偿债高峰期集中来临 房企拿地等投资表现更“谨慎”

　　今年以来，随着楼市调控政策的不断趋严，以及房企偿债高峰期来临，一些房企已经“扛不住”了。

　　选取了20家典型A股上市房企，分别就其现金流、利润率以及负债进行统计和分析后发现，除了降薪裁员、谨慎拿地，以价换量更成为房企共识。尤其是今年6月中期业绩冲刺期，房企销售面积的绝对量创下2018年以来的新高。

　　数据显示，品牌房企的净利润同比依然增长。从21家典型品牌房企的数据来看，绝大部分第三季度净利率累计同比呈现明显增长。如万科同比增长73.7%、保利地产同比增长39.6%、金地同比增长206.8%，仅有首开、光明地产少量房企同比下降。可以看出，虽然相比二季度房企净利润有下滑趋势，但同比2017年利润增长依然明显。

　　然而销售后续动力不足，使得一些房企完成年度目标依然“压力山大”。数据就显示，7月和8月房企销量环比6月降幅较大，且“金九银十”表现也不尽如人意，三季度开始市场整体销售向下趋势明显。

　　当“过冬论”已经成为市场共识，房企该如何防冻保暖?

　　偿债潮下投资谨慎

　　2015~2016年信贷宽松的融资环境理，房企迎来发债热潮。彼时发行的地产公司债以3+2结构为主，因此这部分规模巨大的债务将在2018年~2019年集中到期。据测算，房企在未来三年将迎来两个偿债高峰期。

　　亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

　　偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。

　　值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

　　一位不愿具名的机构专家指出，在当下严调控、贷款利率增高的情况下，会影响房企的销售情况和回款速度，从而影响房企自身的造血能力。若此时还要面临债务到期、融资难等情况，房企的资金链承压度将大幅增高。

　　不过其也认为，偿债高峰期的集中来临，对部分房企也是机遇，尤其是现金流充裕、抗风险能力较强的房企，可能会看见像2014年那样的收并购机遇。

　　面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。

　　也由于相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆势而行在今年被“衬托”得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为负257.3亿元。

　　以价换量加速回款

　　不过盘点可见，典型房企第三季度的经营性现金流净额为负数的不在少数。

　　亿翰智库研究总监于小雨向《每日经济新闻》记者直言，今年企业风险不是很大，无论是销售数据还是公告出来的业绩数据，企业都表示要注重回款和注重现金。

　　实际上，房企为了加速去化进一步抓紧了今年最后的销售节点，一些房企从9月份就已开始大规模“折价”，希望能以价换量。

　　也由此，二三季度房企的去化率和销售回款有所提升。数据显示，三季度房企销售回款普遍较二季度有明显增长，如新城控股的该指标涨幅高达162.4%。

　　不过，于小雨提醒，受限购限贷等因素的影响，房企的项目即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大。

　　58安居客首席分析师张波表示，从目前房企三季报来看，资金压力之下回款在加速。从21家典型品牌房企的数据来看，第三季度不少房企经营性现金流净额依然为负，如万科为负214.8亿元、蓝光为负36.7亿元、光明地产为负43.5。一部分房企则通过加速回款来缓解资金压力，如第三季度光地明产回款累计同比增长48.9%、蓝光累计同比增长24.9%。

　　注意到，许多房企设置了不小规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。

　　“这说明房企对未来销售价格预期有所降低，对市场的预期和判断比较悲观。也由于未来能够释放的业绩空间不大，房企对于当前的结转不积极，或有所保留为来年过冬做准备。”张波表示。

　　实际上，品牌房企扩张的脚步并未放慢。从万科来看，第三季度回款速度虽然同比下降了1.2%，但是投资性现金流净额为负711.4亿元，显示其拿地以及股权合作等扩张动作依然在持续。无独有偶，保利、绿地、新城等房企的投资性现金流净额则显示出其扩张的步伐。

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　　在持续的房地产调控政策影响下，传统的“金九银十”不再，市场明显降温，不过，大型房企业绩仍逆势上涨。来自研究机构的百强房企销售报告显示，10月单月百强房企销售减速较为明显，但1~10月同比来看，百强房企销售仍大幅增长，前10月千亿房企达24家，预计全年千亿房企数量有望突破30家。业内人士认为，调整趋势下“促回款、稳现金”成为共识，未来两月百强房企投资或继续放缓，市场竞争将更加激烈，市场表现或总体平稳向下，房企或选择以价换量加速回款。

　　克而瑞研究中心的最新报告显示，10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。特别是国庆期间，楼市延续了“金九”不温不火的走势，市场降温明显。而与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

　　虽然单月销售有所下降，但从前10月同比来看，百强房企销售仍然大幅增长。2018年1~10月，TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5%。特别是大型房企业绩逆势上涨，销售规模破千亿的房企增至24家。其中，碧桂园(8.35+0.00%)突破6000亿大关，恒大突破5000亿，万科也突破4800亿。另外，中梁、正荣、金茂、金科、富力5家企业10月首次跨入千亿阵营。

　　房企强者恒强的局势更加突出。中国指数研究院的报告显示，1~10月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前十房企的销售总额达33557亿元，销售额占比达41.5%。碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%;1000亿~4000亿的21家企业销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%。

　　在销售增速整体放缓的背景下，部分大型房企仍保持了较高的增长速度。根据克而瑞研究中心的统计，前10月销售业绩同比增速排名中，最快的是新城控股，增速高达103.8%;世茂第二，增速达72.8%。

　　对于未来两月的市场趋势，克而瑞研究中心认为，今年以来市场调控的效应不断显现，特别是10月末住建部通报将坚决落实“房住不炒”，新华社也发文指出中央“坚决遏制房价上涨”的决心不会发生改变，定调政策调控势必趋于常态化。另一方面，目前购房需求的释放也达到了阶段性瓶颈，市场观望情绪渐浓。预计在这样的背景下，未来两月的市场表现将保持总体平稳向下的态势，调整趋势下“促回款、稳现金”成为共识，房企整体的投资态度将进一步趋于保守，但百强房企供应力度将加大，一方面，房企选择以价换量加速项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标;另一方面，一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目也将在年末大量入市，相关的企业业绩将受益增长。可见，百强房企最后两个月的竞争将尤为激烈。

　　中国指数研究院也认为，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为重中之重。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力。

　　亿翰智库预计，随着四季度企业推盘量的增加，11月和12月的销售金额将会取得进一步突破，全年千亿房企数量有望突破30家。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、证券时报)