万科一声“活下去”为何引爆整个地产业？

　　万科2018秋季例会本是一次内部会议，然而，不经意间流出的会议现场照片，尤其是赫然出现的红底白字标语——“活下去”，不禁令人对房地产行业的现状和未来有所思考。

　　其实，早在万科南方区域9月月度例会上，“活下去”就已被提及。

　　当时，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。

　　郁亮甚至直白地表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开，公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　郁亮在发言中强调回款目标的达成，“6300亿的回款目标，是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　有业内人士认为，万科对内谈“活下去”，更多还是因为万科危机意识和忧患意识的基因，是对市场的敬畏，为了激发员工的奋斗精神。不过，“房地产市场是不是真的要凉了”确实是一个值得探讨的话题。

　　房企争相降价促销

　　随着房地产调控持续深入，以往楼市传统销售旺季“金九银十”在今年恐将成色不再。

　　尽管国家统计局公布的2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨，但从9月份的情况来看，市场已悄然发生了变化。

　　越来越多的买房者开始驻足观望，新盘、网红盘从以前的争相认筹、一号难求，到现在可以挑挑捡捡，不再排队抢购。随着全民摇号“潮水”退去，中签者反而开始担心是否会被套牢。二手房市场成交更加清淡，有价无市的房子比比皆是。

　　楼市市况的变化已令绝大多数房企转变，认清现实，通过加速项目去化速度回笼资金。

　　自9月份以来，越来越多的房企开始加大营销力度。恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，同时首付款还可以分期支付，最低首付仅需5%。

　　阳光城推出“千亿特惠季”活动，不同地区、不同项目有不同的营销策略，如在广西区域的部分项目就有首付分期的优惠。

　　招商蛇口在上海宝山的项目招商雍和府在9月推出了“买房送宝马”活动。碧桂园、泰禾集团等公司也打出了各自的降价促销牌。

　　据万科内部人士透露，万科厦门楼盘降价确有其事。

　　有消息称，9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”推出了107套特价别墅，89-110平方米的联排别墅，原价500万，现中间套一口价278万，边户一口价298万。“那个楼盘位置比较偏，不好卖，所以需要有积极的销售策略，确实有降价，但没五折那么夸张。之前的价格是精装修带车位，现在的价格是毛坯无车位，实际上差不多是原价打七折左右。”万科内部人士称。

　　融资难度仍在加大

　　现金流对房企的重要性不言而喻，房企争相降价促销就是为了在当前时点能够快速回笼资金，保障企业各项业务顺利开展，因为随着偿债高峰的来临，不少房企已切身感受到生存压力。房企融资变得越来越难，融资成本也高。

　　有银行人士说，现在银行对房企融资的态度较之今年一季度时更为谨慎。尽管各家银行对房企排名的要求各不相同，但是对于三四线城市项目比较多的房企多数还是持保留态度。

　　房企要想通过银行融资，最好具有国资背景或者是高知名度的外资，开发贷或者经营性物业贷款都可以，但项目必须是符合“4-3-2”标准(四证齐全，至少30%的自有资金，二级以上的开发资质)的好地段好项目。