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薛洪言:租房分期会重蹈现金贷的覆辙吗?

惠州房地产网-房掌柜 2018-09-13 08:36:47来源:房掌柜 整理
[摘要]随着房价上涨,80后、90后在一二线城市购房变得越来越难,建立租购并举的住房供应与保障体系成为了政策着力点...

  随着房价上涨,80后、90后在一二线城市购房变得越来越难,建立租购并举的住房供应与保障体系成为了政策着力点。在此背景下,长租公寓迎来政策风口期。

  同所有风口一样,长租公寓的风口初期也是群雄逐鹿,市场份额代表定价权,抢占规模至关重要,为了快速扩张,大家对资金总是渴求的。于是乎,在正常的融资渠道之外,不少机构打起了租金的主意,主动为租客甚至房东嫁接相关融资产品成为公寓运营机构的“份内事”。

  当殷勤的服务之下潜藏了对资金的渴求时,各种“套路”也就来了。当套路搅动市场风云,租房分期这个场景,或许要被玩坏了。下面,我们从头说起。

  长租公寓:“烧钱”的商业模式

  长租公寓的运营模式,分为集中式和分散式两大类。

  集中式公寓,即自持整栋物业,按统一标准装修后出租,具体又分为拿地自建型和收楼装修型。前者对前期资金投入要求较高,一般以开发商、酒店、国资企业等实力雄厚者为主,后者对前期资金投入要求较低,主要是装修建安费,很多互联网创业平台均采用这一模式,如魔方公寓、水滴公寓等。

  分散式公寓,即从房东手中零散收房,然后以统一标准装修并对外出租。整体而言,进入门槛较低,房产中介和创业机构多采用这种模式,如自如公寓、红璞公寓、蛋壳公寓等。

套路不止的租房分期,会重蹈校园贷和现金贷的覆辙吗?

  考虑到租金中长期的上涨态势,拿地自建型公寓运营机构,可以有效锁定成本,且能享受房产的升值收益,中长期看更具竞争力。不过,这一模式的前期投入太高,只适用于开发商和国资企业。收楼装修和分散式公寓才是当前市场主流的运营模式。

  在这种模式下,从房东处低价收房、高价向租客出租,租金差成为公寓运营机构的主要盈利来源。

  通常,公寓运营机构会与房东签署长期合同,3年-5年为主,年度涨幅有限(一般为5%左右),提前锁定租金成本;然后与租客签订短期合同,租金每年按市价上调(一般10%以上)。在收房第一年,房东要价和租客出价都会自动向散租市场看齐,公寓运营机构的租金差空间不大。从第二年起,对租客的收费随行就市,差价空间就比较可观了。

  盈利模式是清晰的,不过,长租公寓市场是典型的规模决定定价的市场,市场份额越高,定价能力越强,公寓运营机构有着强烈的动力快速做大规模。于是,不计成本地抢占房源、高额的室内装修配置费用以及初期较高的房屋空置率等,成为这个阶段长租公寓市场的常态,此时,靠租金差收入这点造血能力,便捉襟见肘了,亏损成为行业常态。

  不妨看看上市公司世联行(6.00 +0.84%,诊股)旗下红璞公寓的财务数据。

  截至2018年6月30日,世联行运营公寓项目177 个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,2018年上半年实现营业收入1.67亿元,同比增146.72%。

  由于公寓业务处于快速增长期,受“支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用”的快速增长影响,2018年上半年,公司资产运营服务(包括公寓业务和工商资产运营管理等,以公寓业务为主,占比约60%)新增运营成本高达2.5亿元,毛利率为-56.54%,仍在持续亏损中。

套路不止的租房分期,会重蹈校园贷和现金贷的覆辙吗?

   现金流不够,套路贷来凑

  一方面,要快速做大规模来稳固生存的权力,需要大量的资金支持;另一方面,自身造血能力又严重不足,外部融资能力也存在天花板。除了找个资金实力雄厚的亲爹外,不少长租公寓运营机构便打起了房东和租客的主意,尝试以贷款产品为杠杆撬动金融机构的资金。很多贷款产品,只能以房东和租客的身份申请,于是,针对房东与租客的各类“套路贷”就面世了。

  针对房东的套路贷

  在长期租赁合同中,房东在未来有持续的现金流入,可以申请应收账款保理融资。房东自己当然没这需求,但公寓运营机构有。于是,一些公寓运营机构打着房东的名义同金融机构签署保理融资协议,房东就被套路了,莫名其妙地贷了一笔款。

  正常情况下,公寓运营机构会按期进行还款,房东是无感的。当公寓运营机构资金链断裂或跑路时,金融机构向房东催债,个中套路才浮出水面。

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责任编辑:沈煦
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