惠州新版基准住宅地价四年翻一番 各类型用地价格均涨

　　随着赣深、广汕高铁，以及城际和地铁规划等轨道交通建设利好，粤港澳大湾区发展进程的提速，惠州房地产市场近年来不平静。叠加“半城山色半城湖”的优越资源组合，吸引着全国各大房企的进驻，碧桂园集团、恒大地产、中洲控股、德威集团、海伦堡地产等巨头企业悉数布局，土地市场备受关注。

　　在土地挂牌市场，优质地块高溢价交易已成为常态。自2017年初碧桂园在惠城江南片区溢价330%拿下3宗多次前期遭遇流拍的组合地块（楼面地价折合4522.5元/平方米）后，在第四季度，同样位于城市郊区的小金口3宗临近的组合地块挂牌再度迎来哄抢，最终保利地产、星河集团和领地集团各自拍得一宗宗地，楼面地价分别为4000元/平方米，5000元/平方米和6000元/平方米，不断刷新土地交易价格高位。

　　其中被领地集团最终拍得的编号为GP2017-32的近10万平方米地块，起拍价格仅为3.58亿元，最终成交价则达到12.54亿元。按照6000元/平方米的楼面地价，叠加建安费用、资金成本，以及财务、营销等费用，单位面积的成本价格将突破1万元/平方米。

　　结合调控背景下的价格监制范围，该区域价格备案基本稳定在9000—1万元/平方米的水平，这无疑也意味着该楼盘在进入市场之后可能很难获得利润空间。

　　在中介交易市场同样如此，土地价格也均大幅拉高。以水口新力城项目为例，继碧桂园、中洲等多家企业认为价格过高之后，新力地产加价购置成功，折合楼面地价达到5000—6000元/平方米，与此同时还有每平方米1000元左右的交易税费支出。而结合当前1万元/平方米左右的销售单价，利润空间同样极为有限。

　　“这无疑将给市场带来风险，企业的地价成本一定，销售价格一定，必然大幅压缩建安等成本内容，房屋质量也就很难保障。”吉屋网华南区总经理杨景斌指出，这还仅是社会风险。对于企业而言，更好地理解市场政策风险，不过度高价拿地也是保持企业正常发展的关键。

　　面对即将实施的新一轮基准地价，胡光宇认为，这将为企业有效提供相应的拿地参考。他说，对于企业进行风险防控调研而言，符合城市发展水平的基准地价标准无疑是个有效的考虑指标。与此同时，该价格标准也必然成为政府进行价格监制的有效参考，这对于企业预估市场政策带来的影响和风险将更为有用。

　　■延伸

　　新一轮基准地价

　　调整的几个问题

　　1.基准地价上涨会不会影响房价？

　　土地价格的上涨是否带来城市房价的上涨？市国土局相关负责人在受访时直言，当前批次基准地价的调整是正常的惯例调整，跟随城市社会经济的有序发展，城市土地价格阶段性出现一定的上调属于正常的现象，就与生活中的衣食等商品的价格调整一样，属于同一个概念。

　　具体到对房价的影响，该负责人表示，土地价格在房地产项目的最终成本中只占一部分，房价还与楼盘的具体建设成本（品质）、开发节奏资金压力等相关。该负责人同时还指出，最终的土地交易中基准地价仅为一个基础的参考值，具体的交易价格还将通过市场的最终确定，因此影响较为有限。

　　　2.对哪些项目影响最为明显？

　　记者注意到，以过去两年市场挂牌的多宗土地最终的成交价格计算，无论是碧桂园江南地块破5000元/平方米的楼面价格，以及小金口组团地块破6000元/平方米的楼面价水平，较当前调整后的土地价格仍将高出将近一倍左右。这意味着基准地价对此类地块项目的影响有限。

　　对什么项目影响最明显？该局相关负责人指出，该地价体系对中心城区范围内的“三旧”改造项目将较为明显。根据地价补偿的算法，区域的基准地价上涨10个点，就意味着企业的补偿金额要上涨近20个百分点。对于部分项目涉及到工业用地转住宅或商业用地的情况，如何转变属性和如何补偿地价，就将按照该基准地价标准进行指导实施。

　　3.被征地的村民会否因基准地价的上浮而获益？

　　新一轮的基准地价标准更新，对于接下来几年的土地价格核算都将起到重要作用。随着土地价格标准的上涨，由于本身的基准地价评估要素包含了土地征地费和拆迁费等，对于被征地的村民而言，是否会因为这一标准的调整而带来补偿标准的上涨。

　　市国土局相关负责人表示，对于征地拆迁，去年已经结合相关标准进行了规范和标准提高，与基准地价标准的评估工作属于两条不同的线。他介绍，基准地价更新指的是土地的初始价，也就是指土地完成拆迁、平整等手续的净地。土地在要进入市场挂牌交易的过程中政府的定价标准，对于政府征地拆迁补偿工作的影响有限。

　　（来源：南方日报 张峰）