新房

筛选
当前位置:惠州房地产网  > 楼市聚焦 > 惠州楼市
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

惠州新版基准住宅地价四年翻一番 各类型用地价格均涨

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2018-06-29 08:09:34
[摘要]跟随城市的区位要素形势变化,以及社会经济的发展,惠州正面临着良好的历史发展机遇。聚焦到房地产市场同样如此

  跟随城市的区位要素形势变化,以及社会经济的发展,惠州正面临着良好的历史发展机遇。聚焦到房地产市场同样如此,在粤港澳大湾区发展提速,区域高铁、城际和地铁规划等轨道利好频出的环境下,惠州房地产市场潜力不断增加,吸引着大量大中型规模房企抢滩布局。

res01_attpic_brief.jpg

  在这样的背景下,惠州楼市得到了快速发展,且在房企抢滩布局过程中土地价格也被不断推高。在招拍挂市场,近阶段多宗商住地交易中均出现多企业争夺,高溢价成交的局面。

  结合当前市场常态化的调控环境,土地市场频繁的高溢价给市场带来波动。此前国土资源部发布的《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》中指出,要做好房地产用地管理和调控工作,严格落实房地产用地调控政策。其中对于招拍挂出让溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块严格监控。

  “一方面,企业在土地市场竞争激烈,土地价格被不断推高;另一方面,惠州当前实施的仍是2014年版基准地价标准,结合近几年的城市区位形势和发展局面,该参考标准明显落后于社会经济发展水平。”惠州房地产市场专家胡光宇介绍,在这种背景下及时制定符合当前城市发展阶段的经济发展水平,以及与房地产市场发展相匹配的基准地价标准显得尤为关键。

  值得注意的是,该项工作当前也迎来进展。记者日前从惠州市国土资源局获悉,惠州惠城区城镇土地定级与基准地价更新工作已基本完成前期的调研工作形成初步成果,并于近期举行了成果听证会。记者从该听证会了解到,对比当前仍在实行的2014版基准地价标准,调整后的城区地价各区域和各属性土地均得到了较大幅度的提升。其中最为显著的则属于住宅用地,平均政府Ⅰ级至Ⅹ级的10个等级地价平均涨幅达到93%。水口、马安等发展迅速的城郊区域涨幅均超过110%。

  胡光宇结合当前的市场实际认为,新一轮基准地价的评估和之后的实施将为市场带来深远的影响。他介绍,在常态化的调控市场下,如何不断指引市场调控的差异化和精准化将意味着市场的活力,而符合和反映当前阶段的社会经济和市场发展实际的基准地价标准无疑是可靠的参考指标。

  “新版的基准地价不但可以为企业拿地提供更为明确的市场风险指引,同时也能够为房地产市场调控主管部门推动区域间价格监制的网格化,助推区域调控施策的精准化提供更为精准的基础参考。”胡光宇说。

  各类型用地价格均出现明显涨幅

  经过近两年的调查和研究,惠州市惠城区新一轮的城镇土地定级与基准地价更新取得阶段性的成果。记者在日前举行的成果听证会上获悉,在初步的基准地价更新成果中,相较于2014年版本基准地价标准,无论是商业用地、住宅用地还是工业用地的基准地价都有了一定幅度的上涨。其中住宅地价涨幅接近翻番最受关注。

  住宅用地涨幅最高

  自2015年惠州楼市回暖,叠加城市发展利好的不断出现,惠州房地产市场在过去几年迎来了长足发展,备受各路房企关注的惠州土地市场将如何发展也受到关注。对比同期各类商品物价水平的增长,城市土地基准地价及时更新也成为热点话题。

  “结合阶段性的经济发展水平,对城市土地基准价格进行合理的调整这项工作一直都在开展。不仅是更好地对用地企业和项目给予参考,也是更为有效地发挥土地效能,节约集约用地的关键。”市国土局相关负责人介绍。

  随着惠城区城镇土地定级与基准地价更新成果听证会的召开,这也意味着当前新一轮的惠城基准地价更新迎来成果,后续经过论证和报省国土厅验收后,经过市政府审议就将面世实施。

  记者从该听证会获悉,新更新的基准地价区域包括了除仲恺(仲恺高新区、东江高新区)以外惠城所有的乡镇一级行政单位,江北街道办、河南岸街道办和水口街道办等8个街道办,以及三栋镇、马安镇、汝湖镇、横沥镇、芦洲镇5个镇和1个东江林场,共评估土地总面积1157.25平方公里。用地类型包括商服用地、住宅用地、工业仓储用地和公共用地四种类型。

  在价格表现上,对比当前仍在实施的2014版地价标准,各类型用地价格均出现明显的涨幅。其中涨幅最高的为住宅用地,在最为核心的金山湖、江北区域楼面单价达到2925元/平方米左右,涨幅92%;而在水口、马安、小金口等发展潜力较大的城郊区域则涨幅达到110%左右;而横沥、芦洲等镇区则涨幅在40%左右,但该类型土地的平均涨幅仍超过九成。此外商服用地,平均涨幅46%,核心区域最高楼面价达到4275元/平方米;工业用地平均涨幅26%,最高地面价为660元/平方米。

  公共用地首次纳入评估体系

  土地价格的划分和定价标准是什么?市国土局相关负责人介绍,以住宅用地为例,2014年版的惠城区城镇基准地价住宅用地共划分从Ⅰ级至Ⅹ级的10个等级,都是在充分收集影响住宅用地价格的因素(基础设施状况、交通条件、环境条件、繁华程度、人口状况、规划条件)基础上,赋予不同因素因子相应的权重作出的划分。

  在惠城江北南部区域,就因为学校、医院、商场、广场公园配套完善,道路顺畅,其他公共设施如图书馆、博物馆、文化馆等均集中于此,供水供电保障率高,综合各因素因子,该区域住宅用地级别划分为Ⅰ级,也就是最为核心、土地价格最高的区域。

  记者同时还了解到,除了区域的价值,在土地基准地价的评估过程中,基准地价的价格构成包括征地费和拆迁费、土地开发费、各项税费、土地增值收益等,以确保出让的土地达到“三通一平”条件。在容积率上,商服用地、城镇住宅用地容积率为2.0,工矿仓储用地和其它用地的容积率为1.0。另外,土地剩余年期为法定最高出让年期,即商服用地40年,城镇住宅用地70年,工矿仓储用地和其它用地为50年。

  “该次基准地价的更新属于例行的调整,与社会经济发展的新阶段水平相匹配。”该负责人同时也表示,对比此前批次的基准地价标准,新版的基准地价标准将公共服务用地纳入评估体系将是一个创新。

  记者从听证会讨论的成果资料看到,惠城区域公共服务用地被划分为I、II、III、IV、V5个等级,土地地面价格分别为850元/平方米、730元/平方米、650元/平方米、610元/平方米和585元/平方米。

  面对这一改变,相关社会观察人士认为这是学校、医院等产业不断市场化发展的有效表现。“对于学校、医院等社会配套设施的发展,除了相关的构建物和设备等,所占的土地其实也是资产的重要部分。”他介绍,通过纳入基准地价体系,对于该类机构更好地进行估值和融资将有显著的意义。

  基准地价更新为市场调控精准化提供参考

  延伸到当前惠州房地产市场形势,在各大房企抢滩进驻的进程中楼市发展迅速,但也一定程度上带来了市场的波动。随着市场调控常态化,“限价”“限售”,以及不断收紧的信贷环境和“限制性购房举措”的实施,楼市调控的不断持续和严格正有效推动着市场的健康发展。

  然而压力也仍然存在,土地市场不断出现的高溢价局面,以及价格监制环节的不断严格,开发企业正面临着市场的“两难”。一方面高溢价拿地才能延续开发,另一方面价格监制的严格带来利润空间的摊薄。如何发展?胡光宇认为,及时的基准地价将有效提供参考,尽管很难最终指导市场成交价格,但对于企业更为精准的研判市场风险和价格监制的精准化则将提供有效的参考。

  推动市场调控的差异化和精准化

  得益于多山多水的优越自然资源组合,以及城市建设利好不断,惠州房地产市场受到了各大房地产企业的密集布局。大中型企业的集中布局也为楼市调控的持续稳定发展带来了压力。

  “一方面地价不断拔高,另一方面房源的销售价格备案极为严格,市场方面压力明显。”记者在前期的市场走访调研过程中,多位开发企业方面负责人均表达出类似看法。

  具体情况如何?胡光宇认为,尽管价格监制严格带来企业抱怨,但在常态化的调控下,价格的备案机制越来越严格。胡光宇同时认为,价格需要更加的精准和规范,各个小区域之间的价格差异要区别开来,而不应该是“一刀切”。“举个例子,如果金山湖区域和水口区域的价差不明显,那么必然使得购房需求向着金山湖区域聚集。”他介绍。

  本报在此前进行的《革·局》——2018年惠州房地产新常态调研过程中就发现,惠东、龙门和博罗等县区市场,结合县城中心区与滨海度假产品、县城与南昆山养生项目等区域间的差异严格实行价格差异化,有效确保了不同片区间产品实现有效价差,从而满足不同阶层购房者的置业需求,推动着楼市调控的精准化发展。但值得注意的是,作为城市核心区的惠城,各区域间较为模糊,带来了金山湖、江北核心区域购房需求较为拥挤,供需难以平衡。

  “随着能够切实反映当前经济社会和市场发展水平的基准地价出炉,这种局面将有望得到改善。”一位要求匿名的行业资深专家直言,不同于其他县区,惠城区发展周期长,土地开发程度较高,真正在近年来挂牌交易的土地仅占少数。该专家指出,大量的地块都是通过两三次的倒手交易,土地价格、税费价格等都被过度拉高导致开发成本增加。

  “基准地价发布在很大程度上则将代表着相应发展水平下的土地价格水平,是具备较高的参考价值的。”该专家认为,以该土地价格体系为参考,再加上建安、财务、营销等成本的核算,这也为各区域间实现价格监制的差异化和精准化提供了有效的参考基数和基础。

  新一轮基准地价为企业提供有效的拿地参考

  随着赣深、广汕高铁,以及城际和地铁规划等轨道交通建设利好,粤港澳大湾区发展进程的提速,惠州房地产市场近年来不平静。叠加“半城山色半城湖”的优越资源组合,吸引着全国各大房企的进驻,碧桂园集团、恒大地产、中洲控股、德威集团、海伦堡地产等巨头企业悉数布局,土地市场备受关注。

  在土地挂牌市场,优质地块高溢价交易已成为常态。自2017年初碧桂园在惠城江南片区溢价330%拿下3宗多次前期遭遇流拍的组合地块(楼面地价折合4522.5元/平方米)后,在第四季度,同样位于城市郊区的小金口3宗临近的组合地块挂牌再度迎来哄抢,最终保利地产、星河集团和领地集团各自拍得一宗宗地,楼面地价分别为4000元/平方米,5000元/平方米和6000元/平方米,不断刷新土地交易价格高位。

  其中被领地集团最终拍得的编号为GP2017-32的近10万平方米地块,起拍价格仅为3.58亿元,最终成交价则达到12.54亿元。按照6000元/平方米的楼面地价,叠加建安费用、资金成本,以及财务、营销等费用,单位面积的成本价格将突破1万元/平方米。

  结合调控背景下的价格监制范围,该区域价格备案基本稳定在9000—1万元/平方米的水平,这无疑也意味着该楼盘在进入市场之后可能很难获得利润空间。

  在中介交易市场同样如此,土地价格也均大幅拉高。以水口新力城项目为例,继碧桂园、中洲等多家企业认为价格过高之后,新力地产加价购置成功,折合楼面地价达到5000—6000元/平方米,与此同时还有每平方米1000元左右的交易税费支出。而结合当前1万元/平方米左右的销售单价,利润空间同样极为有限。

  “这无疑将给市场带来风险,企业的地价成本一定,销售价格一定,必然大幅压缩建安等成本内容,房屋质量也就很难保障。”吉屋网华南区总经理杨景斌指出,这还仅是社会风险。对于企业而言,更好地理解市场政策风险,不过度高价拿地也是保持企业正常发展的关键。

  面对即将实施的新一轮基准地价,胡光宇认为,这将为企业有效提供相应的拿地参考。他说,对于企业进行风险防控调研而言,符合城市发展水平的基准地价标准无疑是个有效的考虑指标。与此同时,该价格标准也必然成为政府进行价格监制的有效参考,这对于企业预估市场政策带来的影响和风险将更为有用。

  ■延伸

  新一轮基准地价

  调整的几个问题

  1.基准地价上涨会不会影响房价?

  土地价格的上涨是否带来城市房价的上涨?市国土局相关负责人在受访时直言,当前批次基准地价的调整是正常的惯例调整,跟随城市社会经济的有序发展,城市土地价格阶段性出现一定的上调属于正常的现象,就与生活中的衣食等商品的价格调整一样,属于同一个概念。

  具体到对房价的影响,该负责人表示,土地价格在房地产项目的最终成本中只占一部分,房价还与楼盘的具体建设成本(品质)、开发节奏资金压力等相关。该负责人同时还指出,最终的土地交易中基准地价仅为一个基础的参考值,具体的交易价格还将通过市场的最终确定,因此影响较为有限。

   2.对哪些项目影响最为明显?

  记者注意到,以过去两年市场挂牌的多宗土地最终的成交价格计算,无论是碧桂园江南地块破5000元/平方米的楼面价格,以及小金口组团地块破6000元/平方米的楼面价水平,较当前调整后的土地价格仍将高出将近一倍左右。这意味着基准地价对此类地块项目的影响有限。

  对什么项目影响最明显?该局相关负责人指出,该地价体系对中心城区范围内的“三旧”改造项目将较为明显。根据地价补偿的算法,区域的基准地价上涨10个点,就意味着企业的补偿金额要上涨近20个百分点。对于部分项目涉及到工业用地转住宅或商业用地的情况,如何转变属性和如何补偿地价,就将按照该基准地价标准进行指导实施。

  3.被征地的村民会否因基准地价的上浮而获益?

  新一轮的基准地价标准更新,对于接下来几年的土地价格核算都将起到重要作用。随着土地价格标准的上涨,由于本身的基准地价评估要素包含了土地征地费和拆迁费等,对于被征地的村民而言,是否会因为这一标准的调整而带来补偿标准的上涨。

  市国土局相关负责人表示,对于征地拆迁,去年已经结合相关标准进行了规范和标准提高,与基准地价标准的评估工作属于两条不同的线。他介绍,基准地价更新指的是土地的初始价,也就是指土地完成拆迁、平整等手续的净地。土地在要进入市场挂牌交易的过程中政府的定价标准,对于政府征地拆迁补偿工作的影响有限。

  (来源:南方日报 张峰)

分享到:
责任编辑:陈智浩

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1湖北广水:100%契税补贴、二套房公积金贷款首付20%
  2. 2成都华侨城盈创实业挂牌转让股权及债权,底价5.6亿元
  3. 3当代置业:正采取措施以符合复牌指引,2021年财报仍在编制
  4. 4惠州入选!广东在全省13个地市设立自贸区联动发展区
  5. 5勇“网”直前 | 2022赛季“海伦堡杯”惠州市网球联赛火热开拍
  6. 6「土拍」5779元/㎡!嘉霖集团三度拿下大亚湾临深商住地
  7. 714所不合格!惠城通报托幼园所2021年度年检结果
  8. 8惠州仲恺大道沿线共将配建14个公园
  9. 9蓝光发展:控股股东9000万股股份被司法拍卖,成交价1.4亿
  10. 10中海地产出资4.18亿入股怡璟置业,参与开发丰台区端礼著项目

楼盘推荐

视频推荐