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十城二手房成交量创下48个月新低 楼市观望情绪浓厚

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2018-11-11 10:37:54
[摘要]在楼市续性调控和信贷政策限制下,购房者入市的积极性正在不断减弱。

  在楼市续性调控和信贷政策限制下,购房者入市的积极性正在不断减弱。10月份,易居研究院监测的10个典型城市(北京、深圳、成都、杭州、南京、青岛、金华、苏州、无锡、厦门)二手房成交量3.9万套,环比下降25%,同比下降9%。

  观察10城二手房历史成交情况,近4个月成交量呈现持续低迷态势,在剔除春节假期二手房成交量异动月份的情况下,成交量创48个月新低。

  值得注意的是,从10月份各大城市的二手房成交量能度排行来看,苏州市场表现最为强劲,在10城市中一枝独秀。

  易居地产研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示:“市场交易降温是大概率事件。二手房交易量持续走低,市场观望情绪浓厚,同时卖方压力显现,降价现象开始增多。”

   二手房成交套数同比连降25月

  易居研究院数据显示,今年1~10月10个城市二手房成交量为56.8万套,相比去年同期水平下降了12%。今年初累计成交套数同比已经连降25个月,已远超上一轮低迷期(连降16个月),表明本次房地产调控力度远超以往历次。

  记者查阅诸葛找房数据研究中心监测数据发现,10月份100个重点城市二手住宅挂牌均价环比下跌0.1%,连续两月下跌。

  100个城市中,二手住宅挂牌均价环比上涨城市共51个;持平城市3个;下跌城市46个。而大部分一线及热点二线城市二手住宅挂牌均价环比下跌。

  二手房挂牌价最高的城市中,深圳以65813元/平方米占据榜首;其次为北京,挂牌均价63613元/平方米;上海挂牌价59121元/平方米位居第三。

  一线城市中,北上广均出现环比下跌,深圳以微涨0.04%成为唯一环比上涨城市。热点二线城市中,也仅有三亚、苏州、青岛等城市小幅上涨,大部分城市仍处于下跌趋势。

  据诸葛找房数据研究中心监测数据,二手房住宅挂牌均价在3万元/平方米以上的城市为8个,与上月持平;均价在2万~3万元/平方米的城市为10个,与上月持平;均价1.5万~2万元/平方米的城市16个,比上月增加1个。均价1万元/平方米以下城市仍然为37个。

  易居研究院认为,预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主,而在没有调控政策放松的情况下,房地产市场将很难出现全面改观。

  二手房成交苏州一枝独秀

  考虑到城市历史成交量的合理区间,同时平滑了单月成交量波动,易居研究院在报告中使用“二手房成交量能度”概念,从而对各地成交气氛提供更为直观的了解。

  从10月份各大城市的二手房成交量能度排行来看,苏州市场表现最为强劲,二手房成交在10城市一枝独秀,而杭州二手房成交量则明显下降。

  10个典型城市中,苏州本轮行情启动较早。今年以来,高性价比新房供应不足,部分刚需购房者分流到二手房市场,使得苏州二手房市场低迷状态有所改善,成交量出现反弹。

  杭州作为过去一年房价迅速上涨的热点城市中最具代表性的城市,其二手房成交量的变化能够反映出当前部分城市二手房交易冷暖。10月份,杭州二手房成交量环比下降42%,已经连续5个月成交量环比下降。考虑到杭州新房和二手房价格依然存在“价格倒挂”情况,易居研究院预测,未来杭州二手房成交量可能仍然会延续震荡调整态势。

  对于未来二手房市场的走势,严跃进表示:“未来对二手房交易需要进行刺激,才有可能利好置换需求释放,进而推动一手房的去库存。”

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  因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断为时尚早。房地产市场平稳健康发展不仅是一个经济问题,更是一个社会问题。下决心解决好房地产市场问题,必须保持政策定力,不能因市场中的部分杂音、假象、扰动就松懈或完全转向,以致功亏一篑

  近一段时间,土地流拍不时见诸报道,一些地方土地流拍率逐渐走高,有人将其解读为房地产市场的转向信号。笔者认为,作出这一判断还为时尚早。

  近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是调控政策趋严。限购、限贷、限售等政策持续发力,多主体供应、多渠道保障的租购并举住房制度正加快建立。特别是今年7月份,中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,调控政策进一步趋严。其次是资金面日益趋紧。在稳步去杠杆的形势下,银行贷款全面收紧、公司债受到严密监管、股权融资冻结、非标渠道遭遇关闭等措施,使房企融资成本不断上扬。最后是市场面需求趋弱。经济下行压力有所加大、居民部门杠杆率快速攀升、房贷审核趋严等因素,使购房者观望情绪浓厚,加之棚改逐渐降低货币化安置比重,未来一段时间房地产市场有效需求或进一步减少。

  目前,地方政府土地转让收入、房地产行业部分先行指标、商品房销售以及库存情况等数据均显示,我国房地产市场运行依然平稳。因此,因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断,还为时尚早。

  土地转让收入持续高歌猛进。财政部数据显示,2016年地方政府土地转让收入增速实现由负转正,快速上升至15.1%,2017年初更是跃升至 36.1%,并于2018年5月份达到45.9%的高点。近期这一增速虽小幅回落,但始终保持在35%以上的高位。这得益于地方政府供地节奏的调整,同时意味着土地需求持续旺盛和供地面积大幅提高。

  房地产行业部分先行指标运行平稳。首先,土地购置费用大幅提升。国家统计局数据显示,今年以来房企土地购置费用大幅增加,截至8月份累计同比增速达 66.9%,显示出房企购地欲望强烈。其次,实际到位资金保持稳定。今年以来,房企实际到位资金增速持续扩张,累计增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最后,新开工项目大幅增加。截至今年8月份,房地产新开工施工面积累计达133293万平方米,累计同比增速高达15.9%,相较去年同期增长了8.3个百分点。

  商品房销售情况基本保持稳定。一是销售面积回落幅度有限。今年8月份房地产销售面积累计达102473.53万平方米,累积增速为4.0%,较今年初微降0.1个百分点,跌幅有限。二是销售额度实现持续回升。截至今年8月份,我国商品房销售额累计同比增速达14.5%,相较去年末上涨0.8个百分点,与去年同期基本持平。

  商品房库存状况持续收紧。国家统计局报告显示,2016年11月份以来我国商品房待售面积持续减少,且去库存速度不断加快。截至今年8月份,商品房待售面积已降至53873万平方米,累计同比增速跌至-13.6%,库存紧张状况可见一斑。其中,住宅类商品房跌幅最为显著。

  虽然受限于政策、资金、市场因素,近期房企拿地更加谨慎,土地流拍数量有所增加,但上述相关数据指标均表明,房地产市场依然处于合理运行区间,并未出现趋势性转向。现阶段应密切关注市场动向,必须保持现有调控政策不动摇,防止再次走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。要认识到,房地产市场平稳健康发展不仅是一个经济问题,更是一个社会问题。下决心解决好房地产市场问题,必须保持政策定力,不能因市场中的部分杂音、假象、扰动就松懈或完全转向,以致功亏一篑。当然,根本解决房地产市场问题在于建立长效机制,但这恰恰需要短期政策创造条件、赢得时间。

  (房掌柜整理来源自中新经纬 、经济日报)

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责任编辑:李沛娜

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