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楼市新一轮专项整治检查行动即将开始 规范市场行为

惠州房地产网-房掌柜 2018-09-14 07:46:11来源:房掌柜 整理
[摘要]房地产市场监督工作领导小组正筹备新一轮的市场专项整治检查...

  两年前,惠州楼市启动调控。经过两年间的不断施策和规范,当前市场逐步平稳,调控也成为市场的新常态。

  然而市场发展并非一帆风顺,记者跟访发现,市场中的各方应对调控长期处在不断的博弈之中。例如面对价格监制的规范化,企业采取高低价差备案实现规避,也带来针对高低价差备案机制的规范。一方面企业不断寻找政策漏洞实现突破,另一方面助推着政策的不断完善和优化。

  随着调控措施的不断深化,企业也逐步意识到并接受了调控的长效化,市场供应和推售也步入平稳。而面对今年市场相对的政策“真空期”,部分企业仍不时会出现违规销售行为,给市场带来了不平稳的因素。

  如何推动市场的进一步规范发展?记者日前从惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室获悉,该领导小组当前正式成立了房地产市场专项整治行动检查工作组,正在筹备新一轮的市场专项整治检查。针对市场出现的违规销售,以及影响市场稳定的相关市场行为进行严厉打击。

  “专项整治检查将着力于规范市场销售,巩固市场调控成果,确保惠州房地产市场持续健康平稳的发展。”该领导小组办公室相关负责人介绍。

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  市场环境

  调控深化推动市场平稳发展个别企业违规行为被投诉

  继2016年10月启动调控,惠州当前已经历两年时间。随着限价、限售等举措的有效实施,市场逐步呈现出平稳局面。

  “市场其实是一直在犹豫和反复的,企业也是在寻找政策的漏洞和突破的空间。”对于这一市场行情,楼市一位专家介绍,无论是最初通过高低价备案逃避“限价”,还是捆绑装修、停车位等价外加价的行为都是如此,最后只能通过更为严苛和具体的措施实现规范。

  该专家认为,市场调控延续,越到后面,在市场活跃的企业大部分就开始逐步规范起来。“企业开始是抱有侥幸的,捂盘惜售、延期工程……寄希望于市场调控的解除,而随着调控的持续,部分企业开始意识到市场调控的长期性,开始习惯这种市场新常态。”

  早于今年6月,本报调研团在全市各县区房地产市场采访时,各县区房管局负责人均表达了楼市调控已成为市场的新常态,认为开发企业要充分意识到调控的坚决性,防控风险。并表达了对于违规违法销售行为“零容忍”的打击态度和稳定市场的决心。

  在调研中发现,博罗、龙门等县区在坚持调控的背景下,纷纷结合各自区域市场实际不断精准化施策,在价格监制等调控措施的实施上灵活对待,进一步巩固了市场的稳定局势。但与此同时也发现,影响市场平稳的不稳定因素也偶有出现,名巨新城、丽景湾上等少数几个楼盘因违规加价销售等行为遭到投诉。

  记者监测惠州市房管局网络问政平台发现,多位名巨新城业主投诉称被开发企业在备案房价之外加收了3万—9万元不等的服务费。在房管部门的回复中可看到,博罗县房管局调查企业违规行为后已及时采取“锁盘”处理。同样因为价外加价行为,惠城区的丽景湾上也频繁被投诉,同时又因为项目建设与规划许可有差异被投诉至市住建部门。此外,多楼盘拒绝客户使用公积金贷款也成为关注焦点。

  “尽管既有的调控政策持续在发力,但对于整个2018年度市场来说,政策环节还是相对比较稀少的。”惠州楼市评论人余鹤皋分析认为,一方面随着政策发力,市场开始认可这种调控的大环境,大市场向好发展;但另一方面,少数几家企业又会开始浑水摸鱼,借助调控的平稳期较为隐蔽的违规推售。

  行业风险

  银根收紧销售回款难企业拿地资金压力大

  关注到市场表现,记者注意到,不单是部分企业出现违规行为影响着市场的平稳,年初以来持续收紧的金融环境也拉大了惠州楼市的运营风险。

  记者走访金山湖、小金口、水口和马安近期推售的几个楼盘发现,一次性付款客户优先安排选房几乎成了常态。位于水口某推售楼盘项目营销负责人介绍,集团公司对于营销团队的考核除了房屋销售,还有一个更重要的指标就是回款率。“达不到回款指标我们就完不成任务,银行按揭现在基本都要一年半载,压力特别大。”

  “去年底销售的那一批房源现在还有很多款没有批下来,现在都不敢去四大行交件了,都是找兴业、光大等商业银行,还得搭配一定比例的理财产品才可能放款。”位于惠阳的某热销楼盘项目营销总监称,能够成功交件就已经不错了,多久能够放款就只能等了。

  该项目营销总监直言在现行的环境下企业很难受。一方面企业融资难度大,银行开发贷都已经停掉了,而且卖了房子长时间无法回款,企业资金压力大;另一方面银行利率一个阶段调整一次,很多按揭资料递交时候基准利率上浮25%,但批下来的时候变成了上浮40%或50%,业主投诉不断,处理起来也非常棘手。

  值得注意的是,资金源头遇阻并未减弱企业市场拿地的热情。随着三季度开始的多宗优质地块挂牌出让,多家企业加入竞夺。继金山湖宗地被华侨城、华润和保利三家央企联合体高价拍得后,13日进入竞价阶段的编号为GP2018—9的马安阅粮畜牧场地产经过过百轮竞价,中海地产溢价51%,以3.65亿元总价拍得,楼面地价达到4114.7元/平方米。

  结合市场调控的限价措施,在马安区域保持在9000元/平方米左右的价格基准下,搭配该地块要求配建的安置房规模,该宗地的楼面地价给后续开发带来压力。

  此外还需关注到,在调控不断深入和信贷环境紧收环境下,惠州市场也正在走向差异化发展。不再是前期暖市环境下有房就好卖的局面,而是优质片区、优质楼盘项目受到客户追捧,而部分不受关注的项目则开始推出“一成首付”等营销手段吸引购房者。

  “市场正处在急速发展和急速重整转型的周期,能否抓住大湾区的机遇加大布局,拿地是关键。”世联行副总经理胡光宇介绍,企业拿地需要大量资金,而房源销售又无法及时补充资金,这无疑将直接考验着企的业融资能力,而这也意味着市场运行的风险正在加大,企业入局要更加的谨慎,尤其是中小企业。此外胡光宇对于推出低首付的行为也持谨慎态度,“这样的市场环境也出现销售困境只能说项目的价值确实太有限。”

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责任编辑:沈煦
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