大湾区哪里发展潜力更大？9城土地呈现这两大趋势

　　在粤港澳大湾区规划即将落地的背景下，近日，保利投资顾问研究院针对粤港澳大湾区9城的土地开发潜力进行了深入研究。

　　报告认为，珠江东岸城市开发强度普遍较高，未来开发空间局限性大，较有潜力的惠州产业用地成本高企，限制了深圳产业转移需求的释放，有待改善。

　　而珠江西岸，尤其是江门、肇庆，土地仍有较大的承载力且成本相对低廉，对核心城市产业转移具有较大吸引力。粤港澳大湾区规划落地，将加速湾区内产业融合发展。

　　宅地限量供应、地价节节高

　　大湾区九市中，佛山、惠州、广州宅地供应总量位列前三甲。从总量变化看，肇庆、珠海、江门近五年宅地仍在放量，佛山亦有小幅增加;而其他城市宅地总量均出现不同程度的收缩，尤以惠州、中山、深圳为甚。

　　工业大受青睐、商办用地呈现两极分化

　　相较于多数城市宅地供应的下滑趋势，各城市政府对于工业似乎都很 “慷慨”，绝大多数城市工业用地近年继续增加：肇庆、东莞增幅最大;广州、珠海、江门、佛山工业增量规模亦十分可观。江门、肇庆工业用地成本较为低廉对企业吸引力大;而惠州工业用地成本接近广州，令企业望而却步。

　　而对于商办，城市分化则十分明显：深圳商办放量，对比前五年，增长近3倍;广州、珠海亦有增长;其余多数城市商办类土地供应普遍下滑。

　　土地开发强度、密度存在差异

　　土地供应结构变化、地价水平，一定程度上折射各城市土地稀缺程度及政府供地偏好的差异。那各城市未来可开发空间还有多大?

　　土地开发强度的国际警戒线一般为30%，目前超过警戒线有深圳、东莞、佛山、珠海，其中深圳土地开发强度已超55%，东莞已接近50%;佛山、珠海大致在30-35%左右;中山、广州也已接近临界线;江门、惠州和肇庆则在10%左右，未来土地利用空间仍相对较大。

　　保利投资顾问研究院海从城市建筑密度进行了分析，由此可以大致看出湾区各城市内部开发程度也存在差异。广州未来开发焦点可能落在黄埔增城中部及南沙;东莞的厚街、寮步、黄江等部分区域交通通达度仍较低;江门由中心向外扩仍有较大潜力;惠州接深圳、肇庆接广佛仍有较大开发空间;中山南北分化严重，南部建筑密度较低，临近深中通道的东南部仍有一定潜力。

　　最后，通过各项指标的分析得出两大趋势：从土地开发潜力空间看，粤港澳湾区规划发布、产业转移与融合将提速，而珠江西岸拥有更多可承接产业外溢需求的土地资源，尤其是江门、肇庆。故而，湾区未来增长潜力股主要在西岸。

　　另一方面，政府倾向于选用如下供地顺序：先供工业用地、再配套住宅用地、最后增加商办用地的;而较早与核心城市融合发展的佛山、东莞，其经验业已表明：产业转移承接与住房需求外溢是相辅相成的。

　　（来源：南都地产）