“过冬论”已成房地产市场共识 房企该如何防冻保暖

　　今年以来，随着楼市调控政策的不断趋严，以及房企偿债高峰期来临，一些房企已经“扛不住”了。

　　选取了20家典型A股上市房企，分别就其现金流、利润率以及负债进行统计和分析后发现，除了降薪裁员、谨慎拿地，以价换量更成为房企共识。尤其是今年6月中期业绩冲刺期，房企销售面积的绝对量创下2018年以来的新高。

　　数据显示，品牌房企的净利润同比依然增长。从21家典型品牌房企的数据来看，绝大部分第三季度净利率累计同比呈现明显增长。如万科同比增长73.7%、保利地产同比增长39.6%、金地同比增长206.8%，仅有首开、光明地产少量房企同比下降。可以看出，虽然相比二季度房企净利润有下滑趋势，但同比2017年利润增长依然明显。。

　　然而销售后续动力不足，使得一些房企完成年度目标依然“压力山大”。数据显示，7月和8月房企销量环比6月降幅较大，且“金九银十”表现也不尽如人意，三季度开始市场整体销售向下趋势明显。

　　当“过冬论”已经成为市场共识，房企该如何防冻保暖?

　　偿债潮下投资谨慎

　　2015年~2016年信贷宽松的融资环境理，房企迎来发债热潮。彼时发行的地产公司债以3+2结构为主，因此这部分规模巨大的债务将在2018年~2019年集中到期。据测算，房企在未来三年将迎来两个偿债高峰期。

　　亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

　　偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。

　　值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

　　一位不愿具名的机构专家指出，在当下严调控、贷款利率增高的情况下，会影响房企的销售情况和回款速度，从而影响房企自身的造血能力。若此时还要面临债务到期、融资难等情况，房企的资金链承压度将大幅增高。

　　不过其也认为，偿债高峰期的集中来临，对部分房企也是机遇，尤其是现金流充裕、抗风险能力较强的房企，可能会看见像2014年那样的收并购机遇。

　　面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。

　　也由于相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆势而行在今年被“衬托”得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为负257.3亿元。

　　后期债务风险更大

　　“从上市房企月度融资额来看，2018年以来，由于融资渠道收紧，房企月度融资额呈持续下降趋势，同时2018年三至四季度为房企资金兑付压力最大的窗口期，房企资金面紧张。”同策研究院总监张宏伟说。

　　他向上证报表示，今年房企融资难度有差异性。他看到某金融机构的一份房企名单，重点强调投资应合理区分企业及区域风险，主动回避系统风险较大的区域以及竞争能力下降或已明显处于劣势的房地产客户群。简而言之，“中小房企或以往杠杆率较高的房企都比较难拿到钱。”

　　债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元(近期公司及子公司偿还了部分借款)。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

　　“截至2018年8月31日，存续期内房地产债券共计2189只，规模共计2.19万亿元，在信用债市场中占比约为11%。”中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞说。她告诉上证报记者，从债券到期情况看，根据截至2018年8月31日存续期房地产债券统计，考虑100%回售与50%回售情况下，2018年四季度房地产债券到期及回售规模分别为1904.75亿元与1344.975亿元。相较于今年四季度，未来三年地产债到期压力整体较大。

　　“若考虑100%回售规模在内，2019年至2021年到期规模均在6000亿元以上，其中2019与2020年到期规模分别为7914亿元与7959亿元;考虑50%回售规模在内，2019年至2021年到期规模分别为5726亿元、5352亿元与7232亿元。”袁海霞说，尽管目前房地产企业尚未发生境内债券实质性违约，且债券违约集中爆发概率相对较低，但伴随房地产债券到期高峰到来，必须关注房地产债券的偿付风险。