惠州房地产市场理性回归 楼市调控要因地制宜因时制宜

　　事实上，刘志的想法也得到印证。在市政府近日发布的《前三季度惠州经济运行情况》中显示，惠州前三季度商品房施工面积就达到7116.97万平方米，增长3.5％。其中住宅施工面积5579.17万平方米。此外房屋新开工面积也达到1405.97万平方米，增长18.5％，其中住宅新开工面积1132.18万平方米，增长15.6％。

　　可以看到，在即时的供需表现上，惠州短中期楼市新房供应面积充足。

　　“随着过去两年集中拿地的众多大型房企开工建设入市，当前的惠州楼市已经进入到推售的密集期，即使不去考虑市场涨跌和调控因素，加速入市与消费者建立良好的沟通，博取市场口碑对于企业也是最关键的。”日前刚刚领取了新批次房源预售许可证的新城鹿江风华项目负责人称。

　　信贷环境

　　贷款额度紧，企业谨慎应对

　　“11月份还放不出款，12月份要放款就更难了。”今年以来多次推售新产品的德威江誉诚项目相关负责人介绍，尽管其所在的营销部门面临着很大的回款压力，但这都不是自己能够控制的。

　　该项目集团公司营销中心总经理刘友直言，新销售的客户按揭件现在已经不再四处送件，无论是四大行还是商业银行基本没有什么额度了。他介绍，现在都只能先递交集团长期以来的合作银行，先交件，放款则看具体排期。

　　类似的局面同样也是其他开发企业面临的问题。佳兆业地产某项目策划经理就表示，从今年以来就没有完成过回款任务，因为这一考核指标直接与个人收入挂钩，绩效和奖金一直都是打折发放的。

　　更为值得注意的是，当前进入到年终阶段，银行贷款额度还将进一步收紧。多家房地产企业相关负责人在受访时就透露，尽管大量楼盘项目在销售业绩上表现良好，但真正完成回款，资金回流的部分还面临着较大的压力。本地开发企业富辰实业总经理王永祝就表示，虽然房子卖出去了，但一方面资金卡在银行放不出来，另一方面扩大经营拿地又需要大额支出，企业看起来很热闹，但面临的风险和压力也非常大。

　　新的一年会否适当放开？某国有银行惠州分行相关负责人介绍，2019年的具体政策和情况当前无法确定，但期望额度大幅增加的可能性不大。“现在很多机构基本放不出款，什么时候能够有额度真的不好说。”

　　“开发企业寄希望银行信贷放开是不现实的，还是要自己广筹资金，保障通常的现金流应对市场风险。”惠州世联行副总经理胡光宇表示。不只是短周期内银行信贷环境很难放开，开发商更要做好持久战的准备。胡光宇介绍，随着调控的深入，当前的市场已经开始出现了相应的边际效应，供需关系也出现了变化，市场风险也将明显增大。“不管市场是否将面临下行的发展势头，但企业都应该做好应对市场下行的准备。”

　　调控趋势

　　因地制宜，精准施策稳定市场

　　面对市场的理性回归，当前仍在深化的惠州楼市调控将如何发展？胡光宇分析表示，市场供应量的增加和需求的理性化必然带来区域市场的差异化发展。

　　结合市场表现，胡光宇介绍说，在前期的市场里，每个县区，每一个城市组团都是看房客，现在则不然，据分区的销售统计数据，惠城、惠阳和大亚湾市场表现仍然活跃，但惠东、博罗、龙门等县域市场则出现明显变化，供应量和需求量的此消彼长，潜在的库存压力又将值得注意。

　　“房地产市场调控是坚决的，也是长效的。同时也要明白调控不是一刀切，而是因地制宜、因时制宜的过程，不断精准化施策维护市场的健康稳定。”市房地产市场监督工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平谈及调控形势如是指出。

　　与此同时，各县区市场调控工作也在不断精准推进。惠东县房管局方面负责人就指出针对滨海和县城市场的不同精准施策，差别化对待推动市场发展；另在龙门县，该县政府负责人就要求严格检测市场变化情况并及时研判掌握发展走向，警惕外部风险，同时做好分类精准施策，因地制宜推动该县楼市的稳步发展。

　　对待各地不断出现的放开限购、放开限价等传言，中国房地产业协会首席研究员、上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为这都是正常现象，市场的变化必然会让部分群体担忧或恐慌，造谣传谣达到自身目的。这除了依靠地方政府部门规范，还需要依靠购房市民的甄别，长达两年多的高压调控这本身就是罕见的，应该看到政府调控的决心，不再是阶段性的降温，而是致力于探索和建立长效住房机制。

　　李战军说，应对新的市场环境，市场下行的风险等，对于企业而言无疑应该“积好粮”应对潜在的风险，对于政府来说则是考验执政智慧，在坚持市场调控不动摇的基础上，有效的结合自身实际因地制宜的精准施策，不单是不同区域间，应对不同时间周期的不同局面也需要精准施策，有效稳定市场的发展预期。

　　（来源：南方日报 张峰）