上半年惠州一手住宅销售额达1007亿 超莞中珠之和

　　在新房限价、限售以及信贷市场大规模紧缩大背景下，2018年上半年惠州市场依然交出漂亮的答卷，全市累计销售一手住宅84304套，累计销售面积875 .98万平方米，销售金额1007亿元，这三项指标不仅创造了惠州的最高纪录，也比东莞、中山、珠海三个城市总和还多。

　　分析人士称，大湾区的利好以及作为珠三角唯一不限购城市，惠州吸引了全国置业者的关注，这使得上半年惠州楼市大爆发。众多开发商进驻，预计短时间内这种火爆局面还将持续。

　　A

　　房贷

　　银行信贷政策严格

　　首套房利率最高上浮50%

　　惠州金融市场，年后开始全面收缩。多个二手中介门店以及售楼现场的反馈显示，从3月起，惠州国有5大行在新房二手房全面执行认房又认贷的政策，即便此前购房的贷款已经还清，但依然按照二套房进行资格认证。

　　与此同时，部分银行对购房者的首付来源、流水、资产、学历进行严格核实，符合条件的购房者二套房的利率普遍上浮，最高可达40%。

　　春节后，因为信贷市场收缩，银行按揭门槛越来越高，楼盘只能和部分有额度的商业银行合作。多个楼盘反映，国有五大行没有放贷额度，楼盘只能和兴业、浦发等商业银行合作。

　　南都记者调查发现，部分和中国银行、建设银行、工商银行、交通银行合作的楼盘，首套利率上浮35%-40%之间，二套上浮40%-50%。其他商业银行的房贷利率也有上浮，且附带诸多限制条件。

　　以某银行为例，首套上浮40%，二套上浮45%，要求客户在惠州开设银行卡刷首付款。但如果购买银行风险缓释产品0 .7%，利率只上浮35%；配风险缓释产品1.4%，首套利率上浮30%；二套利率上浮45%；配风险缓释产品0 .7%上浮40 %，配风险缓释产品1.4%，二套房贷利率可以只上浮35%。

　　兴业银行此前也规定，如果客户不购买产品，首套利率上浮35%，征信有小瑕疵的首套上浮40%。

　　截至目前，惠州四大行接单未放款的总金额约300多亿元，预计全市至少400亿元未放款。知情人还透露，放贷难不仅针对业主的按揭，针对开发商的开发贷也变得极为严格。

　　B

　　成交

　　一手住宅成交84304套

　　销售金额1007亿元

　　2018年上半年，惠州楼市依然交出漂亮答卷。惠州中原地产统计数据显示，截至6月30日，惠州全市累计销售新房84304套，累计销售面积875 .98万平方米，销售金额1007亿元，面积同比增长35%，金额同比增长6.64%，都是历史最高纪录。

　　其中，大亚湾片区半年卖出26271套房，位居片区第一位。碧桂园以多盘齐发的全覆盖之势，销售总额181.04亿元，位列房企第一名，比第二名到第十名的总和还多。

　　中原近期发布的统计数据显示，上半年惠州全市累计成交84304套新房，但累计供应新房80411套，整体供不应求。

　　其中，大亚湾片区销售套数26271套，销售面积262.69万平方米，销售金额351.06亿元，三项指标都位居全市第一位，平均每天卖出146套房子，但上半年供应22625套，供不应求。

　　此前一直位居第二位的惠城区，首次被惠阳区超过。上半年惠阳区累计销售17675套房，平均每天卖出98套新房，但新房供应依然比成交少200多套，为17493套。

　　惠城区上半年多个楼盘无货。其中，金山湖片区整体缺货，只有水口、惠博沿江路、南线的片区有批量新房入市，累计销售13428套新房，平均每天卖出75套房，新房供应为12604套。

　　上半年博罗县成交10619套，和惠城区的差距进一步缩小。只有博罗、惠东、龙门三个县的新房供应量超过新房的成交量。

　　中原地产的数据分析，2018年上半年惠州房企之间的竞争进一步加剧，随着品牌效益以及规模化的逐渐成型，差距越来远大。销售额居榜首的碧桂园从去年上半年的118亿元升至181亿元，T O P销售前20强的企业从7亿元的销售门槛，提升至12亿元。

　　C

　　土地

　　供应放缓，挂牌45宗 开发商拿地成本提高

　　2018年上半年，惠州土地市场供求规模和去年同期相比有一定程度下降，随着经营性土地供求回落，土地流拍率明显下降，核心地段土地稀缺也导致部分地块出现高溢价，最高地块成交溢价397%。

　　中原地产统计数据显示，2018年上半年，惠州经营性土地挂牌共45宗，挂牌面积约113万平方米，同比2017年上半年下降54%。

　　土地供应较少，土地成交也相应回落，上半年惠州经营性土地成交42宗，成交金额54.4亿元，同比下降28%。土地流拍量连续三年呈现明显下降趋势，2015年惠州经营性土地流拍率为37.57%，2018年上半年土地流拍率4.76%。

　　2018年上半年，惠州土地交易单价延续去年的高价位。统计数据显示，上半年土地公开招拍挂平均地面价为3855元/平方米，同比下降2%，2018年上半年，土地溢价宗数为9宗，整体溢价率为19%。

　　从区域来看，仲恺区和大亚湾片区土地供应处于活跃状态，主城区整体供应减少。一线邻深的惠湾区域长线被看好，惠阳秋长两宗优质商住地高价拍出，而大亚湾片区因为地理优势突出，上半年成交地块12宗，基本被品牌房企拿下。

　　惠东丰富的滨海旅游资源，旅游产业旺盛，旅游度假地产发展优势突出，逐渐成为房企拓展版图的重要阵地。仲恺片区一直被视为惠州的创新产业聚集地，潼湖生态智慧区、各类特色科技小镇都成为房地产市场发展的重要标签，区域土地走势火热。

　　2018年上半年惠州土地的供地性质多元化，以住宅为主的土地结构进入收窄阶段。中原地产统计数据显示，住宅用地占比较去年下降5个点，至12.83%。商住用地占比也减少26.87%，但商服用地比例大幅度提高，提升至47.62%。

　　惠州十三五规划提出，新增建设用地主要安排在具有战略意义的重点建设区域，满足支柱产业、战略性新兴产业，在盘活已经出让的居住用地基础上，合理控制居住用地规模，这也意味着土地市场的供应将从此前单纯的商住用地迈向多元化，未来的惠州市场土地供应将从政府单一渠道，转向政府、企业、集体多个渠道，推动市场化配置。

　　D

　　政策

　　第三套房暂缓网签 楼市调控政策趋紧

　　5月初，大亚湾房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的声明》，采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。

　　惠州市房管局相关负责人解释，惠州不是限购，而是限制性购房，无论是本地还是外地户籍，只要在惠州市内拥有两套房，第三套房将暂缓签约。业内人士称，该政策防范的是炒房客，政策在限制投资投机的同时，也传递出楼市调控的严厉信号。

　　该负责人强调，惠州房管局不排除会参考周边城市，对购房者的资金来源进行查证，全面打击炒房投资行为。但截至目前，惠州并没有对在惠州购买3套以上住房暂缓网签的落地细则做出说明。

　　虽然楼市政策趋紧，但并不妨碍开发商布局惠州。截至2018年6月，进驻惠州的品牌房企有富力、龙光、雅居乐、奥园、时代、佳兆业、海伦堡、中洲控股、当代、领地、福晟、蓝光、中洲、中海、合生、恒大、金地、万科、金融街、星河、华夏幸福、保利置业、保利地产、卓越、华润、中交、深业鹏基、振业城、实地、泰禾、方圆等30余家品牌开发商。

　　其中，2015年底，恒大地产通过收购新世界地产进入惠州市场。

　　2016年7月至今，来自河北的开发商荣盛在大亚湾陆续布局5个项目。和荣盛一样进驻的还有来自江西的新力置地。中海宏洋则通过收购中信地产，获得在惠州的4个项目发展权。时代地产则通过和佳兆业合作进驻惠州，奥园通过收购此前泰城地块进驻惠州。

　　华夏幸福通过产业地产的名义在潼湖智慧区、惠阳都有巨量的土地储备。在华南享有盛誉的金地通过品牌输出和管理输出，和天润在惠州合作开发，在大亚湾西区拥有一个近100万平方米建面的盘。

　　E

　　对比

　　中珠莞上半年成交之和仅为惠州一半

　　中山：供大于求，成交疲软

　　根据合富研究院(中山)监测数据显示，2018年上半年中山市住宅成交12831套，同比上升1081套，和惠州博罗县城的量价相差不大。2018年上半年中山市住宅新增27195套，同比上升34%。从数据来看，中山楼市供过于求明显。

　　从各镇区月度住宅供求明细来看，中山24个镇区里，供大于求的镇区有11个，求大于供的镇区有13个，求大于供的区域主要遍布在新增较小镇区。

　　珠海：上半年商业物业成交活跃

　　合富研究院(珠海)统计数据显示，2018年上半年珠海全市商品房网签18867套，环比2017年下半年13913套，上涨21.17%，同比2017年上半年13913套，上涨35.6%。春节后，开发商推货节奏逐渐加快，供应充足，而市场潜在需求增大。市场供需双方处于一种较为积极的状态。

　　近一年多来，珠海的商办物业备受购房者青睐，成交持续走高，商办项目扎堆涌现。目前，保税区、横琴部分小面积办公产品总价100万元以下，低于西区很多楼盘。据合富研究院数据显示，2018年上半年珠海全市商品房办公网签5658套，比2017全年的4800套多出858套，其中主城区网签30 83套居榜首，横琴成交2266套。

　　东莞：楼市政策让成交缩水

　　合富辉煌统计数据显示，2018年上半年，东莞全市住宅签约20197套，同比微减4%，签约面积为229 .36万㎡，同比下降1%。这主要是受到限签限价影响，部分开发商未能如愿赶在上半年入市捞金。

　　2018年上半年东莞市新建商品房签约金额约532亿元，同比微减1%，均价1 .69万元/平方米。2016年9月，全国开启新一轮楼市调控。东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月，过渡到45万平方米/月。

　　分析

　　惠州不限购 湾区利好吸引购房者

　　上半年，惠州楼市住宅成交量、住宅成交金额比中山、珠海、东莞三城市的总和多，但这并不能反映惠州楼市真实情况。因为中山、珠海、东莞有严厉的限购政策，这也被认为是三城楼市整体数据稍显疲软的关键原因。

　　中 山 全 市 上 半 年 住 宅 成 交12831套，库存达到89651套，备案价13144元/平方米和惠州相差不大，但成交数据和惠州相比，仅相当于博罗上半年的楼市成交量。

　　珠海住宅成交7659套，较去年下半年上涨4成，说明珠海的楼市总量规模不大，相当于仲恺片区6900多套的体量，但珠海的均价比惠州高出不少，其20477元/平方米的成交均价也是几个城市的最高价。

　　东莞的住宅成交20197套，比大亚湾区少5000套。

　　惠州上半年成交84304亿元，成交金额过1000亿元，成交面积832.8万平方米，因为均价尚未对外公布，预计在14000元/平方米上下。

　　惠州与其他城市相比，因为不限购，相对宽松的政策以及相对没那么高的房价吸引了全国购房者的目光，深圳客户不再是惠州上半年的主要外来客户群体，因为海南限购、雄安限购，不少北方人把目光转向惠州，但这并非惠州楼市的常态化。

　　另外，惠州广袤的城市腹地和可供利用的土地，也有很大优势。

　　（来源：南方都市报 蒋奇政）