小区停车位到底归谁？专家提醒：买房时看看规划报建文件！

　　11月27日，佛山某小区露天停车位，停车需缴费。

　　佛山小区丽日玫瑰名城住宅小区业委会认为，该小区一处地块及其建设停车位的物权应为业主所有，遂将开发商告上法庭，诉请确认露天停车场的权属归业主共有并支付占有使用费。该案经佛山市禅城区人民法院、佛山市中级人民法院判决，裁定业委会败诉。时隔多年，日前广东省高级人民法院裁定该案发回重审。

　　“这说明省高院对这件案子还是比较谨慎的。”广州公共文化观察室发起人、广东省原政协常委孟浩说。昨日，多位法律专家在红专厂围绕该案展开讨论，较为统一的是，专家们都认为，小区规划内的停车场，应该依照约定归开发商所有。

　　历经两审

　　小区停车位的权属争议

　　时间回溯至2004年2月13日，彼时佛山市丽日玫瑰房地产开发有限公司通过公开竞拍取得了佛山市禅城区绿景二区内编号为04A地块的国有土地使用权，后分四期开发建设，其中第一期(“丽日玫瑰名城四区”)占地面积36856平方米，位于该地块西北角的土地下面为已建人防工程，在土地拍卖之前已被规划为停车场。

　　佛山市丽日玫瑰房地产开发有限公司在完成了所受让土地的开发建设及销售后，于2011年3月15日办理了工商登记的注销手续。根据当时的《商品房买卖合同》中，开发商约定地面车库归属开发商所有。

　　2012年，“丽日玫瑰名城小区”的业主成立了“丽日玫瑰名城住宅小区业主委员会”(下称“丽日业委会”)，并于2014年4月提起了诉讼，诉请法院确认“丽日玫瑰名城北门出口东侧地块的用益物权(包括使用权)属于丽日玫瑰名城四区业主共有”。

　　案件经佛山市禅城区人民法院一审审理并作出了“(2014)佛城法民一初字第589号”民事判决，该判决基于土地由开发商受让取得，在受让之前该土地已被规划为建“停车场”、开发商取得土地后已将该地块建设成了停车场且已通过综合验收而认定停车场属开发商所有，并认为开发商通过商品房买卖合同约定地面停车位归属开发商，于是驳回了“丽日业委会”的诉讼请求。

　　其后，“丽日业委会”不服一审判决而提出了上诉，二审法院佛山市中级人民法院对该案进行了多次法庭调查，最终作出了“(2014)佛中法民一终字第3334号”民事判决，驳回了“丽日业委会”的上诉请求、维持一审判决。

　　对于终审判决，“丽日业委会”又提出了再审申请，广东高级人民法院裁定该案进入再审程序。该案自2016年4月28日进入再审阶段，历时两年多，日前，省高院作出了“(2016)粤民再375号”民事裁定书，裁定该案发回重审。

　　这是否释放出一个信息，省高院对该案中关于停车位的权属事实的判定存在不同意见？截至20 17年年底，佛山汽车保有量已高达228万辆、排名全国第18。而与此相对，全市路内停车位约为8万个。公共资源显然无法满足现有的停车需求，不少业主开始将目光投向小区停车位，认为小区内的停车位属于“公摊面积”，理应归业主所使用。

　　这也是该案的“丽日业委会”的起诉、提请再审的出发点之一。

　　省高院裁定：

　　停车位归全体业主共有

　　围绕该案，广州公共文化观察室昨日在红专厂邀请了多名法律专家进行探讨。作为近年成立的广州公共文化观察室，频频在社会公共话题发声。其发起人之一、广东省政协原常委孟浩开宗明义就强调，比起案件的诉讼胜败结果，更关心此案对广大小区的示范意义。

　　值得注意的是，佛山市禅城区人民法院、佛山市中级人民法院以及广东省高级人民法院依据同一部《物权法》，作出了不同的判决，这也是导致不同的裁定结果的原因之一。

　　佛山市禅城区人民法院、佛山市中级人民法院根据《物权法》第七十四条第二款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；认为开发商有权对该80个停车位进行处分，其出售车位的行为合法有效，判决业主委员会败诉。

　　广东省高级人民法院则根据《物权法》第七十三条第三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；裁定停车位应当由全体业主共有，原一、二审判决错误，发回佛山市禅城区人民法院重审。

　　因此，该案的争议在于，案涉地块上建设停车位的使用权是否属业主共有？业主能否通过与开放商签订《商品房买卖合同》对车位使用权的归属进行约定？该约定条款是否有效？是否属于无效的格式合同？开发商是否构成欺诈？是否属于显失公平的约定……

　　“归根结底，在于这一片土地上的车位，有无在规划范围之内。我认为，如果是当初规划报建文件上已经明确该地块是规划用作建设停车位，则这里的停车位，毫无疑问是归开发商所有。”广东省政府参事室特聘参事王则楚认为。

　　广东省人大常委会立法咨询专家颜雪明给出了更详细的解释。颜雪明分析认为，丽日玫瑰名城小区一案中涉及的停车位，符合物权法司法解释第二条所规定专有部分的三个条件，即“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”，因此该案涉及的停车位显然具有“所有权”。

　　颜雪明进一步作出分析，最高人民法院2009年公布的区分所有权纠纷的司法解释第6条专门解释，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位。”

　　在丽日玫瑰名城小区一案中所涉及的地块，在报建时已规划为露天停车场，并按规定报批和取得行政部门的规划验收，有佛山市禅城区发展规划和统计局出具的复函予以证实。因此，总结下来可以认定，涉案的停车位并不占用公摊面积，停车场应为开发商所有。

　　专家建言：

　　“买卖商品房时多注意规划报建文件”

　　在丽日玫瑰名城小区一案中，该地块之所以存在争议，有一个重要的原因，就是该地块用途不明确。根据省高院今年关于此案的民事裁定书，丽日玫瑰名城小区该地块于2006年8月办理规划验收时，是作为环境绿化设施被验收的，与当初规划相悖。如作为环境绿化设施，是否已计入公摊面积？目前又未有证明该地块是“没有分摊入公共部分的物业”的直接证据。这也是丽日玫瑰名城业委会要求权属归业主共有并支付占有使用费的依据。

　　广东省政府参事室特聘参事王则楚也是自家小区的业委会成员。他建议，市民在购买商品房时，要“多个心眼”。“不要光顾着看房子的价格，要多看看房子、甚至是小区的规划图，加深对共有物业的理解。这个例子其实牵扯出的，是市民对共有物业的确权意识。希望通过这个案子，能让大家重视‘使用权’，争取将卖完了房的小区使用权从开发商那里争取过来，做自己小区真正的‘主人’。”王则楚说。

　　采写：南都