广州城市更新拟出新政：先收购房屋再进行回购

　　广州城市更新又将有新突破。日前,城市更新局官网同时公示了《关于深入推进城市更新工作的实施细则(征求意见稿)》及《关于深入推进村级工业园更新改造的实施意见(征求意见稿)》,公开征求社会意见。文件中,“鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿、单个旧村全面改造资金无法平衡的，通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在各区、全市层面统筹平衡”，最值得关注和期待。

　　新拆迁补偿方式:先收购房屋 再进行回购

　　《实施细则》明确,要推进旧村庄全面改造。其中提出了新的拆迁补偿方式:鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的,由征收主体按照市场评估价收购村民房屋,村民按照人(户籍人口)均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房;在规定时间内完成签约的,可按人(户籍人口)均建筑面积不高于20平方米给予奖励回购。村集体物业按照集体收入不降低的原则复建。

　　对采用自行改造、与有关单位合作改造的旧村,可以由农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择市场主体成立的合作公司,或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为主体,同样按照先收购房屋后回购的方式实施补偿。

　　旧城连片改造 需逾九成住户同意

　　在旧城改造方面,《实施细则》强调推进成片连片改造。旧城区连片改造项目,经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意,在确定开发建设条件的前提下,由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定土地使用权人(改造单位)。由区政府(广州空港委)作为征收主体,改造单位出资,完成征收补偿后,签订土地使用权出让合同。成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利”的原则进行土地置换。

　　《实施细则》还提出,村集体经济组织可利用集体建设用地(含村留用地)、集体物业复建用地建设租赁住房。城市更新项目建成的商服类物业,可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳,首次缴交比例不低于30%,余款1年内缴清。

　　旧村改造容积率不超4.5

　　《实施细则》还首次明确规定:单个旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法资金平衡的,政府可将旧村周边符合城市总体规划和土地利用总体规划的用地划拨作为安置与公益设施用地,纳入旧村改造一并实施建设,也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡;市重点项目,可在全市统筹平衡。

　　《实施细则》规定:旧村改造项目住宅规划净容积率不超过5.3(含)的,原则上可采用全面改造方式进行改造,超过5.3的以综合整治方式进行改造为主。旧村全面改造项目不超过4.5(含)的,由区政府(广州空港委)组织审核审定;超过4.5,但不超过5.3(含)的,由市城市更新局审核报市城市更新工作领导小组审定;超过5.3的,报市城市更新工作领导小组研究同意后审定。

　　鼓励集体建设用地转为国有用地

　　《实施细则》规定,国有土地上旧厂不改变土地用途、以协议出让方式供地的(商品住宅除外),按办理土地有偿使用手续时市场评估地价的40%计收土地出让金。“工改工”项目无须缴纳出让金。科研、教育、医疗、体育机构经市政府批准,利用自有土地进行城市更新改造的,改造开发后土地用途仍符合《划拨用地目录》的,可继续按划拨方式使用。需办理有偿使用手续的,经批准后可以协议出让方式供地,其中,教育、医疗、体育可按相应地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金。

　　旧厂改造交由政府收回,改为居住或商业服务业设施等经营性用地的,居住用地毛容积率2.0以下(含)、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下(含)部分,也可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款。

　　文件提出,鼓励将集体建设用地转为国有用地,明确村级工业园更新改造项目的集体建设用地可享受“三旧”改造政策优惠,完善历史用地手续,将集体建设用地申请转为国有用地。转为国有用地后可由政府收储,或自行改造。

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