刚需自住客逐步回流 惠州楼市供需两旺

　　2018年，惠州市区(含惠城、仲恺、惠阳，不含大亚湾，下同)楼市交出成绩单。来自国家统计局惠州调查队的数据显示，上半年市区新建商品住宅成交面积394 .4万平方米，成交套数36047套。这意味着上半年市区平均每天卖出200多套新建商品房。从季度看，今年二季度成交面积227 .2万平方米，同比增长40 .8%，环比增长35 .9%；成交套数20738套，同比增长43 .5%，环比增长35 .5%，成交面积和成交套数均刷新历史最高纪录。惠州调查队分析认为，从交易数据看，这表明惠州房地产市场热情不减，供需两旺。

　　惠州市房管局相关负责人表示，进入2018年以来，我市坚持贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，通过严格落实现行调控政策、加强市场监管引导等举措，有效保障了惠州楼市供需平衡、健康发展，本地刚需自住客逐步回归成为主流。

　　“在成交量大涨的背景下，随着住宅回归居住属性，买房自住成为主流，改善和刚需型需求是绝对主流，购房者理性选房，投资性需求较小，市场发展健康。”惠州调查队相关负责人介绍，从户型来看，今年二季度90-144平方米户型成交套数为15855套，同比环比涨幅分别为80 .7%和43.4%；而90平方米及以下和144平方米以上户型成交套数为分别3955和928套，同比分别下降4 .4%和39.8%，环比分别上涨15.4%和12.2%。

　　同时，临深区域的新建商品住宅更受购房者青睐。调查数据显示，今年二季度惠阳区成交量仍占据交易主导，成交套数为9496套，占全市区整体成交的45.8%，比一季度增加1.2个百分点。

　　“这主要是因为惠州房价相较于深圳、东莞更低；同时惠阳区毗邻深圳，基础配套设施较为完善，是深圳东进扩容方向，成为深圳客户首次置业理想居所。”该负责人说。

　　价格同比涨幅持续回落

　　随着调控政策的持续发酵，调查数据显示，今年上半年惠州市区新建商品住宅价格同比涨幅出现小幅回落，始终保持降温之势，至6月份，价格同比涨幅回落至2.1%。而二手住宅价格同比走势情况与新建商品住宅基本一致，同比涨幅基本呈逐月回落的态势，从2017年4月最高点15.8%稳步回落至2018年6月的2.9%。

　　此外，自2016年1月份起，惠州市区新建商品住宅价格指数环比已连续26个月保持上涨态势，在经历史上最严调控政策的影响下，市区新建商品住宅在今年3月价格指数首次下跌以来出现小幅反弹，至6月份，价格指数环比涨幅为0 .5%。

　　政策

　　公积金贷款额度调高为个人40万

　　据介绍，今年以来，惠州市委市政府也把继续加强房地产市场调控放在重要位置，日前下发的《惠州市高水平全面建成小康社会的工作方案》明确今年将加大房地产市场的监管力度，加大问题楼盘的处置力度，严厉打击各类违规行为，推动房地产市场平稳健康发展；7月31日，惠州市住房公积金管理中心联合多部门转发《住房城乡建设部等四部门关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，从源头严格防范违规提取住房公积金用于投机炒房，保障刚需和改善型购房需求。

　　鉴于目前总体房价在高位，惠州市住房公积金管理中心也适时调高了住房公积金的贷款额度。该中心于2017年12月27日下发通知，从2018年1月1日起提高住房公积金贷款额度：首套房贷款个人最高额度从每笔30万元提高到40万元，夫妻双方共同贷款最高额从50万元提高到60万元；住房公积金二套房贷款个人最高额度从每笔20万元提高到30万元，夫妻双方共同贷款最高额从40万元提高到50万元。

　　银行贷款利率上浮30%-50%

　　从2017年年底开始，各大商业银行对个人住房按揭贷款的银根不断收紧。在今年2月7日召开的全市经济金融形势分析会上，各大商业银行均表示今年将围绕房地产市场新政变化，支持合理住房消费，个人按揭贷款政策将主动倾向于支持自住型和改善型购房，鼓励新市民购房和农民进城购房，限制别墅等高档住宅的购房贷款申请。

　　但从惠州调查队走访调研了解到的实际情况来看，当前各大商业银行的住房按揭贷款利率从原来的打九折到普遍上浮30%-50%，首套房上浮30%-40%，二套房上浮40%-50%，而且对客户住房贷款申请的审核条件和要求更加具体、更加严格，放款时间明显拉长，一刀切的房贷政策势必影响部分刚需和改善型购房者。

　　预测

　　市区供应将维持高位，价格维持稳定

　　在当前惠州“限价”、“限售”和紧缩的金融市场这个大背景下，惠州调查队分析认为，今年下半年惠州市区供应预计将维持高位，价格维持稳定，市场竞争更加激烈，准购房者拥有更多的选择权。

　　短期来看，本轮对房地产市场的调控政策不可动摇，面对当前复杂的市场环境，潜在的政策压力和市场风险依然存在，精准差异化调控将成为调控的趋势，同时加大房地产市场监管和整顿力度，引导市场健康发展。中长期看，随着多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度的探索推进，未来广大人民群众住有所居将有效实现。

　　（来源：南都记者 蔡雯）