同期少了3块、46块和261块，数量减少说明我们土地竞拍热度的下降。

　　我国房地产库存也下降了，这是一个很有意义的现象。10月份，我国商品住宅待售面积25688万平方米，这一库存规模已经回落到2013年的水平，说明我们供给侧结构性改革的去库存收到明显的效果，去化周期仅为两个月左右。什么意思呢?就是说我们现在存量的房子两个月左右就能够卖完了，这是我根据今年1到9月份月均交付面积计算出来的。我是指全国，不是指一二线城市，一二线城市还要少。

　　请大家看这一条线，以前大家看待售面积这么高，在上升，但是从2016年“930”新政以后，大量下降，一直下降到现在的已经接近2013年的水平，说明我们库存下降较多，成效明显。

　　从商品房待售面积来看，近五年商品住宅每年平均销售规模12.31亿平方米衡量，我们去库存初期的商品房去化周期是4.4个月，实际上我们去库存总量问题不严重。应该说我们供给侧结构性改革中的去库存总的方针是正确的，但是对里面的细节，比如说力度、程度，大家还是有不少讨论的，包括去杠杆等等，今天不谈去杠杆，我就不说了。

　　去库存说的人不多，我今天给大家说一个数据，请大家看，我们当年开始去库存的时候，我们的库存是4.4个月，现在才2个月，4.4个月算多吗?我觉得我们去库存有两大问题：

　　第一，在去库存的初期，我们没有好好的深入研究中国究竟有多少库存，公说公有理，婆说婆有理，相差一倍、两倍的都有。数据不准确，领导怎么拍板?因为我是长期搞统计的，我做了整整六年的调统司长，所以我对统计数据质量要求非常高。如果我们去库存的时候才4.4个月，说明我们当时的库存总量就不是很严重。那么我们的问题在什么地方?问题就在于不同的城市库存是不同的。所以我们第二个问题是当时的去库存，2015年开始的去库存，2016年“930”新政以前，我们没有很好地贯彻一城一策的原则，或者我们没有完全准确的领会中央的意图。所谓一城一策，就是你库存多了要去，库存不多不用去。

　　我们比较一下美国的数据，根据美国商务部的数据，美国去库存的周期是多少?6.8个月，我们现在只有两个月，当时才四个月，美国六个月，比我们高。而且我们还要考虑到城市化的进程，美国的城市化进程已经80%了，我们号称超过百分之五十几，实际上我们没有。我们是根据人口，等到春节了，等到重要节日，上海很多民工回家了，北京很过民工回家了，哪有百分之五十几的城镇人口?实际上如果我们不用人口，而是用其他指标衡量，我们的城镇化最多也就是50%，那和美国相比，相差很多，这样的话，美国的库存比我们更严重。

　　接着我想讲第二个问题，我们现在正处在长期形成的房价看涨预期可能转变的临界点上。什么意思?目前我们国家的房价已经处在一个比较微妙的时期了，通过两三年的调整，从七十个大中城市的房价来看，一线城市的房价在零增长附近波动已经有一年左右了，你们看北京、上海，深圳最近下跌了一点，都是0%、0.1%等等之类的，尽管数据可能有些问题，有人也不是很相信。比如说你把三环的房价和五环的房价相比，那加起来是不同的。你三环少卖一点，五环多卖一点整体房价就下来了。中心城区楼盘少开一点，远的地方楼盘多开一点，房价就下来了，这是一个问题，但是总体还是比较平稳的，大家已经感觉到一线城市的房价通过我们两年多严厉的调控，已经基本平稳了，这是第一。

　　第二，二三线城市，我们由于“930”新政以后，首先把一二线城市的房价压下去，但是房地产企业要活下去，他们资金要运用，怎么办?到三四线城市。所以我们这一次的房价调控又有一个特点，这是从来没有的，中国从1998年房改开始，真正的房地产调控是十五年，也就是2003年非典以后真正开始调控的。我们经过这十五年的调控以后，可以说每次都是越调控越高，为什么?这就是因为我们调控方面出现了一系列的问题。我们都是需求端调控，而没有供给调控。什么意思?我们的调控接近十次，长的三五年，短的一两年，当我们经济不好，马上用房地产拉，然后房地产价格疯长，接着又卡房地产，不管是拉还是卡，主要都是通过需求。首付款、各种信贷政策等等，都是从需求端调控，而从供给端调控相对来说比较少，所以我一直说要供需调控相结合。单一的需求调控有一个大问题，就是把房价预期越调越高，我们十五年的调控，价格没有下来，越调控越高，十年前的房价和现在的房价相差10倍。这就是由于我们的调控反复，使得老百姓基本没有人相信房价会下跌。就是下跌半年一年，我憋着，很快就会上去。

　　现在怎么样呢?现在已经到了这样一个时候，已经到了我国房价相对稳定的时候。这个时候很重要的一条是什么?你到底是放弃最近两三年来的严厉调控，还是回到老路上，摇摆反复，经济不怎么好了，继续放松调控，让房价上去。你们说这样行不行?我说绝对不行。现在市场刚刚形成这样一种预期，即房价有可能不涨或者小幅下跌。我马上会发表一篇文章，我的题目也是“我国房价平稳或小幅下跌是好事”。首先它能够扭转我们长期以来对房地产市场形成的只涨不跌的预期，而这种预期危害很大。只要老百姓觉得你房价不会下跌，你再怎么出政策都没有用。我们现在已经到了这个时候，我今年10月30号在今日头条发表了一篇文章，“扭转房价只涨不跌的预期正当其时”。现在正好是这个时候，如果我们一放，前功尽弃了。如果我们继续调控，三年，五年，八年，人们就会相信中国的房地产会平稳甚至下跌，真正可以实现房住不炒。

　　为什么我说我国房价平稳或者小幅下跌是好事呢，日本房价泡沫的时候，曾经日本有人口出狂言，日本可以把美国买下来，因为日本房价很高。现在我们来看看，我们的一、二线城市房价如果全部加在一起，基本也可以差不多快把美国买下来了，这是一个很不正常的现象。这就是泡沫，泡沫最明显的衡量就是房价收入比，你的收入是多少，房价是多少，这就是房价收入比。我们的泡沫大家都承认，泡沫怎么办?根据我的研究，人类资本主义两三百年，房地产泡沫破灭经常有。但只有一种办法，就是市场的自发行为。他涨，你也没有办法，只能让它涨，他跌，你也没有办法，只能让它跌。美国次贷危机是这样，日本当年是这样，中国的香港也是这样。好，这样一种方法，全世界都是这样。

　　大家想一想，我们的房价泡沫甚至比人家更严重，我们的问题复杂得多，我们还涉及到社会问题，还涉及到贫富差距的问题，大家说我们能这样吗?我们能让它短期下跌15%，三年下跌50%，你们说行吗?肯定不行，这绝对不是中国能够走得通的路。如果中国也是这样，那对中国的经济伤害会特别大，甚至会严重影响到社会稳定。大家说，我说的是不是有一点道理?那么怎么办?泡沫怎么消除?我觉得中国最好的一个办法就是长期坚持房地产调控不动摇，让房价小幅上涨，或者小幅下跌，或者基本不涨。而收入和GDP涨幅远远高于房地产价格的涨幅。我们现在的GDP增速在6.7%、6.8%，实际上我们现在收入增速比GDP增速还高一点点，收入增速基本是7%，如果房价每年下跌1%、2%，或上涨1%、2%，如果我们能够坚持这样，十年，十五年，我们房地产泡沫的问题就解决了，我们贫富差距的问题也会得到比较好的解决。大家想一想，我说的有没有道理。如果我们放任房价上涨，有人说没问题，上海可以涨到三十万。但是涨到三十万，它一定会跌到十万。涨到三十万的时候问题已经很大了，跌到十万的时候就不得了了。所以我们要长期坚持调控政策。我相信中央这一次是下了决心的，就是房住不炒，坚持房地产调控不动摇，绝不半途而废。坚持房地产调控的意义，这是第一条。

　　第二条，也很重要，房地产的利润率和金融业的利润率。请大家看这一张表，房地产的利润率和金融业的利润率，是我们各个产业当中几乎是最高的。

　　2009-2018年三大行业销售毛利率情况

　　数据来源：WIND,同策研究院整理

　　你们看，房地产的毛利率高达百分之二十几，百分之三十，金融业百分之二十几，百分之三十几，百分之五十几，我这里指的是毛利率同比的增速。工业只有百份之十几，也就是说普通的工业毛利率只有房地产和金融的一半都不到，三分之一。大家还干工业干嘛?要么干房地产，要么干金融。这样以来，我们的实体经济就是脱实向虚。我们的实体经济怎么上去?一个很好的办法就是我们最近两年的金融强监管。在座各位一定知道金融强监管，去通道，降杠杆，表外融资表内化，使得我们金融业增加值缩小，使得我们金融业的利润率下降。

　　第二，房地产调控，使得房价不涨，甚至下降一点点，而土地的价格并没有下降，甚至上升。这样一来，房地产商的利润率就会下降，只有这样，我们才能够实现整个社会资金合理的分配。当然房地产和金融的利润率，一般说来总是比其他行业高一点，但是也不能高得离谱，高得离谱，大家不干别的，都去搞房地产了，都去搞金融了，所以国家才提出来，房住不炒，一炒价格就上去了。

　　最后，这是我今天的结论。我的结论就是坚持房地产调控不动摇，现在和未来较长时期，都应该坚持调控政策不动摇，不能因为遇到一点点风吹草动，或者经济有一点点受影响，各种舆论都出来了，这个说放松，那个说放松，后来又出来辟谣，这本身就是一种舆论，本身就是一种试探。所以我觉得应该坚持调控政策不动摇，巩固得来不易的调控成果，绝对不能半途而废，重蹈覆辙。什么叫半途而废，重蹈覆辙?我们两年多的调控，如果一放，就半途而废了。如果我们回到以前，再刺激一下，那就是重蹈覆辙。所以我们哪怕付出必要的成本，什么叫做必要的成本?那就是如果你严厉的调控房地产，你的经济一定会受到一定的影响，可能低0.2个百分点，可能低0.3个百分点，我觉得从短期来看，好像低了一点，因为房地产涉及面非常广，不仅涉及到地方政府的土地买卖，还涉及到很多行业，肯定是对GDP的增速会有一定的影响，但是，这是短期的。

　　从长期看，只要我们坚持房地产调控不动摇，我们的经济才能够稳定、健康的发展。如果像以前这样，过一两年、两三年就反复，那只能是饮鸩解渴。最后我的判断就是预计明年房价既不会大幅下降，也绝不会“报复性反弹”，而是总体保持平稳，而且这种平稳态势将会延续多年。我觉得应该延续多年，也会延续多年。有人说过2019年房价要报复性反弹，我说不会。为什么不会?因为我刚才说了那么多的道理，有识之士都已经认识到了，还有一点，实际上说这种话的人不理解，因为我们国家和西方国家是不同的，我们国家的土地是国家的，城镇的土地是国家的，农村的土地是集体的，国家完全有调控能力，而西方国家没有办法，他的土地是个人的，个人想卖就卖，想买就买，所以他们自然是受经济规律影响的，要下跌就下跌，要上升就上升，我们是可以进行调控的，关键在于你的调控政策对头不对头。

　　所以有人说2019年房地产要报复性反弹，他根据很多，我不说了。还有人说2019年下半年以后，房地产要涨价，为什么?他可能是根据历史房地产投资的规律，新的投资上来以后，多少个月后房价又上涨了，这都是根据以往的历史经验，没有真正长远的看到我们这一次中央所下的决心。不久前新华社也发了文章，就是坚持房地产调控不动摇，绝不能半途而废。所以我再说一遍，我觉得明年房价不会大幅下跌，更不会报复性反弹，而是总体保持平稳，而且这种平稳态势我希望能够延续多年，来解决我们国家的房地产问题，以此来促进我们国家房地产和经济的平稳发展，良性互动。谢谢大家!

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　　似乎，调控又到关键时刻。近期，作为楼市动力之源的资金环境，貌似“暖风不断”，银行间流动性非常充裕，“宝类”基金收益率跌破3%;被抛弃的房贷再次受到银行青睐，利率触顶回落，放款周期从上半年的3个月骤减至2周。笔者在银行的朋友，现在苦于按揭额度无处投放而四处敲门。对开发商关闸的融资也打开了阀门，数据显示，11月(截至26日)房企融资同比增长154%。坚持了2年的限价，从一线城市撕开了口子，北京和广州相继放松局部限价。

　　当下，开发商是想降价的。一来，40%的房企难以完成年度业绩目标，都想以降价来冲一冲;二来，现在房价还在历史最高位，适度降价不影响利润，还能以回款缓解资金压力，对冲10%以上的财务成本。问题是，地方政府和购房者比谁都害怕房价下跌，比任何时候都害怕房价下跌。2016-2017年是史无前例的地王年，各大城市楼面地价都涨了50%以上，买地的都是地方财政和税收的大功臣。房价下降，这些项目很难卖掉，“降价未遂”、为地王站台就是这么产生的。

　　2016-2017年，全国商品房销售量连刷历史新高。近2年购房的人群，超过70%的加了杠杆，其中不乏有借高成本消费贷、首付贷的。若房价下降，维权的势头会席卷全国。不得不承认，房价比5年前翻了一倍、交易量增长50%，楼市或许真的“大而不倒”了，刚性兑付或许是倒逼的。近期，“稳增长”的重要性又抬头了，但试想，缺席房地产的增长，能稳得住吗?人都有惰性，总往容易的路上走，哪怕明知会后悔。调控也一样，难免走最容易的路，风险往后挪。

　　笔者相信，松绑绝非高层意愿，但现实太残酷。三季度，七成省份GDP增速下滑，就连上海这样的“优等生”，也抱怨钱不够花，漕河治理、引进特斯拉等，哪样都要花钱。东部某二线热点城市，今年土地出让金减少50%，传言不得不优化“降成本”的菜单选项。

　　回顾过去几轮“松绑-调控”的循环，近期楼市政策放松，是多么的似曾相识!常言道“治大国，若烹小鲜”。现在，治大国不是若烹小鲜，而是糖炒栗子。烹小鲜，掌握好时间和火候就可以了，不用动辄打开盖子看看，但糖炒栗子要不停颠勺，既怕不熟、又怕焦了。“松，还是不松，这是个大问题”。不管愿不愿意，调控政策已见顶了，从边际上来讲，不放松的语调无奈地降分贝了。春江水暖鸭先知，10月中旬，地产板块见底反弹，这个走势就包含了调控放松的预期。

　　不过，以为楼市调控就是松和紧的线性循环、简单往复，就大错特错了。调控，本来就是逆经济风向而动的权宜，再说很多措施逆经济规律。经济下行压力加大、楼市回调趋势明显时，就该适时调整或退出。不管怎样，内嵌到经济这盘大棋中的楼市，中长期治理架构已清晰。高层明确表态，“走最容易的路，最后将无路可走”。最艰难的路要走，但更要讲究智慧，懂得战略和战术，知晓回旋、借力、绕道。否则，撞得头破血流，也冲不破南墙，即便冲破也得不偿失。

　　刘鹤副总理年初指出，要用3到5年时间，稳步降低宏观杠杆率，这个大方向是没有变的。去杠杆遵循这样的路径，楼市治理也一样。“房住不炒”的顶层设计没有变，但目标非一役能到达，中间有回旋，甚至有妥协。短期内，调控会弱化一点，但资金阀门守得住、地价控得住，容许因城施策地做些调整，“小乱可能有、大稳不会变”。记住，只要源头有定力且不会乱，预期会慢慢调整，行为会变。过去，大家一窝蜂地上独木桥，共振会把桥踩塌。财富效应的美好感觉下，未来还会上桥，桥上拥挤，但多数是有产者自赏，而房子尾部则渐趋“落日余晖”。

　　(房掌柜整理自澎湃新闻网、证券时报)