东莞物业服务企业42种失信行为纳入信用管理！12月起执行

　　东莞市物业服务管理再度升级！失信标准从下月起执行。

　　《东莞市物业服务企业和从业人员失信行为评分标准》（以下简称《标准》）出炉，并将从12月1日开始执行，有效期至2023年11月30日。

　　《标准》把物业服务企业的42种失信行为纳入信用管理，将探索依法建立对物业企业失信行为的惩戒措施和管理制度。失信行为包括：物业服务企业若有“违规锁车，收取‘开锁费’的”行为，每次扣1分；“违反业主意愿，强制业主购买指定的装修材料或服务的”，每次扣2分；“未按相关规定或者技术规范对共用设施设备进行检测、养护的”，每次扣3分；“企业骗取、挪用或侵占专项维修资金”或“通过停水、停电、停气等方式，向拖欠物业服务费的业主催缴有关费用的”，每次扣5分等。

　　《标准》将物业服务企业信用等级由高到低划分为四个等级，信用等级评定基本分为100分，实行加减分制。评定分值在90分（含）以上的为一级，评定分值在90-80分（含）之间的为二级，评定分值在80－60分（含）之间的为三级，评定分值在60分以下的为四级。

　　物业管理活动中，物业服务企业信用情况以等级表示，每年度评定一次。如果项目经理所在的项目连续两年评定分值在60分以下的，该项目经理在其信用档案中列为失信经理。

　　《标准》同时设置了加分项目，例如其他方面优良信息，参加社会公益活动、作为正面典型在各级新闻媒体宣传报道等，根据具体情况酌情加分，还创新地加入了“物业服务企业成立党支部并且活动规范的，加2分”。市房管局相关负责人介绍，为进一步加强东莞物业行业从业人员的专业理论知识，《标准》特别设立鼓励从业人积极在国家、省、市一级刊物发表文章的加分事项。

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　　8月1日起《东莞市物业管理办法》（以下简称“办法”）正式施行，对公共区域收益的分配进行明确划分。

　　公共收益归全体业主所有

　　据悉，《办法》明确了物业管理部门职责划分；业主、业主大会和业主委员会的权利和义务；物业管理区域的车位和车库的使用；小区公共区域收益的分配；住宅专项维修资金的使用等问题。

　　广大业主都清楚这一点，小区的公告牌、道闸、电梯厢等具有广告位的区域，目前都是由物业方经营的，这些区域能收广告费的。

　　在石碣镇一小区，笔者看到地下停车场出入口门禁杆上有广告，上面是关于游泳培训的内容。

　　对于此类的广告，业主是否清楚物业方要收取广告费用？笔者随即采访了多位业主，他们都表示多是知道是由物业方收费的，却不知道这些广告费原来是归全体业主共同所有的。

　　笔者了解到，《办法》明确，利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位，或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，所得收益依法归全体业主所有。

　　此外，共用部分、共用设施设备的经营收益，不得以个人名义进行存储和管理，经业主、业主大会同意，或者按照管理规约规定，共用部分、共用设施设备的经营收益可以用于“维修、更新、改造、增设共用设施设备；业主公益活动的开展；业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴；补充住宅专项维修资金”等用途。

　　成立业主大会态势加速

　　石碣一小区业主欧先生表示，《办法》的出台，使原本不规范、不透明的物业管理服务在阳光下进行，进一步规范了物业管理活动，维护物业管理各方合法权益。

　　笔者注意到，与其他城市类似办法相比，《办法》有不少亮点。比如，该《办法》规定各镇街要建立物业管理联席会议制度；明确业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则以及选举产生方法等；建立业主委员的换届审计制度、规范新旧物业服务企业的交接程序，并将恶意拖欠物业管理费与个人信用挂钩等。

　　备受关注的是，《办法》指出，如果发生电梯存在严重事故隐患、消防设施故障、屋面或外墙渗漏、楼体外立面存在脱落危险等紧急情况，可能危及业主生命和财产安全的，物业服务企业或业主大会可以按住宅专项维修资金管理有关应急维修程序的规定，支取并使用住宅专项维修资金。

　　在石碣一小区，楼龄已有10多年，不过一个几千人的小区却没有业委会，以往当业主被侵权时，常常会遇到物业推卸责任，变得投诉无门。现在，业主决定成立业主大会。笔者看到，写着“积极行使业主权利，踊跃参与首届业主大会投票”的标语悬挂在小区的出入口。

　　据了解，石碣多个小区业主也有成立业主大会的意向，接下来，或许会出现一波业主大会成立潮。

　　未出售的停车位不能只售不租

　　在东莞，曾出现个别开发商对小区未售车位实行“只卖不租”的情况，引起了业主不满。今后，业主如果遇到此类情况就有法可依了。

　　在小区停车位、车库管理使用方面，《办法》规定，物业管理区域内规划的停车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。满足业主和物业使用人需求后仍有空余的，建设单位可以将其作为临时停车使用，可以租给业主、物业使用人以外的其他人。

　　此外，地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有；物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

　　（房掌柜整理自东莞时间网、南方网）