第三季度惠州网签面积持续下滑 土地市场吸金过百亿

　　土地挂牌分析

　　全市挂牌楼面价达3723元/㎡，惠城最高

　　2018年第三季度，惠州市经营性土地挂牌共38宗，环比上涨68%，同比上涨23%；挂牌总面积约99.2万㎡，环比上涨59%，同比上涨118%；挂牌金额122亿元，环比上涨465%，同比上涨679%；其中惠城区挂牌面积占总体的51%，挂牌9宗/约50.7万㎡/约102.7亿元，挂牌总面积及金额均居第一；龙门县挂牌面积占总体的15%，挂牌10宗/约14.5万㎡/约3.5亿元，挂牌总面积位居第二。

　　从供应地块看，惠城区本季推地活跃，挂牌总金额超100亿元，挂牌楼面价达5121元/㎡，挂牌地块集中于马安、桥东鹿江沥区域，该片区有望成为房企布局的重点和房地产开发的热点区域。

　　土地成交分析

　　土地成交升温，第三季度吸金超百亿第三季度，惠州市经营性土地成交共28宗，环比上涨7.7%，同比下跌20%；成交总面积约69.2万㎡，环比上涨7.2%，同比上涨14.4%； 其中惠城区成交面积占总体的61%，成交8宗/约42.3万㎡/约91.9亿元，成交总面积及金额均居第一；龙门县成交面积占总体的7%，成交6宗/约12.8万㎡/约3.7亿元，成交总面积及金额位居第二。

　　从成交地块看，第三季度成交面积最大的地块位于惠城区金山湖，成交面积为15万㎡，成交金额达32.7亿元，地块被三家央企以底价联合拿下；惠城区鹿江沥区域成交的5宗地块中，中海地产和惠州城建集团各拿下2宗，另1宗则被隆生企业拿下。

　　全市住宅市场分析

　　第三季度惠州各县区住宅市场交易情况

　　惠州全市住宅市场每月供需走势

　　2018年第三季度，惠州市供应住宅43324套/约445.6万㎡，供应面积环比下跌15%，同比下跌8%；网签住宅38444套/约393.7万㎡，网签面积环比下跌19%，同比上涨20%；供求比1.1，市场总体表现供求基本平衡。

　　从第三季度月度走势看，全市网签面积持续下滑，其中9月成交量为近一年来的新低，市场期待的“金九”并未如期而至，因9月供应集中于下旬，前期推货较少，市场网签受到部分影响，随着中秋及国庆假期重要营销节点的到来，房企推货加快，10月网签有望回升。在调控持续从严的大环境下，惠州楼市虽有小幅波动，但整体来看，仍在平稳区间运行。

　　全市住宅存量情况

　　全市库存约9万套，去化周期为7.7个月

　　截止2018年9月27日，惠州市住宅存量89988套，存量面积约973.7万㎡，环比上涨6.5%；7个县区中仅大亚湾区及惠阳区库存有所回落，其他县区均出现不同程度的上涨，其中博罗县存量面积环比上涨最多，涨幅达25%。从上表显示，大亚湾区、博罗县和惠城区的存量面积位居前三；大亚湾区存量面积以216.6万㎡居首，占整体存量的22%；如果按近两年月均消化126.4万㎡来计算的话，惠州市库存量需7.7个月就能消化完毕。

　　住宅市场供求分析

       惠城楼市淡定过场，整体走势稳中求胜

　　2018年第三季度，惠城区供应住宅7034套，供应总面积80.6万㎡，环比下跌10.2%，同比上涨15.3%；网签住宅5393套，网签总面积62万㎡，环比下跌30.3% ，同比上涨1.6%；供求比为1.3，第三季度市场表现市场表现供过于求。

　　9月份，惠城区供应住3548套，供应总面积40.5万㎡，环比上涨136.8%，同比上涨31.9%；网签住宅1860套，网签总面积21.5万㎡，环比上涨29.5% 。

　　第三季度，惠城市场供需走势起伏不定，购房更趋理性，从供应来看，7、8月供应明显下降，9月份的供应创下近一年来的新高，拉高了第三季度整体的供应量；从网签来看，有逐月下跌态势，整体还是以市场供应来带动网签，9月供应量高企势必也会带动10月网签。

　　仲恺供需提速，7月网签量为今年最高

　　2018年第三季度，仲恺区供应住宅4059套，供应面积约43.2万㎡，环比上涨7%，同比上涨1%；网签住宅3610套，网签面积约37.6万㎡，环比上涨17%，同比上涨24%；供求比为1.2，从季度来看市场表现供大于求。网签均价8790元/平米，环比上涨4%，同比下跌1%。

　　2018年9月份，仲恺区供应住宅1083套，供应面积约12万㎡，环比下跌29%，同比下跌41.5%；网签住宅1016套，网签面积约10.4万㎡，环比下跌5%，同比下跌2.6%；供求比为1.2，从单月来看市场表现供大于求。网签均价9166元/平米，环比上涨6%，同比上涨3%。

　　第三季度，仲恺市场供需有所提速，其中7月网签面积为今年新高，但从月度走势来看，网签量呈现下滑趋势，8月供求比扩大；从网签项目看，主要来自昊翔源壹城中心、隆生仲恺花园等大社区老盘加推及区域位置、价格占优势的新项目。

　　惠阳供需持续下跌，市场明显转淡

　　2018年第三季度，惠阳区供应住宅6551套，供应总面积约68.1万㎡，环比下跌39%，同比下跌28%；网签住宅7774套，网签总面积约79.5万㎡，环比下跌24%，同比上涨29%；供求比为0.9，从季度来看市场供求基本平衡。

　　2018年9月份，惠阳区供应住宅1244套，供应总面积约12.8万㎡，环比上涨10%，同比下跌49%；网签住宅2036套，网签总面积约20.2万㎡，环比下跌8%，同比上涨3%；供求比为0.6，从单月来看市场总体供不应求。

　　第三季度，惠阳区网签环比呈现回落态势，8、9月住宅供应明显收窄，网签受抑。从网签项目看，主要来自碧桂园润杨溪谷、德威花园城和新力帝泊湾等，项目新品加推并取得良好的销售成绩。

　　调控持续从紧，大亚湾供需环比回落

　　2018年第三季度，大亚湾区供应住宅8316套，供应总面积约80.4万㎡，环比下跌44%，同比下跌31%；网签住宅9544套，网签总面积约91.6万㎡，环比下跌35%，同比上涨58%；供求比为0.9，从季度来看市场表现供小于求。

　　2018年9月份，大亚湾区供应住宅2309套，供应总面积约24万㎡，环比下跌34%，同比下跌48%；网签住宅2787套，网签总面积约25.9万㎡，环比上涨15%，同比上涨18%；供求比为0.9，从单月来看市场表现供小于求。

　　从市场表现看，大亚湾第三季度供应步伐相比第二季度明显放缓，市场成交也出现回落，从市场环境看，大亚湾调控持续从紧，限制性购房举措和境外个人限购一套自住用房等政策进一步遏制炒房行为，市场投资性置业回落。

　　投资型物业去化速度放缓，惠东网签走势回落

　　2018年第三季度，惠东县供应住宅6854套，供应总面积约54.7万㎡，环比下跌0.4%，同比下跌15%；网签住宅4319套，网签总面积约40.9万㎡，环比上涨13%，同比下跌11%；供求比为1.3，市场表现供大于求。

　　2018年9月份，惠东县供应住宅2921套，供应总面积约19.4万㎡，环比上涨66%，同比下跌38%；网签住宅1091套，网签总面积约11万㎡，环比下跌18%，同比下跌45%；供求比为1.76，从单月来看市场供大于求。

　　受楼市调控政策和金融环境等多重因素影响，惠东投资型物业去化速度放缓，第三季度市场网签呈现逐月下滑趋势，与去年期相比有所回落，但环比有所上涨，主要是第三季度为滨海旅游旺季，滨海项目营销力度加大。

　　博罗供应持续放量，网签走势回落

　　2018年第三季度，博罗县供应住宅9364套，供应总面积约106.7万㎡，环比上涨28%，同比上涨29%；网签住宅5898套，网签总面积约65.6万㎡，环比下跌4%，同比上涨10%；供求比为1.6，市场表现供大于求。

　　2018年9月份，博罗县供应住宅4909套，供应总面积约57.8万㎡，环比上涨116%，同比上涨28%；网签住宅1576套，网签总面积约19.6万㎡，环比基本持平，同比下跌13%；供求比为3.0，从单月来看市场表现供大于求。

　　从月度走势看，第三季度博罗市场供应持续上涨，其中9月供应创下近年来的新高，而网签表现回落，9月供求比达到3.0，主要是9月供应集中在下旬，新品未入市或网签数据未体现；从成交项目来看，主要来自禧临门花园、奥晨天元花园、龙城一号和佳兆业东江新城等。

　　龙门旅游地产持续发力，网签有所上涨

　　2018年第三季度，龙门县供应住宅1146套，供应总面积约11.9万㎡，环比下跌38%，同比下跌19%；网签住宅1906套，网签总面积约16.5万㎡，环比上涨13%，同比上涨36%；供求比为0.7，从季度来看市场表现供不应求。

　　2018年9月份，龙门县供应住宅269套，供应总面积约3.5万㎡，环比下跌31%，同比下跌65%；网签住宅440套，网签总面积约3.3万㎡，环比下跌57%，同比下跌10%；供求比为1.0，从单月来看市场表现供不应求。

　　第三季度，龙门市场供应同环比回落，而网签同环比均出现上涨，从成交项目来看，旅游地产持续发力，碧桂园竹溪山境、富力南昆山温泉养生谷和保利锦里等位于南昆山区域内的项目均取得了较高的成交量。