东莞楼市现售房增多 住宅库存消化周期恢复至历史高位

　　近1个多月以来，现售房政策引起了全国范围的大讨论，深圳首个现售试点龙华金茂府亮相，中山更是一次性推出十余宗销售房商住地，更让珠三角频频成为焦点。

　　值得关注的是，随着楼市的下行，东莞楼市库存去化周期上升，近两年少见的现售房，正在不断增多。

　　现售房再现东莞市场

　　1994年，国内正式引入预售房制度，经过20多年的发展，预售房已经成为中国房地产销售的主要方式。据悉，在2016-2017年两年间，东莞楼市火爆，新房供不应求，住宅多数采用了预售房销售模式，只有车位等少量产品采取现售模式。

　　2018年以来，东莞楼市不断下行，住宅去化速度有所下降，东莞住建局住宅现售证发证数量同比大幅增长。

　　据东莞建设网公布的现售证信息显示，仅9月以来就有旗峰公馆、合信地王广场、新鸿基珑汇、陶然郡和金城都汇5个项目取得了高层住宅楼现售证，金地湖山大境和金地城南艺境取得了别墅的现售证。

　　取得现售证的项目分别位于莞城、石碣、石龙、凤岗、虎门、黄江、道滘等镇街，分布广泛，分布区域无明显特征，不排除项目现售是推货缓慢的原因。

　　据房掌柜了解，除已获现售证项目外，鲁能公馆、时代荟等十余个项目也早已封顶，部分已完成外立面的装修，随着时间的推移，获得现售证的项目将继续增多。

　　数据：住宅库存创新高

　　东莞2018年以来住宅供应不断减少，市场成交以去库存为主，去化较为乏力；政策及资金面的双重收紧，市场观望情绪浓厚，楼市已经降温；房价高企，加之基准利率普遍上浮，客户入市门槛提高，成交量明显缩水。

　　据中原战略研究中心统计，东莞楼市第三季度，住宅方面整体供需环比同比均下滑，全市住宅成交113.77万㎡，环比下滑11.48%，同比下滑 25.96%。受到供应放量影响，别墅成交环比同比上升，公寓成交小幅缩水，洋房同比去年缩水近3成。非住宅方面，受部分项目商铺打包出售影响，商铺成交环比放量，单同比去年同期仍小幅缩水，写字楼、车位同比环比均出现下跌。

　　第三季度末，东莞住宅库存套数40038套，库存面积为504.42万㎡，同比上涨16.94%，住宅库存企稳500万平。按照过去一年消化速度计算，9月底住宅消化周期为11.5个月，环比上月增加0.5个月，目前消化周期已回升至历史高位水平。受楼市交投热度大幅降温影响，楼市成交力度减弱，去化周期走高。

　　合富大数据同样显示，截至10月31日，东莞住宅库存约506万平方米，去库存时间约13.4个月，剔除签约滞后影响，预计真实去库存时间在8-10个月。

　　据瑞峰瑞城搜统计，10月东莞房企供货意愿增强，推货节奏加快，累计推货57.21万㎡。成交只有38.37万㎡，环比下滑14%，买房处于持币观望状态。库存同比继续增长，去库存压力有所增大。

　　实际市场：供应提升需求不振

　　各大房企为冲刺全年业绩目标及迅速回笼资金，纷纷抓住金九银十，加快推货节奏。

　　近期，东莞有十余个项目进行了加推和开盘，多个大盘大幅放量，包括了万科皇马郦宫、万科江南院子、万科时富金色家园、万科城市之光、沙田碧桂园、瀚泊青柠时代、金地时代艺境、海伦堡松湖湾、卓越中寰、海逸豪庭、碧桂园古梅荟等项目。

　　受到调控预期及资金面双重收紧的影响，市场观望情绪不断加重，东莞楼市热度已经大幅降温，新品项目去化率普遍在5-7成，个别项目去化低至4成。

　　随着年底的到来，还有更多项目进入了推货倒计时。预计在11月推新货的项目就包括：时代香海彼岸、正中峰璟湾、旭辉江山墅、碧桂园兰亭、万科中天城市花园三期、和昌众筑中央松湖、华堂九里、碧桂园天钻、碧桂园信鸿铜雀台、丰泰湾区风华世家、海伦堡松湖湾、丰泰橡树溪谷等项目。