顾云昌：消费引领经济发展中房地产必须要实现转型

　　随着消费在中国经济增长所占比重越来越大，未来中国房地产市场也势必要从投资引导转变为消费引导。要适应这一转变，我们应更为全面的理解房地产市场。

　　　从房租、房价、收入看房地产租赁市场的发展

　　房价收入比，房价房租比，房租收入比，一二手房价比，被称为“四比”，这是房地产产业的参考指标，我们要了解中国的房地产基本状况，就必须要问中国的房地产市场“四比”是否合理？

　　首先，世界各国的房价收入比离散系数很大，一般认为6倍左右为合理。中国几年来平均一直保持在7倍左右， 2017年提高到8倍多。而一线城市和热门二线城市房价收入比都达到十几倍，明显高于国际的平均水平。

　　其次，房价房租比（或租售比价），租金和房价关系密切。市场条件下有什么样的房价就有什么样的房租，房租在一定程度上反映了房价。一般情况下出租房作为一种经营或投资，年房租收入一般会占到房价的5%-7%，而我们现在的住宅房租收入仅占房价的1%-2%左右，低于银行存款利率。现在有很多人出租住宅，主要是因为原来的房价比较低，比如房改房一套几万块，现在一年租金就几万块钱，这么一算还是合算的。又因为房价上涨很快，虽然租金低，但是涨的预期值高，所以C2C房屋出租市场还不小，但少有投资者（开发商）建新房后用于出租经营的。

　　再次，房租收入比主要针对租房者，房租支出占收入的20%以下较合适，最多不超过30%。我们有的一、二线城市已达到或超过30%，有的甚至超过收入的一半了。

　　最次，一二手房价比不正常。一般来说某个地段的二手房价格为新房价格的70%左右，是比较合理的。但是现在许多限价的城市出现了二手房价格反而超过一手房价的怪象。

　　为什么目前房地产市场“四比”不合理？一是房价过高，二是房价上涨过快。房价、房租问题主要是供求关系决定的，一线和热点二线等城市的房价涨得快、房价过高都是供不应求造成的。这是城市化快速推进，需求快速增加，供应一时跟不上的必然结果。至于二手房价超过一手房价，完全是“有形之手”的过度干预的原因，比如限价。

　　为什么要大力发展租赁市场？我认为目的很清楚，就是十九大提出的“实现全体人民的住有所居”。住有所居，顾名思义是人人有房住。在城镇化发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，让新进城的“农民工”都通过买房来实现居者有其屋，人人有房产，在大城市并不现实。“农民工”市民化要解决居住问题，迫切需要发展房屋租赁市场。把租赁市场发展起来，让他们租得起、住得好，这还有利于提升住房消费、激发消费潜力。

　　针对这个命题，我有三点建议。首先，遵循市场规律，把握房市周期。目前发展租赁市场主要交由央企和国企来承担发展任务，让他们担当起政府一部分责任，多做贡献。但如果全靠政府的力量，靠补贴和优惠政策，那么这个租赁市场发展是不正常、不持久的。必须充分发挥市场力量，通过价格传导，市场机制，才能有活力，有持久发展动力。要认识、把握房市周期和市场规律才能有效地调控市场房价。回顾过去20来年的楼市，大概有六个小周期，平均三年多时间一个周期。其中有一年半到两年的市场上升期，一年到一年半的下行期。房地产调控是反周期操作，我们如何把握好每个周期的调控力度和调控时间点是调控房价的关键。房价基本稳定了，随着居民收入的不断增长，才能从“时间换空间”中逐步实现“四比”合理。

　　其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限”量。现在我们对房地产市场调控主要做法是“限”，有“四限”“五限”，甚至“六、七限”，限需求、限价格，这不符合市场经济逻辑。住房有两重性，一个是商品性，另一个是保障性。我们需要搞清楚这两种属性，保障必须通过政府限价和补贴来管理好。但对于商品化的住房，需通过市场方式，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽可能减少限量和限价。

　　最后，应注重从需求端发展租赁市场。发展租赁市场，增加租赁住房供给量是必须的。但之前一定要弄清楚租赁者是谁？他的支付能力，对出租房的面积、功能、地段、交通的要求是什么？要真正体现以人为本。我了解到有家非央企国企的上市公司在投资建造租赁房，他用的土地不是政府新批的土地，也不是郊外的农村集体建设用地，而是用存量的写字楼、商业用房改造成租赁房，它最大的特点是房间很小，最小的7平米一套，还有11平米、13平米、17平米，最大的一套是40平米。通过精心规划设计和公共配套设施，有效利用已库存多年的写字楼或者厂房这些楼面地价较低的资源，改造成小型的租赁房。最大的亮点是房租完全市场化，但总价低，地处城市内，生活方便，为打工年轻人节省交通费用和时间。总之，发展租赁市场应当多类型、多渠道，为租赁者多着想。