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李少君:怎么看当前地产产业链 联合电话会精要摘编

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2018-10-30 09:27:59
[摘要]经济2019Q2下行压力显现,当前阶段不悲观。

  经济2019Q2下行压力显现,当前阶段不悲观。

  【宏观 花长春】

  1、宏观层面来看,经济下行压力可能在明年二季度显现,当前阶段并不悲观,由于房地产、基建以及制造业等投资强劲,叠加减税降息等政策,存在超预期可能。今年四季度和明年一季度地产加基建投资预计会保持较好水平,地产新开工较强,竣工也即将增长。基建投资在政策支持下触底反弹,力度涉及一百六十余项目,两万多亿资金,对今年四季度和明年一季度影响较大。制造业投资在8%以上,主要为重化工企业,因为需求和盈利能力提升,预计在四季度保持平稳,明年一季度会逐渐减弱,并对明年的PPI造成一定影响。今年四季度和明年一季度的出口和消费需求也相对比较平稳,明年二季度到四季度可能会出现下降。整体来看,今年四季度和明年一季度经济增速相对乐观,预计今年GDP在6.6水平,明年二季度GDP增速会出现下滑,在 6.2~6.3水平。

  2、房地产行业新开工强、销售弱,“金九银十”行情未显现。核心原因为地产商面临回款需转化库存。今年4月份以来,房地产新开工不断上升,前三季度增速超过16%,处在2016年以来的较高水平。而销售增速则处在较低位,大体与去年平衡。销售下滑但新开工较强的主要原因在于房地产企业偿债压力较大,未来三年举债拿地的债务基本到期,地产商需要将土地库存转换为商品房用于销售,成为新开工的主要动力。造成的影响包括,一房地产较强投资较强预计持续到明年上半年,但等到库存积累到一定程度会有较快回落。二库存压力会逐渐增加。三房价,政策放松对房价利好,商业银行纷纷下调按揭利率,主要因为央行要求商业银行提升按揭贷款在内的信贷额度,但贷款额度因销售不理想出现剩余,促使商业银行主动下调按揭利率。但相关政策对刺激房地产销售的影响还有待进一步讨论。

  3、预计明年减税、降息、房地产政策放松,基建方面不能预期太过。货币政策和财政政策方面,减税降息继续,预计减税的增值税规模超一万亿,超市场预期,财政赤字率突破3%。房地产方面,一些地区的销售不及预期会造成库存积累,可能促使银行明年二季度开始放松政策。三线城市的限额限贷也预计会在明年二季度出现明显松动。基建方面,基建最大问题是资金问题,专项债和PPP预期1.8-2万亿额度,鉴于目前土地不断流拍,土地财政预计会出现明显下滑,带来基建资金压力。因此会以大项目为主,包括港口码头、地铁等城市群连接方面,寄希望于四万亿的规模预期存在落空可能。

  4、地产强开发、弱销售会给宏观经济带来什么影响?在经济不断下滑过程中,我们却看到房地产新开工在加速。这几个月的经济数据,在地产销售增速回落两年之多的情况下,地产开工却连续5个月回升,前三个季度同比增长16%以上。新开工加快,不是房企对未来销售乐观,而是这个行业在去产能、去杠杆过程中出现的一个特殊现象。房企正在利用易得的开发贷来加快开发手中土地,并最终通过销售来应付还债高峰。这一现象会导致商品房现房库存不断累积,房地产投资支撑经济仍将持续,但未来在库存明显上升的情况下,房价大概率在2019年进一步下行。房价的下行,为房地产政策松绑带来空间,我们预计明年二季度开始,大部分限购限贷政策会松绑。

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责任编辑:沈煦

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