谢逸枫：探底！深圳房价连跌19个月还是买不起？

　　探底时刻即将来临!2018年4月，深圳房价只跌了16元/平方米，基本上转入探底阶段，预计今年会进入触底周期。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，深圳新建商品住宅成交均价已连续19个月下降。数据显示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均价为54169元/平方米，环比下降0.03%，同比下降0.82%;成交套数1934套，环比下降4.68%，同比下降2.18%;成交面积187081.3平方米，环比减少8.31%，同比减少1.68%。毫无疑问，货币放水、人民币贬值、公司买房暴增、供应下降、同比房价收窄的背景之下，抄底买房刻不容缓。

　　按照深圳楼市政策看，当前的限价、限签政策与网签滞后性、供应与区域的结构性的因素看，假跌的可能性大，跌个6块或者16块/平方米，没有什么意义。如果按照在售楼盘报价看，基本上是没什么降价。因此，深圳的房价这轮周期快到收尾时刻，只要住宅用地与商品房供应依然无法及时跟上需求增长，肯定下轮房价比上轮涨得更厉害。老谢现在就劝告各位，手上有钱、有条件、有资格、有经济能力的刚需与改善购房者，不要继续观望下去了，放心的大胆去买房。没有钱的，筹备好钱，砸锅卖铁都要拼命的买房，因为越等越买不起房。

　　目前限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，与政策初衷背道而驰。摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。2018年3月份以来，以上海、北京、广州为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。

　　跌不动了!2018年3月，深圳房价只跌了6块钱，基本上不存在大跌的空间。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，深圳新建商品住宅成交均价已连续18个月下降。数据显示，深圳2018年3月新建商品住宅成交均价为54185元/平方米，环比下降0.01%，同比下降1.0%，成交套数2029套，环比增加155.5%，同比增加152.7%，成交面积204027.8平方米，环比增加162.5%，同比增加154.1%。毫无疑问，这是释放出房价慢跌向探底信号，意味着买房最好时机来了。刚需不要犹豫不决，有资格有条件有能力的，砸锅卖铁都要多买几套。

　　探底时刻即将来临!2018年4月，深圳房价只跌了16元/平方米，基本上转入探底阶段，预计今年会进入触底周期。2018年4月，深圳全市共成交(网签)新房住宅1934套，成交(网签)面积共187081平，成交(网签)均价为54169元/平。4月深圳市新房成交1934套，环比减少4.7%，同比减少2.2%。具体来看，除宝安减少34.9%外，其他区成交量均有不同幅度上升。4月深圳市均价54169元/平，与上月基本持平，截止目前已连续19个月保持在5.5万元/平左右。具体来看，各区成交均价有涨有跌。作为价格洼地的龙岗4月均价39884元/平，环比微涨0.8%。罗湖4月均价72357元/平，环比下跌8.5%，同比下跌7.9%。

　　福田4月均价101963元/平，环比上涨28.8%，成功“破10”。土豪南山均价89009元/平，环比下跌18.8%，跌至至“8字头”。宝安4月均价59337元/平，环比上涨5.6%，同比上涨28.1%。2018年4月，深圳市共成交二手房6588套，环比增加5.0%，同比减少6.1%;成交面积533403平，环比增加3.5%，同比减少12.0%。具体来看，4月全市各区二手房成交波动不大。去年下半年以来，市场调控政策不断加码，各地供应也不断缩水，但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨，但2018年调控政策仍在继续，不存在回暖的政策基础，市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

　　自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续19个月下降。2016年9月至2018年4月，深圳新房房价降龙十九降，其中有13个月的环比绝对降幅低于百元，而3月绝对降幅仅仅到个位数，只有6元，幅度最小，到4月下降拉到16元。深圳新房绝对降幅仅仅到个位数，幅度最小，显示深圳房价似乎跌无可跌。 首付+税费“双杀”，房价跌不起。为规范购房融资、遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象。3月28日，深圳正式落实“三价合一”政策。2016年9月房价61600元/平方米、10月55611元/平方米、下跌5989元，11月54986元/平方米、下跌625元，12月54946元/平方米，下跌40元。

　　2017年1月54931元/平方米、15元，2月54778元/平方米、153元，3月54730元/平方米、48元，4月54619元/平方米、下跌111元，5月54512元/平方米、下跌107元，6月54492元/平方米、下跌20元，7月54446元/平方米，下跌46元，8月54382元/平方米，下跌64元，9月54314元/平方米，下跌68元，10月54288元/平方米，下跌26元，11月54278元/平方米、下跌10元，12月54256元/平方米，下跌22元。2018年1月54240元/平方米、下跌16元，2月54191元/平方米、下跌49元，3月54185元/平方米，下跌6元、4月54169元/平方米，下跌16元。

　　值得一提的是，至2017年以来，深圳房价逐月下降，但跌幅不大，过去15个月房价才累计下跌761元/平方米，可见目前深圳房价较为稳定。过去18个月房价累计下跌7415元/平方米，月均下跌436元/平方米。到2018年4月，连续下跌19个月，房价累计下跌7431元/平方米，月均下跌391元/平方米。

　　尽管4月深圳房价已连续下跌19个月，比3月房价下跌6元扩大到16元/平方米，说明房价再怎么下跌，都是几块到几十块钱，不是几千到几万块的幅度。结果你还是买不起房，还有什么信心相信房价还会下跌吗。最让你悲剧的是深圳房贷利率上升10%-30%，等于房价变相上涨10%以上，直接对冲房价下跌。简单说就是调控之前与之后，房价还是在上涨，只是由过去的明涨转变成现在的暗涨，上涨的幅度由大转向中或小而已，因为目前的深圳房价跌幅，没有任何实质意义。对买房的人来讲，没有任何的帮助，特别减少购房的支付、还贷压力。

　　深圳的房价平稳的同时，房地产对经济的支撑非常给力。2018年深圳经济首季开局良好，房地产成重要的引擎器。4月28日，深圳市统计局官方网站发布2018年一季度深圳经济数据。初步核算并经广东省统计局核定，一季度全市生产总值5209.81亿元(含深汕特别合作区13.47亿元，增长18.2%)，按可比价格计算，比上年同期(下同)增长8.1%。2018年第一季度，深圳主要经济指标稳定增长。分产业看，第一产业增加值5.45亿元，增长9.2%;第二产业增加值2100.74亿元，增长8.8%;第三产业增加值3103.62亿元，增长7.5%。三次产业结构由上年同期的0.1：40.7：59.2调整为0.1：40.3：59.6。

　　分行业看，农林牧渔业增加值5.61亿元，增长9.0%，占GDP比重0.1%。工业增加值1942.30亿元，增长8.7%，占GDP比重37.3%。建筑业增加值162.45亿元，增长9.8%，占比3.1%;批发和零售业增加值516.32亿元，增长6.3%，占比9.9%。住宿和餐饮业增加值79.61亿元，增长2.7%，占比1.5%。交通运输、仓储和邮政业增加值148.68亿元，增长5.7%，占比2.9%。金融业增加值770.68亿元，增长1.1%，占比14.8%。房地产业增加值432.37亿元，增长7.7%，占比8.3%。其他服务业增加值1151.78亿元，增长13.6%，占比22.1%。

　　固定资产投资持续较快增长。2018年一季度，全市固定资产投资增长28.1%，比上年同期提高3.8个百分点。其中，房地产开发投资增长31.1%;非房地产开发投资增长25.9%。一季度，全市基础设施投资增长17.5%，占固定资产投资比重20.7%。工业投资增长16.1%，其中工业技术改造投资下降4.8%;第三产业投资增长30.8%。民间投资增长21.2%，占全市固定资产投资比重49.3%。一季度，全市商品房屋销售面积增长10.3%。截止3月末，全市金融机构(含外资)本外币存款余额70093.54亿元，增长6.7%;全市金融机构(含外资)本外币贷款余额48517.65亿元，增长14.8%。显示资金仍在持续流入深圳，但增幅低于去年全年增幅8.2%和去年同期10.4%的增幅。

　　从一季度看，GDP同比增长8.1%，比去年同期低0.5%百分点。尽管深圳经济一向有前低后高的特点，但首季度的表现显示今年经济增长压力大于去年。从拉动力看，靠投资拉动增长的倾向有所加重。无论是固定资产投资还是房地产投资，增幅分别在28.1%和31.1%，均高于去年全年23.8%和21.6%的增幅。楼市由负转正，一季度商品房屋销售面积增长10.3%。2017年一季度改数据是125.77万平方米，下降24.1%，2017全年的销售数据为671万平方米，下降8.9%。即今年一季度深圳房地产销售面积由转正，这也是房地产投资大幅增长的原因之一。

　　毫无疑问，2018年一季度深圳主要经济指标平稳增长。但也要看到，国际环境不确定性上升，实体经济发展不平衡不充分问题仍然突出，金融业、房地产业仍面临政策性因素影响，因此全年经济增长压力加大。