盛松成：扭转房价只涨不跌的预期正当其时

　　自1998年我国房改以来，房地产业在20年的市场化发展中取得巨大成绩，也产生了许多问题，其中一个令人难以理解的现象就是房价只涨不跌。这一现象在全世界都属罕见。根据国家统计局数据，20年来中国的商品房平均销售价格只在2008年有过短暂下跌。即使在2016年房地产调控政策频出的背景下，房价也从2015年的6793元/平方米上涨到2016年的7476元/平方米。

　　但是自2016年3月调控措施出台以来，经过2年多的努力，目前我国的房价已经处在一个比较微妙的状态。从70个大中城市的房价来看，一线城市的房价在零增长率附近波动已有一年之久，二三线城市的房价增长率也在5%和7%附近平稳了较长时间，基本与我国居民收入增长率相当。这表明我国房价增长已经显现出相对平稳的迹象。我们认为，我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇，巩固得来不易的调控成果，扭转房价只涨不跌的预期，哪怕付出必要的成本(如经济增速受到一定的影响)。我们不希望房价大幅下降，事实上也不会大幅下降，但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。

　　一、 房价只涨不跌预期的形成原因

　　房价持续上涨及伴随而来的中国房价预期具有三个特征：1、20年来，中国房地产市场至今未经历一个完整的市场周期。自1998年以来，房价和房价预期都一直处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都难以出现，单边上涨趋势十分明显。持续20年而未经历一个周期的现象世所罕见。2、中国经济基本面良好，这成为房价及房价预期上涨的基础支撑，但无法解释两者的持续性上涨。一个明显的证据就是自2013年开始，中国经济增长和房价出现了背离。当年70城房价指数由负转正，经济增长率却从2012年的7.75%下降到了2013年的7.68%。这一背离到2015年再次出现，而且更加显著。3、中国形成了超长期看涨预期，全社会几乎无人相信房价会跌。无论是基于以往房价长期上涨的经验形成的适应性预期，还是基于对未来情况判断的理性预期，都普遍认为房价不可能下跌，这同样是罕见的。产生这种现象的原因主要有以下三个方面：

　　(一)政府对房地产业定位不明确，政策缺乏延续性

　　梳理我国十几年来的房地产调控，一个明显的特征是，经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨势头，政策始终在两者间反复和摇摆。2003年，中国经济出现过热迹象，房地产投资增速一度超过30%。为此，中国人民银行于 2003年 6 月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，以通过抬高房地产业银行贷款融资的准入门槛来降低投资增速。但是当年“非典”爆发，经济增长受到影响，8 月，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，给予房地产业以国民经济支柱产业的地位，正式确立住房市场化发展方向，其后果就是2005-2006年的房价快速上涨。2007下半年，面对房价过快上涨的态势，中央重新出台调控政策，房价涨幅应声下降。2008年底，为应对国际金融危机导致的严峻经济形势，房价调控再次放松，结果是房价再度飞涨。2009 年12 月，中央政府为了遏制部分城市房价过快上涨，调控政策又不得不急转向“挤泡沫”，政策目标重新返回控房价。2014年，在经济下行压力增大、地方政府债务问题严重和房地产企业风险增大的背景下，全国房价调控再次放松，一线城市的房价在16个月的时间内上涨了42.3%。自2016年3月开始，在史无前例的房价上涨之后，新一轮调控如期而至，调控至今未放松。

　　我国房地产调控政策反复摇摆，带来严重的市场预期后果。首先，由于房价长期不降，几乎没有人相信房价会下跌。每调控一次都进一步加强了市场的信念，导致了极强的适应性预期。其次，政策的反复摇摆使人们形成了极强的理性预期，绝大多数人都认为控房价后还是需要拉动经济，房价仍会上涨。

　　政策反复的根本原因是对房地产业和住房的定位属性不准确。从根本上讲，房屋具有消费品和投资品双重属性，强调其中一者必然会弱化另一者，这对矛盾很难调和。我国目前大多数城市都需要通过转让土地获取收入来进行城市建设，即实行“土地财政”机制。在这一制度安排下，只有未来土地收益不断提高，土地才能拍卖出更高的价格，这使得我国建设用地具有很强的投资品属性，土地上的住房很难摆脱这一特征。通过房地产业拉动经济难以绕过“土地财政”这一机制，其后果就是地价飞涨，房价高企。房价高企之后政府又担心民生受损，在无法消除土地投资品属性的情况下，只能依靠行政措施抑制房价，这虽然暂时缓解了矛盾但却无法予以根治。政策不断在拉动经济和解决民生之间反复，始终无法实现房地产业的准确定位，房价预期越调越高。