天泽名居和新秀大厦两小区不满物管 走上“自治”道路

　　小区是业主共同的家，物管本是为业主提供贴心服务的管家、保姆，但有些地方却变成了霸道婆婆。自家的事情何不由自己当家做主?一些小区就在探索这一方向。

　　目前我市已有位于江北的天泽名居和下埔的新秀大厦两个小区，走上了业主自治的道路。两个小区都不再聘请物管公司，而是成立业主委员会(下文简称为业委会)具体负责，小区各项公共事务实行自主决策自我管理。

　　没有物管公司参与，小区能管得好吗?自主管理给小区带来了哪些改变?小区事务业主自治之路怎样才能走得长远?记者就我市居民小区的业主自治现象展开了调查走访。

　　小区自治的缘起

　　与物管恩怨多，业主无奈搞自治

　　聊起为何不请物管而要搞业主自治?天泽名居和新秀大厦两个小区的业委会负责人都感慨说，并不是他们想标新立异与众不同，而是迫不得已的选择。

　　据了解，以前两个小区都是由物管公司管理的，但物管公司一些做法引起业主不满，且双方关系未能切实改善。于是业主们联合起来维权，原物管公司被炒鱿鱼，新的公司不敢进来，小区就由业主自己管理。

　　◆天泽名居

　　老物管被解聘，新物管不愿接

　　天泽名居小区位于江北新沥路22号，这是一个交楼入住才6年多的新小区，共有510多户。

　　2011年2月，天泽名居小区成立业委会。业委会旋即向物管公司提出了多项改进小区管理的意见，其中在按比例分配小区公共部分广告收入这一问题上，双方反复协商达不成一致。

　　后来，业委会就根据法律赋予的权利，终止前期物业服务合约，要求重新拟定合同，但由于双方开出的条件差距过大，没法达成一致续签合同。于是，小区的物业管理进行重新招标，并选定深圳一家大型物管公司接手。

　　事情到此本该尘埃落定，但一波刚平一波又起，原物管公司以还有业主拖欠管理费等为由，迟迟不愿撒手，导致没法进行业务交接。

　　后经媒体关注、多方调解，原物管公司于2011年9月份撤离，但此时新聘的公司又中途变卦，不愿意进驻了。眼看小区就要陷入没人管的境地，经过开会商量，业主们决定干脆不依赖物管公司，自己管理小区的事。

　　◆新秀大厦

　　5年换3任物管，业主都不满意

　　新秀大厦比天泽名居的规模小许多，一共只有134户。

　　新秀大厦之前也请过物管公司管理，但这种规模小又比较老的小区，物管收费少相对成本高，物管公司利润空间不大。人员进出的保安管理不严，卫生清扫状况不理想，公共设施维护不到位，故障检修不及时——— 业主的不满之处日渐增多。

　　2009年9月，在部分小区住户牵头下，小区成立了业委会，并依法采取了更换物管公司的措施。不到5年时间，换了3任物管公司，小区的管理与服务质量还是不能让大家满意。到2014年年中，当最后一任物管公司合同到期后，小区业委会决定自己管理。

　　自治带来的改变

　　公共设施有改善，业主得到好处

　　两个小区搞业主自治的缘由大致相同，所采取的具体方式则有所区别。新秀大厦的大小公共事务，完全由业委会人员负责操办，保安、保洁、水电维修工、花木养护工等也都是自己请人。天泽名居小区则选择了半公司化的方式，业委会主要抓财务权和决策权，安保、卫生、设施维护等服务则实行外包，并且聘请了4名专职物管人员进行管理。

　　财务收支是业主们关注的焦点。对此，两个小区的业委会都采取多项措施，尽量公开财务信息。业委会成员实行分工负责制，由专人负责会计和出纳，并且每月或者每季度定期张贴公布收支明细。同时选派业主代表，定期或不定期查账，对业委会的财务收支进行监督。

　　◆新秀大厦

　　修好水泵、电梯，补种小区花木

　　新秀大厦小区业委会接手管理才一年，就办成了好几件大事：一是小区用来二次供水加压的7台电泵，有两台出毛病了，之前物管公司一直拖着不修，导致夏天用水高峰时水压不够，高层住户家里间歇性停水。这回维修一台更换一台，彻底解决了供水不正常的问题。

　　二是小区3部电梯的箱口距离墙壁都有20多公分的空隙，一旦电梯出现异常没有刚好停在楼层之间设定的位置，人很容易踏空掉下去。这一重大安全隐患，此前物管公司一直没处理，小区业委会接手小区后，马上加装一层防护网，排除了业主掉下电梯井的隐患。电梯箱内的垫板，原来烂得不成样了，这次也重新选定石材联系好厂家，很快就可以制作安装了。

　　此外，小区业委会还对小区的花木进行了补种和优化搭配;二次供水水池、化粪池、下水道等也得到了彻底清洗、疏通;人员进出、治安巡逻、车辆停放及垃圾清扫等方面，管理力度都有进一步提高。而做这些事情所需费用，全是从物业费中节省出来的，没有向业主们分摊过一分钱。

　　◆天泽名居

　　降低水电分摊和停车费，中秋节发米油

　　业委会接手后，为加强安全防范尽量不留死角，小区的摄像监控增加了49个。

　　小区的群众文化氛围活跃多了，小区成立了广场舞队和太极拳队，业委会都给予资金和物资扶持，帮忙提供音响、表演服装等设备，还资助一定的活动经费。小区连续数年在国庆前后举办文艺晚会，节目由业主自编自演，成为小区业主们期待的一年一度文化盛事。

　　业主个人也得到了实在的好处：水电分摊费用下调，每月停车费也由原来的280元下调到250元。中秋节时，小区业委会还统一采购大米和食用油，给每家每户发放。

　　业主们的赞与弹

　　有人认为得到福利，有人质疑业委会捞好处

　　小区由物管公司管理好，还是由业委会来管更好?对此，业主们看法和感受不尽相同。

　　“安保、卫生等公共事务方面，不比物管公司管的时候差，业主有意见和投诉时，业务管理人员的反应速度还有态度方面，比以前要好。” 天泽名居小区住户老张说。

　　新秀大厦小区的住户王先生说，小区由业委会管理后，不仅之前一些长期没能解决的问题解决了，到年末，业委会还牵头筹办业主联谊活动。

　　在本地网站上，天泽名居和新秀大厦都有住户发帖，质疑业委会几个人决定小区事务是否合适，怀疑他们是为了给自己捞好处。天泽名居小区业委会今年换届选举时，还有业主现场抗议，说组织者没有及时通知，故意暗箱操作。还有业主说服务没做好，并以拒交管理费、停车费等方式表达自己的不满。

　　业委会的苦恼

　　花时间耗精力没报酬，还要忍受质疑与抱怨

　　对小区物管搞自治，业主们有赞有弹，业委会成员的心里也是五味杂陈。

　　一接到电话，半夜三更也要赶到现场

　　新秀小区没请专职物管人员，各项事务全由业委会成员经手。业委会成员虽然有10多人，但多数人要上班要照顾小孩没啥空余时间，日常事务主要靠主任黄振德和两个副主任顶着。黄振德是机关退休干部，本已乐享清闲，可自从小区自治之后，他的生活就全变了。白天在管理处值班，或者巡查小区，晚上也时常有人找。只要一接到电话，哪怕是半夜三更，他也得马上爬起来赶到现场，查看情况帮忙协调或者找人来处理。

　　“不是因为家在这里，没谁愿意掺和进来”

　　有的业主认为小区物管业务是一块大肥肉，管事的人随便都能捞到好处，黄振德和天泽名居业委会主任林少锋则都感慨这个“家”难当。新秀大厦因小区规模小，物业收入也少，支出有些捉襟见肘。业委会副主任张伟光说，刚接手时，管理处只有一间空房子，桌椅、电脑、纸张、笔墨等办公设施，全是他们七拼八凑以及业主捐赠的。启动资金是靠一名热心业主垫资2万元，后来每个月结余一点就还一点，至今还欠1万元没还清。

　　张伟光告诉记者，所请的会计、出纳和水电维修工都是兼职的，每月工资最低的300元，最高的也才800元，如果是请专职的，根本养不起。维修水泵等大事，他们也是再三比价，花费降到没法再低了才敢动手。

　　天泽名居小区户数较多，管理成本相对就低一些，各项收入除去开支，平均每月还能有3000元左右的结余。林少锋说，他们的这份结余也是靠省出来的，上次需要换一个应急发电机的配件，问了几家厂商，贵的要一万多元，便宜的也要八九千元，后来找到一个懂行的业主帮忙弄，才花了2100元。

　　“如不是因为自己的家在这里，为了在这里住着更安心，我们真没谁愿意掺和进来。”张伟光说。

　　专家看法

　　小区自治并非啥事都得业主自己管

　　针对小区自治，惠州学院政法系副教授、法学博士柳春慈认为，业主自治是经 《物权法》、《物业管理条例》等法律法规明确认可的，虽然这样的案例很少，但并不能算另类。

　　目前这方面还只是尝试，远没有成熟。一方面，物业管理有自身的专业性和特殊性，专业化管理也是提升物管质量和水平的前提;另一方面，关系业主直接利益的财务问题，也缺乏有公信力的监督机制，光业委会自己做账张贴，难以堵住谋私的漏洞，比如做内外两套账。

　　柳春慈主张，小区自治只是实现业主权益的一种途径，并非啥事都得业主自己管，安防、卫生、设施维护等具体事务，还是请专业人员打理更省事更合适。她认为小区自治模式如要常态化、普及化，首先要解决业委会的法人身份问题，这样才能明确权责。其次要有一套完善的议事规程和监督机制，防止业委会不作为乱作为，业主权益才能真正得到保障。