靳毅：房地产行业及企业信用分析框架

　　1.2、房地产行业分析

　　1.2.1 经济周期

　　房地产行业是典型的强周期行业，这种周期性与经济因素相关。当宏观经济上行时，房地产企业增加投资，居民购房能力和意愿较高，房地产供给和需求都会上升;反之，经济下行时，房地产供需都会大幅下滑。房地产周期还受到政策的显著影响，我国多次房地产短期调整与政策相关。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧;在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。

　　我国房地产周期有其特殊性。我国仍处于城镇化阶段，城镇化进程加快意味着城市规模的扩大、城镇人口的增加，给房地产市场带来大量需求。我国资金流出受资本管制，使货币扩张带来的投机需求更强，助推房价上涨。我国土地供应受政府管控，而土地供给直接决定了房屋供给，影响房价。我国房地产是经济托底的重要环节，影响行业周期。

　　1.2.2 行业政策

　　中国房地产行业长期处于政府“调控”状态，房地产政策监管多且变动大。近几年出台的政策及影响如下：

　　1.2.3 行业供需

　　从长期来看，居民的住房需求是房地产行业发展的重要影响因素。居民的住房需求受人口结构因素的影响。劳动力人口具有购房需求和稳定收入，为购房主力，是房地产市场的最大支撑力量。当前我国老龄人口(65岁及以上) 已超过10%，相比之前已经出现比较明显的见顶回落的趋势，人口红利逐步消失。

　　从中短期来看，融资、货币、财政、购房等政策和市场变化带来的行业资金量的变动是影响房地产需求的中短期周期性因素，具体表现在按揭贷款和MBS存量的变化上。从历史经验来看，购房者的贷款需求和政府以及金融机构对按揭贷款及相关产品的支持力度在中短期会对房地产市场需求产生较大影响，从而影响行业整体供求关系。

　　　1.3、房地产企业信用分析

　　房地产企业业务分析主要包括以下几个方面：(1)公司属性：国企/民企;(2)公司治理：上市/非上市;(3)公司规模：总资产、主营业务收入、销售金额;(4)土地储备：土地储备量、土地储备量倍数;(5)区域布局：项目分布城市数量、一二线城市销售额/总销售额。

　　房地产财务分析则主要包括：(1)盈利能力：营业收入、EBITDA、利润总额、毛利率、ROA、ROE;(2)营运能力：项目储备规划建筑面积/年均合约销售面积、存货/合约销售金额(或预收账款)、新增土地储备支出/合约销售金额、预收账款/营业总收入;(3)资本结构：剔除预收账款的资产负债率、全部债务资本化比率、长期债务资本化比率;(4)偿债能力：①短期偿债能力：流动资产/(流动负债-预收账款)、速动资产/(流动负债-预收账款)、销售商品及提供劳务收到的现金/(流动负债-预收账款)、货币资金/短期债务，②长期偿债能力：总债务/EBITDA、EBITDA利息保障倍数、(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务;(5)其他指标：授信未使用率、受限资产占比。

　　1.4、案例分析

　　我们选取三家上市房企进行相关案例分析。

　　1.4.1、公司概况