惠州普通住房标准调整 市房管局：与备案价和税费无关

　　惠州市区普通住房标准再度调整。日前，惠州市房管局正式发布《关于调整我市市区普通住房标准的通知》，规定惠城(含仲恺)、惠阳、大亚湾普通住房标准分别不高于13933元/平方米、15417元/平方米和14865元/平方米，标准已于7月1日正式实施。

　　房管局相关责任人回应，普通住宅标准价格的调整，是提供给税务部门的土地增值税测算标准，不是房子的市场价和备案价，和市民缴纳契税无关。税务部门表示，2016年起即不再区分普通和非普通住宅，目前惠州执行的契税标准，是按照房屋面积和家庭购房套数来计算。

　　A 普通住房价格标准调整被误读

　　8月23日，惠州市房管局正式发布《关于调整我市市区普通住房标准的通知》。

　　经过调整，最新普通住房价格标准为：惠城区(含仲恺高新区)低于13933元/平方米(含13933元/平方米)；惠阳区低于15417元/平方米(含15417元/平方米)；大亚湾开发区低于14865元/平方米(含14865元/平方米)。

　　这一标准相较于2018年1-6月底执行的标准有小幅度提高，其中惠阳片区只涨了1元。在满足上述价格的同时，满足普通住房标准的还有两个条件，即单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)和住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)。

　　该普通住房标准价格调整，被部分中介解读为惠州房价备案价的天花板。一位中介在微信朋友圈发文称，惠州房价又要上涨了，现在不买会后悔，房管局都发文了。一部分不明真相的房地产行业从业者，也被该传言迷惑。大亚湾一位要求匿名受访者接受采访时称，普通住房标准调整后，很多购房者来询问这是不是涨价的先兆，“实际上我们也不明白，这个普通住宅价格的调整和普通购房者的关联性有多大，会不会影响缴纳契税。”

　　回应 市房管局：普通住房标准与备案价无关

　　惠州市房管局相关负责人在回复质疑时称，每半年根据市场调整一次市区普通住房标准是部门的日常工作，此标准主要供给税务部门，用于对房地产企业进行土地增值税征管时参考，与市民购房缴纳契税多少无关，“税务部门有每套房子的评估价，这和房地产实际的市场价格和先行的备案价无关。备案价并没有调整，继续从严执行。”

　　南都记者查询惠州市房管局官网发现，惠州市区普通住房标准从2016年至今调整了7次，在2018年8月23日发布7月1日起调整标准前，执行的是2018年1月1日开始的标准，每半年调整一次。

　　普通住房标准并非单指新房，而是综合新房和二手房的价格确定相应的基数，再乘以1.44倍系数。比如，综合一二手房价得出基数为1万元/平方米，计算出的普通住房价格标准即为不高于14400元/平方米。

　　B 购房契税不再分普通住房和豪宅

　　部分购房者认为，此次惠州房管局发布的惠州新普通住宅标准，把惠城区、惠阳区和大亚湾区的普通住宅标准提高对减免契税有帮助。实际上，在2016年2月份之前，确实税费会参照住宅标准。

　　以惠州市2016年1月执行的豪宅价格为例，惠城区(含仲恺)8268元/平方米，还要同时满足其他两个条件，即144平方米以下和容积率在1.0以上，三个条件缺一不可才可享受契税优惠。如果超过了“豪宅线”，即使你的住房面积少于90平方米，那也得按照豪宅的标准(3%)来缴纳契税，一套房契税差价达上万。哪怕你购买45平方米的公寓，但是价格超过标准，也要按照3%的全额契税征收。

　　但2016年2月，国家财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税　营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)相关规定，自2016年2月22日起，个人购买住房契税优惠政策和个人销售住房增值税(营业税)优惠政策按有关规定执行，不再区分普通住房和非普通住房。

　　政策 面积和家庭套数是购房缴税标准

　　南都记者查询，该规定显示，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　即2016年2月22日之后，惠州的普通住宅价格调整不再和市场的销售价格挂钩，契税也不再以上述三个标准来缴纳。

　　南都记者以普通购房者的名义咨询惠州税务部门。对方称，营改增之后惠州的住宅契税缴纳不再和价格挂钩，而是以面积和家庭住房套数挂钩。现在惠州的执行标准和2016年2月22日开始执行的政策一致，家庭首套、90平方米以下1%，90平方米以上1.5%；家庭二套、90平方以下1%，90平方以上2%；三套及以上均为3%，商铺和车位均为3%，全惠州统一标准。

　　惠州市区普通住宅价格历年调整变化

　　2005年9月，惠州首次提出普通住宅价格标准3600元/平方米

　　2010年12月1日以前为5100元/平方米

　　2010年12月1日-2013年9月30日：6425元/平方米

　　2013年10月1日-2013年12月31日：惠城区(含仲恺高新区)7884元/平方米、惠阳区7178元元/平方米、大亚湾区6568元/平方米。

　　2014年1月1日起：惠城区(含仲恺高新区)8034元/平方米、惠阳区7587元/平方米、大亚湾区6530元/平方米。

　　2014年7月1日起：惠城区(含仲恺高新区)8324元/平方米、惠阳区7801元/平方米、大亚湾区6722元/平方米。

　　2015年1月1日起：惠城区(含仲恺高新区)8202元/平方米、惠阳区7647元/平方米、大亚湾区6715元/平方米。

　　2016年1月1日起：惠城区(含仲恺高新区)8268元/平方米、惠阳区8283元/平方米、大亚湾区7695元/平方米。

　　2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。契税标准不再受到价格制约。

　　2016年7月1日起：惠城区(含仲恺高新区)8487元/平方米、惠阳区9832元/平方米、大亚湾区10321元/平方米。

　　2017年1月1日起：惠城区(含仲恺高新区)9581元/平方米、惠阳区13446元/平方米、大亚湾区13904元/平方米。

　　2017年7月1日起：惠城区(含仲恺高新区)10724元/平方米、惠阳区15787元/平方米、大亚湾区13904元/平方米。

　　2018年1月1日起：惠城区(含仲恺高新区)13681元/平方米、惠阳区15418元/平方米、大亚湾区13803元/平方米。

　　2018年7月1日起：惠城区(含仲恺高新区)13933元/平方米、惠阳区15417元/平方米、大亚湾区14865元/平方米。

　　知多D

　　惠州住宅契税缴纳标准

　　家庭首套、90平方米以下1%，90平方米以上1.5%；

　　家庭二套、90平方以下1%，90平方以上2%；

　　三套及以上均为3%，商铺和车位均为3%。

　　最新普通住房价格标准

　　惠城区(含仲恺高新区)低于13933元/平方米(含13933元/平方米)；惠阳区低于15417元/平方米(含15417元/平方米)；大亚湾开发区低于14865元/平方米(含14865元/平方米)。

　　（来源：南方都市报 蒋奇政）