低调的新城控股 如何快速跃进全国地产8强？

　　而近年来，新城加速全国化布局，形成了“1+3”城市群战略布局——以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张。截至2017年底，新城布局21省、61个地级市、86个县级市，覆盖全国11.5亿人口，到目前已基本实现全国化布局。目前其土地储备10%在一线城市，二三线分别占40%，四线城市占10%，形成对此浓缩为“1441”的投资布局。这种城市布局，反映了新城管理层的大智慧，确保了新城的发展是符合中国城市化的主逻辑，避免了最大的经营风险。

　　据了解，新城的现有土地储备8000万平米，可售资源超过4000亿元。土地储备从区域来看，长三角仍旧是新城大本营占56%，珠三角大湾区占6%，中西部21%，环渤海则占10%左右，其未来将会加大对中西部，特别是大湾区的投资力度

　　3、拿地成本低，助力高ROE

　　新城的土地储备得益于其多元化的拿地模式，较低的拿地成本也是推动新城净利润率增长的关键因素。在拿地渠道上，新城不以纯宅地和拍卖方式作为单一途径，而是拓展多元化拿地方式：

　　其一，对于招拍挂，仍积极参与，不放过一个机会；

　　其二，争取横向联合、合作开发、收并购，增加获取土地的机会；

　　其三，关注商住办综合土地获取；

　　其四，代建代管；

　　其五，争取参与一级开发、产业园区、特色小镇、城市改造升级等获取土地资源。

　　在2017年，新城在投入了600亿元买地，其中40%用于收并购。通过多元化拿地，显著降低了新城的土地成本。2016 年新城拿地平均成本为 3762 元/平，2017年更是进一步降低为3052 元/平，并加大了并购拿地。拿地单价与销售单价比值来看，近三年来新城在该比值上持续下降，从2015年的54%、2016年的36%继续降至2017年的27%。拿地单价\销售单价比值的逐年降低，也反映出新城极强的土地成本控制能力和产品溢价能力。

　　黑马秘籍2——超一流的高周转运营能力

　　高周转、快速销售亦是新城所强调的，许多在售项目从拿地到开盘时间间隔均在1年以内。怎么做到高周转了？

　　1、“项目卓越运营能力”已成新城核心竞争力

　　对于住宅项目，新城拿地后要求3个月开工、6个月开盘、12个月现金流回正。在营销策略上以销定产，存货供应策略与销售去化相匹配，2012到2016年存货周转率维持在0.5以上，2017年加大土地投资力度的背景下存货周转率仍达到0.45；另一方面快速销售，新城精准的产品定位及品质的不断升级，有效促动“老带新”，推动了项目的快速去化，在新城当前已开发的100余个项目中，业主重复购买或推荐购置率达到40%以上。整体分析，产品快速开发、快速推售能力成整套体系，环环相扣、高速运转。

　　对于商业地产开发，新城也强调高周转。比如对于购物中心项目从拿地到开业一般不超过24个月，甚至18个月实现满铺开业。新城采取“统筹商管团队”，整合整个产业链，从项目土地的获取，到开发建设、招商运营、资本运作、资产证券化全部由一个团队管理，进而缩短拿地到开业的时间，同时，商业地产建设和运营思路逐步实现标准化，推动“快速资产周转”。

　　2、产品标准化，新城已形成完善的住宅及商业产品系列

　　没有标准化，就很难效率化！

　　而在所有标准化模块中，产品标准化是基础，是核心，是关键。而新城产品标准化上，可圈可点，且定位分类清晰。在住宅产品上，新城控股在“典雅”人文住宅的产品主张之上，通过对居住文化研究与甄选，确立了“新中式、大都会、现代简约”三大产品系列，以贯穿“古今中外”多维居住文化形态的凝练，实现弘扬文化的更高理想。三大产品系列定位清晰，即覆盖基于年轻时尚人群需求的“乐居”产品线、基于品质升级需求的“圆梦”产品线、基于颐养享受型需求的“尊享”产品线，形成新城九大产品系。

　　2016年6月新城推出“璞樾”，以新中式为建筑风格，以强劲的市场表现和不蜚的业绩口碑，成为备受瞩目的新兴豪宅品牌。

图：新城住宅领域的产品线示意图

　　其次，商业地产吾悦购物中心也采取了80%的标准化和20%的个性化组合的规划设计策略。目前新城“吾悦”系列产品已经研发至第四代产品，未来新城的商业主要以吾悦城市广场为主，注重空间感、建筑的体验感，同时融入当地自然人文、历史传统、艺术元素。截至2018年7月6日，吾悦广场，已在全国62个城市布局75座。

　　3、 一流的信息化建设，将企业装进口袋里

　　今天已经是信息化、网络化、数字化时代，一家企业的数字化，信息化水准的高低，某种程度上也体现了这家房企业务管理精细度，业务效率，管理效率的高低。事实上，从大多数房企信息化建设成就来看，新城的信息化建设管理堪称业界楷模。

　　截止目标，新城可以通过手机即可查看工程进度、招商进展、销售进度、节点计划完成情况，甚至利润率、IRR、动态成本与动态奖金等，大幅提升运营效率。其信息化已经基本覆盖了所有的核心业务环节，逐步转型为数字化的现代房企。

　　　黑马秘籍3——多元化的融资渠道让超速增长游刃有余

　　都知道房地产是资金高度密集型行业，但每家房企对资金的融资和管控水平却层次不齐。新城业绩高增长的背后，自然少不了风险可控的高杠杆，而高杠杆的背后，则少不了极强的融资手段和多样化的融资渠道。对此，从结构上分析，新城融资优势主要体现在以下几方面。