戴德梁行：限购政策难于取消 投资将继续受抑制

　　回顾2012年的楼市，可谓在风雨飘零中茁壮成长，而2013年的市场又将何去何从?国际研究机构戴德梁行于1月10日在深圳召开新闻发布会，就楼市未来的走势进行了相关分析。

　　戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙在现场指出，2012年末中央反复强调“坚持房地产市场调控政策不动摇”明确了明年楼市调控的基调，这意味着一方面“限贷、限购”政策短期内取消的可能性不大，2013年投资性需求的释放仍将受到政策抑制。

　　“另一方面，可能对市场造成直接影响的干预政策也逐渐呈现底部特征，即在前期政策发挥持续效力的同时，政策进一步加码的可能性减弱。尽管如此，在地方经济发展、财政收入等多方压力下，政策执行层面促进刚需释放和适度放松改善性需求的微调仍将存在空间，包括住房公积金贷款、差别化信贷、普通住宅标准调整、税费补贴等微调措施都有望被局部采用。这种执行层面的放松一方面可能对市场造成刺激，而一旦市场显著回升则不排除又将引发政策的进一步从严执行。”程家龙续称。

　　他还认为，从未来供应角度来看，2012年深圳住宅新开工面积的增长意味着短期内住宅供应将有所增加，新供应的增加也将一定程度刺激2013年需求释放。同时基于经济层面逐渐显现的企稳迹象对楼市带来的支撑，以及调控政策的总体延续态势，可以预判2013年深圳楼市的发展也将总体延续小幅上升的趋势，刚性需求仍将担当起支撑成交的主体;而政策张弛调整下伴随着改善性需求的出入，市场小幅波动也不可避免。

　　除了住宅市场以外，戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端也指出，受季节性因素影响，2012年底累积的租赁需求有望在明年春节后释放，届时年初供应的不济将促使租金出现小幅上涨，而企业经营环境改善的不明显将继续影响2013年深圳写字楼市场活跃度。2014年之后，随着新增供应的放大，写字楼市场也将面临严峻的招租压力，市场或将显露风险;但另一方面由于新供应多为总部企业的自用物业，高昂的开发成本令业主期望值也更高，租金下调的可能性减小。

　　她还谈到，网购市场快速发展极大的冲击了传统零售业。作为传统零售业经营载体的实体百货的发展空间受到挤压——在电商的竞争压力下，百货业的促销力度和频度的增加不断压缩其利润空间，像传统3C大卖场、实体百货集中的传统商圈竞争日益激烈，这也使一些成熟的百货商场积极进行品牌升级和业态调整，谋求升级转型。

　　“近年来住宅市场的受控以及商业市场快速发展促使部分开发企业积极布局商业地产，且城市更新中大批城市综合体项目都规划了大量商业面积，因此预计未来深圳购物中心供应将逐渐放大。商业面积的增加提高区域成熟度的同时，同质化经营严重也将令得市场竞争愈加激烈，届时商铺市场快速上行或将因为供应的集中放量而受阻。”张晓端强调。

　　张晓端还认为，深圳的商用物业评估价计税还将持续影响商用物业交投市场，包括土地增值税在内的高额投资成本将迫使投资者更加谨慎，商用物业投资的活跃度也将因此减弱。这同时意味着，未来在商用物业买卖交易中，自用客户比例将有所加大，而一手物业将由于相对较低的交易成本而受到更多的亲睐。